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Achat : Appartement (36000)

VilleChâteauroux (36)
Surface107m²
Coût Total192 120€
Loyer Annuel10 876€
Rentabilité5.66%
Cashflow/mois-584€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 1 112,15 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 107 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Cave, 1 garage, 1 place de parking, Cuisine équipée

Dans une résidence de standing et sécurisée, agréable appartement de 107 m² environ comprenant une vaste entrée, un séjour / salle à manger très lumineux de 40 m² environ, la pièce de vie toute vitrée offre une vue dégagée et un grand balcon, une cuisine récente aménagée et équipée avec coin repas, un grand cellier, un couloir avec nombreux rangements desservant 2 belles chambres avec dressing dont une avec son accès sur le balcon, une salle de bains avec nombreux dressing et des toilettes. En bonus, ce bien est accompagné d'un garage et d'une cave en sous-sol. Idéalement situé et proche de toutes les commodités ! Le bien comprend 3 lots, et il est situé dans une copropriété de 40 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 4392 € et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation). Prix de vente : 119 000 € Honoraires charge vendeur Contactez votre conseiller SAFTI : Églantine FERREIRA, Tél. : , E-mail : - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de CHATEAUROUX sous le numéro 878515055.

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Coordonnées : 46.803200, 1.693660
Total : 192 120€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 63 600€
Valeur du bien : 182 600€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107m²
Loyer prédit : 8.47€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 10.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 906€/mois
Loyer annuel estimé : 10876€/an
Fourchette totale : 705€ - 1165€/mois
Fourchette annuelle : 8460€ - 13984€/an
Rentabilité brute :5.66%
Fourchette de rentabilité :4.40% - 7.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 250 €/m²
Basé sur :134 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :133 750 €
Prix d'achat :119 000 €
Décote à l'achat :-14 750€ (-11.0%)
Marge achat-revente :-58 370€ (-43.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :192 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :956,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :76,85€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 033,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 876,16€
Coût de l'assurance :23 054,40€
Taxe foncière : 1 087,63€/an
Soit par mois : 90,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 366,00€/mois
Soit par an : 4 392,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 906,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 490,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-583,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 107 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement
EntréeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 600 €(594 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 300€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10000€, Main d'œuvre: 300€
  • Menuiseries:11 500€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1 000€ = 11000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3 500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:22 000€
    Rénovation complète cuisine: 15 000€, Électroménager: 3 000€, Plomberie: 1 500€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 000€, Plomberie: 1 500€, Électricité: 1 000€, Carrelage: 1 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Entrée - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 5 m² × 80€/m² = 400€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauroux (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 906 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 876 €/an
Calcul : 906 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 544 €/an
Base de calcul : Emprunt de 192 120 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 922 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 088 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 392 €/an
Calcul : 366 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 546 €
Revenus locatifs : +10 876 €
Charges déductibles : -76 546 €
Résultat foncier Année 1 : -65 670 €(Déficit de 65 670 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 270 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 946 €/an
Revenus locatifs : +10 876 €
Charges déductibles : -12 946 €
Résultat foncier Années 2+ : -2 070 €/an(Déficit de 2 070 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44269.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 876 €76 552 €6 551 €-65 676 €21 400 €44 276 €44 276 €
211 094 €12 780 €6 378 €-1 686 €1 686 €-44 276 €
311 316 €12 601 €6 199 €-1 285 €1 285 €-44 276 €
411 542 €12 416 €6 014 €-874 €874 €-44 276 €
511 773 €12 224 €5 822 €-451 €451 €-44 276 €
612 008 €12 026 €5 624 €-18 €18 €-44 276 €
712 249 €11 821 €5 419 €428 €--43 848 €
812 493 €11 608 €5 206 €885 €--42 963 €
912 743 €11 388 €4 987 €1 355 €--41 608 €
1012 998 €11 161 €4 759 €1 837 €--39 770 €
1113 258 €10 925 €4 523 €2 333 €--37 437 €
1213 523 €10 681 €4 280 €2 842 €---
1313 794 €10 429 €4 027 €3 365 €---
1414 070 €10 168 €3 766 €3 902 €---
1514 351 €9 897 €3 496 €4 454 €---
1614 638 €9 618 €3 216 €5 021 €---
1714 931 €9 328 €2 926 €5 603 €---
1815 230 €9 028 €2 626 €6 201 €---
1915 534 €8 718 €2 316 €6 816 €---
2015 845 €8 396 €1 995 €7 448 €---
2116 162 €8 064 €1 662 €8 098 €---
2216 485 €7 720 €1 318 €8 765 €---
2316 815 €7 364 €962 €9 451 €---
2417 151 €6 995 €593 €10 156 €---
2517 494 €6 613 €212 €10 880 €---
TOTAL348 373 €318 521 €94 876 €29 851 €25 714 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 7 714 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 29 851 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 876 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 284 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 284 €-6 420 €+8 704 €
2+2 284 €-506 €+2 790 €
3+2 284 €-386 €+2 670 €
4+2 284 €-262 €+2 546 €
5+2 284 €-135 €+2 419 €
6+2 284 €-5 €+2 289 €
7+2 284 €0 €+2 284 €
8+2 284 €0 €+2 284 €
9+2 284 €0 €+2 284 €
10+2 284 €0 €+2 284 €
11+2 284 €0 €+2 284 €
12+2 284 €+853 €+1 431 €
13+2 284 €+1 009 €+1 275 €
14+2 284 €+1 171 €+1 113 €
15+2 284 €+1 336 €+948 €
16+2 284 €+1 506 €+778 €
17+2 284 €+1 681 €+603 €
18+2 284 €+1 860 €+424 €
19+2 284 €+2 045 €+239 €
20+2 284 €+2 234 €+50 €
21+2 284 €+2 429 €-145 €
22+2 284 €+2 629 €-345 €
23+2 284 €+2 835 €-551 €
24+2 284 €+3 047 €-763 €
25+2 284 €+3 264 €-980 €
Total+57 100 €+20 187 €+36 913 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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