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Détails du bien

VilleVénissieux (69)
Surface75m²
Coût Total173 692€
Loyer Annuel11 648€
Rentabilité6.71%
Cashflow/mois-283€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 900 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 598,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 7, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Exclusivité Nestenn Vénissieux - Secteur Plateau des Minguettes

Dans une résidence sécurisée fermée et arborée: Venez découvrir ce T4 de 75m² avec son grand balcon fermé. Il se compose d'un lumineux séjour double, une cuisine indépendante, 3 chambres spacieuses, une salle d'eau avec douche, WC, nombreux rangements, un cellier sur le pallier bon état général.

Facilité de stationnement avec le parking collectif de la copropriété. Possibilité d'obtenir un grand garage en sus du prix A proximité de toutes commodités ( bus, tramway, commerces et écoles ..).

NESTENN#VENISSIEUX#APPARTEMENT#T4#COLOCATION POSSIBLE#PARKING#COLLECTIF#COMMERCES#ECOLES#BUS#TRAMWAY#GARE Copropriété de 130 lots - dont 56 lots habitation. (Procédure en cours).

Charges annuelles : 2950.00 euros.

Ville : Vénissieux
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69200
Total : 173 692€
Prix d'acquisition : 119 900€
Travaux : 44 200€
Valeur du bien : 164 100€
Frais de notaire : 9 592€
Coût estimé : 9 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 12.94€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 15.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 971€/mois
Loyer annuel estimé : 11648€/an
Fourchette totale : 802€ - 1175€/mois
Fourchette annuelle : 9618€ - 14105€/an
Rentabilité brute :6.71%
Fourchette de rentabilité :5.54% - 8.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 592,59 €/m²
Basé sur :166 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :194 444 €
Prix d'achat :119 900 €
Décote à l'achat :-74 544€ (-38.3%)
Marge achat-revente :20 752€ (10.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 692€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :860,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :50,66€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 910,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 384,68€
Coût de l'assurance :15 198,05€
Taxe foncière : 1 164,79€/an
Soit par mois : 97,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 245,83€/mois
Soit par an : 2 949,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 970,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 253,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-283,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 181 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 75 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager) et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 200 €(589 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 250€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 250€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix des fenêtres)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€, Plomberie: 800€, Électricité: 200€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 32 m² × 60€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon:450€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de peinture)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vénissieux (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse dans certains postes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 350€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 971 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 648 €/an
Calcul : 971 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 830 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 692 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 608 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 165 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 950 €/an
Calcul : 246 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 753 €
Revenus locatifs : +11 648 €
Charges déductibles : -54 753 €
Résultat foncier Année 1 : -43 105 €(Déficit de 43 105 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 705 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 553 €/an
Revenus locatifs : +11 648 €
Charges déductibles : -10 553 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 095 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21705.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 935 €(65% de 119 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 834 €/an
Calcul : 77 935 € × 3,636% = 2 834 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 648 €54 759 €5 836 €-43 111 €21 400 €21 711 €21 711 €
211 881 €10 404 €5 681 €1 477 €--20 234 €
312 118 €10 243 €5 521 €1 875 €--18 359 €
412 361 €10 078 €5 355 €2 283 €--16 076 €
512 608 €9 906 €5 183 €2 702 €--13 374 €
612 860 €9 729 €5 006 €3 132 €--10 242 €
713 117 €9 545 €4 822 €3 572 €--6 669 €
813 380 €9 355 €4 632 €4 025 €--2 645 €
913 647 €9 158 €4 436 €4 489 €---
1013 920 €8 955 €4 232 €4 965 €---
1114 199 €8 745 €4 022 €5 454 €---
1214 483 €8 527 €3 804 €5 956 €---
1314 772 €8 302 €3 579 €6 470 €---
1415 068 €8 069 €3 346 €6 999 €---
1515 369 €7 828 €3 105 €7 541 €---
1615 676 €7 579 €2 856 €8 098 €---
1715 990 €7 321 €2 598 €8 669 €---
1816 310 €7 054 €2 332 €9 256 €---
1916 636 €6 778 €2 056 €9 858 €---
2016 969 €6 493 €1 770 €10 476 €---
2117 308 €6 197 €1 475 €11 111 €---
2217 654 €5 892 €1 169 €11 762 €---
2318 007 €5 576 €853 €12 432 €---
2418 367 €5 249 €526 €13 119 €---
2518 735 €4 910 €188 €13 825 €---
TOTAL373 084 €246 651 €84 385 €126 433 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 126 433 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 648 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 446 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 446 €-6 420 €+8 866 €
2+2 446 €0 €+2 446 €
3+2 446 €0 €+2 446 €
4+2 446 €0 €+2 446 €
5+2 446 €0 €+2 446 €
6+2 446 €0 €+2 446 €
7+2 446 €0 €+2 446 €
8+2 446 €0 €+2 446 €
9+2 446 €+553 €+1 893 €
10+2 446 €+1 490 €+956 €
11+2 446 €+1 636 €+810 €
12+2 446 €+1 787 €+659 €
13+2 446 €+1 941 €+505 €
14+2 446 €+2 100 €+346 €
15+2 446 €+2 262 €+184 €
16+2 446 €+2 429 €+17 €
17+2 446 €+2 601 €-155 €
18+2 446 €+2 777 €-331 €
19+2 446 €+2 957 €-511 €
20+2 446 €+3 143 €-697 €
21+2 446 €+3 333 €-887 €
22+2 446 €+3 529 €-1 083 €
23+2 446 €+3 729 €-1 283 €
24+2 446 €+3 936 €-1 490 €
25+2 446 €+4 147 €-1 701 €
Total+61 150 €+37 930 €+23 220 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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