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Appartement 4 pièces 83 m²

VilleMarseille 11e (13)
Surface83
Coût Total217 870
Loyer Annuel14 619
Rentabilité6.71%
Cashflow/mois-283
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 172 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 2 072,29 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 83 m² - Appartement 4 pièces 83 m²

L’IMMOBILIÈRE DU GOLF vous présente : L’INSPIRATION DU 11ᵉ, un appartement T4 de 83m², situé au 3ᵉ étage d’une belle résidence recherchée du 11ᵉ arrondissement de Marseille. Traversant et lumineux, il offre une belle distribution des espaces avec un séjour spacieux, une cuisine indépendante, trois chambres confortables, une salle de bains et un balcon agréable. Nécessitant un rafraîchissement, il laisse ainsi la possibilité à ses futurs propriétaires de le personnaliser à leur goût et d’y créer un véritable cocon. La copropriété, calme et bien entretenue, bénéficie d’un environnement verdoyant et d’un stationnement facile. Proche des commerces, des écoles et des axes autoroutiers, dans un cadre de vie idéal pour une famille ou un premier achat. À découvrir sans tarder !

DL / Contact Kevin HUGON : [Coordonnées masquées] Attestation collaborateur : ADC 1310 2024 000 001 874 RCP 64122119

  • Copropriété : 1223 lots
  • Pas de procédure en cours
  • Charges annuelles : 2884euros (237euros/mois: Chauffage, Eau, Ascenseur, Entretien des communs...)
  • Taxe foncière : 1.667 euros /an
  • Honoraires inclus de 6,15 % à la charge du vendeur
  • Classe énergie D et classe climat D
  • Montant moyen estimé des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard basés sur les prix de l’énergie de 2021 : entre 1.110 euros et 1.560 euros
  • Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Appartement A vendre T4 83m2 - 13011 MARSEILLE

Surface : 83 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 1178 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 24/10/2025

Consommation énergie primaire : 169 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 165 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 110 € et 1 560 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Marseille 11e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13011
Coordonnées : 43.283320, 5.454091
Total : 217 870
Prix d'acquisition : 172 000
Travaux : 32 110
Valeur du bien : 204 110
Frais de notaire : 13 760
Coût estimé : 13 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83
Loyer prédit : 14.68€/m²/mois
Fourchette : 11.31€ - 19.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 1218€/mois
Loyer annuel estimé : 14619€/an
Fourchette totale : 939€ - 1581€/mois
Fourchette annuelle : 11267€ - 18968€/an
Rentabilité brute :6.71%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 8.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 184,6 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :181 322
Prix d'achat :172 000
Décote à l'achat :-9 322 (-5.1%)
Marge achat-revente :-36 548€ (-20.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :217 870
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 064,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :61,73€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 125,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 335,73
Coût de l'assurance :18 518,95
Taxe foncière : 1 667,00€/an
Soit par mois : 138,92€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 237,00€/mois
Soit par an : 2 844,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 218,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 501,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-283,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Pas de travaux énergétiques obligatoires
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs usés nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 110(387 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 10000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 6000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 32 m² × 60€/m² = 1920€, Main d'œuvre: 480€
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture murs/plafonds: 32 m² × 30€/m² = 960€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:750
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 2 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 218 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 619 €/an
Calcul : 1 218 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 032 €/an
Base de calcul : Emprunt de 217 870 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 741 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 667 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 844 €/an
Calcul : 237 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 110
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 394
Revenus locatifs : +14 619
Charges déductibles : -44 394
Résultat foncier Année 1 : -29 775(Déficit de 29 775 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 19 075
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 284 €/an
Revenus locatifs : +14 619
Charges déductibles : -12 284
Résultat foncier Années 2+ : 2 335 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 19075.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 172 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 111 800(65% de 172 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 065 €/an
Calcul : 111 800 € × 3,636% = 4 065
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 61944 4017 039-29 78210 700 €19 082 €19 082 €
214 91112 1016 8492 810--16 272 €
315 20911 9046 6523 305--12 967 €
415 51311 7016 4493 812--9 154 €
515 82411 4916 2404 332--4 822 €
616 14011 2756 0234 866---
716 46311 0515 7995 412---
816 79210 8195 5685 973---
917 12810 5805 3296 548---
1017 47110 3335 0827 137---
1117 82010 0784 8267 742---
1218 1769 8154 5638 362---
1318 5409 5424 2908 998---
1418 9119 2614 0099 650---
1519 2898 9703 71810 319---
1619 6758 6703 41811 005---
1720 0688 3593 10711 709---
1820 4708 0392 78712 431---
1920 8797 7072 45513 172---
2021 2977 3652 11313 932---
2121 7237 0111 75914 711---
2222 1576 6461 39415 511---
2322 6006 2681 01616 332---
2423 0525 87862617 174---
2523 5135 47522318 038---
TOTAL468 239264 740101 336203 49910 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 203 499
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 619 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 070 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 070-3 210+6 280
2+3 0700+3 070
3+3 0700+3 070
4+3 0700+3 070
5+3 0700+3 070
6+3 070+13+3 057
7+3 070+1 624+1 446
8+3 070+1 792+1 278
9+3 070+1 964+1 106
10+3 070+2 141+929
11+3 070+2 323+747
12+3 070+2 509+561
13+3 070+2 699+371
14+3 070+2 895+175
15+3 070+3 096-26
16+3 070+3 302-232
17+3 070+3 513-443
18+3 070+3 729-659
19+3 070+3 952-882
20+3 070+4 180-1 110
21+3 070+4 413-1 343
22+3 070+4 653-1 583
23+3 070+4 900-1 830
24+3 070+5 152-2 082
25+3 070+5 411-2 341
Total+76 750+61 050+15 700
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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