Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

maison vente 3 pieces rigny le ferron 92m2

Bien expiré
VilleRigny-le-Ferron (10)
Surface92m²
Coût Total122 360€
Loyer Annuel7 543€
Rentabilité6.16%
Cashflow/mois-82€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 500 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 755,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située dans un quartier calme de Rigny-le-Ferron, cette maison à rénover d'une surface de 92m² est érigée sur un terrain de 208m² offrant un potentiel intéressant pour créer un espace de vie personnalisé et confortable.

Le rez-de-chaussée vous accueil par une cuisine avec poêle à bois donnant accès a un salon suivi d'un bureau avec poêle à granulé, un w.c et une salle d'eau complètent ce niveau. À l'étage, une pièce palière donnant accès à deux chambres et un w.c. Les espaces verts offrent un cadre agréable et sans vis à vis, idéal pour profiter de moments de détente en plein air.

Les équipements de confort tels que l'assainissement collectif et du double vitrage apportent une commodité supplémentaire à ce bien.

Cette maison nécessite des travaux de rénovation afin de lui redonner tout son éclat et son potentiel. C'est l'occasion parfaite de laisser libre cours à votre imagination et de créer votre cocon douillet selon vos goûts et vos envies.

Si vous recherchez un projet de rénovation pour façonner un lieu de vie à votre image, ce bien à rénover est une opportunité à ne pas manquer. N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations et pour organiser une visite.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE G indice 469 et classe CLIMAT C indice 15. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Jessica Vanesse mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de SENS sous le numéro 853264364, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Rigny-le-Ferron
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10160
Total : 122 360€
Prix d'acquisition : 69 500€
Travaux : 47 300€
Valeur du bien : 116 800€
Frais de notaire : 5 560€
Coût estimé : 5 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 6.83€/m²/mois
Fourchette : 5.41€ - 8.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 629€/mois
Loyer annuel estimé : 7543€/an
Fourchette totale : 498€ - 794€/mois
Fourchette annuelle : 5971€ - 9531€/an
Rentabilité brute :6.16%
Fourchette de rentabilité :4.88% - 7.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :567,39 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :52 200 €
Prix d'achat :69 500 €
Décote à l'achat :+17 300€ (+33.1%)
Marge achat-revente :-70 160€ (-134.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :612,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :35,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 648,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 408,90€
Coût de l'assurance :10 706,50€
Taxe foncière : 754,34€/an
Soit par mois : 62,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 628,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 711,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-82,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 469 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois et granulés existant
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 92 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: 4 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réparation des murs, peinture complète et remplacement du revêtement de sol
Quantité: 27 m² (15 m² + 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique, nombre de prises à évaluer
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection de la plomberie pour assurer l'étanchéité et la fonctionnalité
Quantité: À évaluer selon l'état actuel
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 300 €(514 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:4 600€
    Isolation toiture/combles: 92 m² × 50€/m² = 4600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² carrelage × 60€/m² = 240€, 1 douche: 2000€, 1 lavabo: 600€, 1 WC: 400€, Main d'œuvre: 2760€
  • Salon:4 500€
    Rénovation complète salon: Peinture murs: 27 m² × 30€/m² = 810€, Parquet flottant: 27 m² × 50€/m² = 1350€, Main d'œuvre: 2340€
  • Chambres:6 400€
    Rénovation complète chambres: Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Parquet flottant: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Électricité: 2 chambres × 800€ = 1600€, Main d'œuvre: 3200€
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes électricité: Tableau électrique: 800€, Ajout de prises: 10 prises × 80€ = 800€, Main d'œuvre: 400€
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise aux normes plomberie: Réfection plomberie: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rigny-le-Ferron (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 629 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 543 €/an
Calcul : 629 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 229 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 360 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 428 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 754 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 712 €
Revenus locatifs : +7 543 €
Charges déductibles : -52 712 €
Résultat foncier Année 1 : -45 168 €(Déficit de 45 168 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 768 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 412 €/an
Revenus locatifs : +7 543 €
Charges déductibles : -5 412 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 132 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23768.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 175 €(65% de 69 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 643 €/an
Calcul : 45 175 € × 3,636% = 1 643 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 543 €52 716 €4 233 €-45 172 €21 400 €23 772 €23 772 €
27 694 €5 305 €4 122 €2 390 €--21 382 €
37 848 €5 190 €4 007 €2 658 €--18 724 €
48 005 €5 071 €3 888 €2 934 €--15 790 €
58 165 €4 948 €3 765 €3 218 €--12 572 €
68 329 €4 820 €3 638 €3 508 €--9 064 €
78 495 €4 688 €3 506 €3 807 €--5 257 €
88 665 €4 551 €3 369 €4 114 €--1 143 €
98 838 €4 410 €3 227 €4 429 €---
109 015 €4 263 €3 080 €4 752 €---
119 195 €4 111 €2 929 €5 084 €---
129 379 €3 954 €2 771 €5 425 €---
139 567 €3 791 €2 608 €5 776 €---
149 758 €3 622 €2 440 €6 136 €---
159 953 €3 448 €2 265 €6 506 €---
1610 152 €3 267 €2 084 €6 886 €---
1710 356 €3 079 €1 897 €7 276 €---
1810 563 €2 885 €1 703 €7 677 €---
1910 774 €2 685 €1 502 €8 089 €---
2010 989 €2 477 €1 294 €8 513 €---
2111 209 €2 261 €1 079 €8 948 €---
2211 433 €2 038 €855 €9 395 €---
2311 662 €1 807 €624 €9 855 €---
2411 895 €1 568 €385 €10 327 €---
2512 133 €1 320 €137 €10 813 €---
TOTAL241 619 €138 274 €61 409 €103 345 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 345 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 543 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 584 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 584 €-6 420 €+8 004 €
2+1 584 €0 €+1 584 €
3+1 584 €0 €+1 584 €
4+1 584 €0 €+1 584 €
5+1 584 €0 €+1 584 €
6+1 584 €0 €+1 584 €
7+1 584 €0 €+1 584 €
8+1 584 €0 €+1 584 €
9+1 584 €+986 €+598 €
10+1 584 €+1 426 €+158 €
11+1 584 €+1 525 €+59 €
12+1 584 €+1 628 €-44 €
13+1 584 €+1 733 €-149 €
14+1 584 €+1 841 €-257 €
15+1 584 €+1 952 €-368 €
16+1 584 €+2 066 €-482 €
17+1 584 €+2 183 €-599 €
18+1 584 €+2 303 €-719 €
19+1 584 €+2 427 €-843 €
20+1 584 €+2 554 €-970 €
21+1 584 €+2 684 €-1 100 €
22+1 584 €+2 819 €-1 235 €
23+1 584 €+2 956 €-1 372 €
24+1 584 €+3 098 €-1 514 €
25+1 584 €+3 244 €-1 660 €
Total+39 600 €+31 003 €+8 597 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →