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maison vente 3 pieces rigny le ferron 92m2

VilleRigny-le-Ferron (10)
Surface92
Coût Total122 360
Loyer Annuel7 543
Rentabilité6.16%
Cashflow/mois-82
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 500 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 755,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située dans un quartier calme de Rigny-le-Ferron, cette maison à rénover d'une surface de 92m² est érigée sur un terrain de 208m² offrant un potentiel intéressant pour créer un espace de vie personnalisé et confortable.

Le rez-de-chaussée vous accueil par une cuisine avec poêle à bois donnant accès a un salon suivi d'un bureau avec poêle à granulé, un w.c et une salle d'eau complètent ce niveau. À l'étage, une pièce palière donnant accès à deux chambres et un w.c. Les espaces verts offrent un cadre agréable et sans vis à vis, idéal pour profiter de moments de détente en plein air.

Les équipements de confort tels que l'assainissement collectif et du double vitrage apportent une commodité supplémentaire à ce bien.

Cette maison nécessite des travaux de rénovation afin de lui redonner tout son éclat et son potentiel. C'est l'occasion parfaite de laisser libre cours à votre imagination et de créer votre cocon douillet selon vos goûts et vos envies.

Si vous recherchez un projet de rénovation pour façonner un lieu de vie à votre image, ce bien à rénover est une opportunité à ne pas manquer. N'hésitez pas à me contacter pour plus d'informations et pour organiser une visite.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE G indice 469 et classe CLIMAT C indice 15. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Jessica Vanesse mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de SENS sous le numéro 853264364, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Rigny-le-Ferron
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10160
Total : 122 360
Prix d'acquisition : 69 500
Travaux : 47 300
Valeur du bien : 116 800
Frais de notaire : 5 560
Coût estimé : 5 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92
Loyer prédit : 6.83€/m²/mois
Fourchette : 5.41€ - 8.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 629€/mois
Loyer annuel estimé : 7543€/an
Fourchette totale : 498€ - 794€/mois
Fourchette annuelle : 5971€ - 9531€/an
Rentabilité brute :6.16%
Fourchette de rentabilité :4.88% - 7.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :567,39 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :52 200
Prix d'achat :69 500
Décote à l'achat :+17 300 (+33.1%)
Marge achat-revente :-70 160€ (-134.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 360
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :612,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :35,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 648,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 408,90
Coût de l'assurance :10 706,50
Taxe foncière : 754,34€/an
Soit par mois : 62,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 628,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 711,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-82,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 469 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois et granulés existant
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 92 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: 4 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réparation des murs, peinture complète et remplacement du revêtement de sol
Quantité: 27 m² (15 m² + 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique, nombre de prises à évaluer
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection de la plomberie pour assurer l'étanchéité et la fonctionnalité
Quantité: À évaluer selon l'état actuel
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 300(514 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:4 600
    Isolation toiture/combles: 92 m² × 50€/m² = 4600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² carrelage × 60€/m² = 240€, 1 douche: 2000€, 1 lavabo: 600€, 1 WC: 400€, Main d'œuvre: 2760€
  • Salon:4 500
    Rénovation complète salon: Peinture murs: 27 m² × 30€/m² = 810€, Parquet flottant: 27 m² × 50€/m² = 1350€, Main d'œuvre: 2340€
  • Chambres:6 400
    Rénovation complète chambres: Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Parquet flottant: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Électricité: 2 chambres × 800€ = 1600€, Main d'œuvre: 3200€
  • Électricité générale:2 000
    Mise aux normes électricité: Tableau électrique: 800€, Ajout de prises: 10 prises × 80€ = 800€, Main d'œuvre: 400€
  • Plomberie générale:3 000
    Mise aux normes plomberie: Réfection plomberie: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rigny-le-Ferron (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 629 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 543 €/an
Calcul : 629 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 229 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 360 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 428 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 754 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 712
Revenus locatifs : +7 543
Charges déductibles : -52 712
Résultat foncier Année 1 : -45 168(Déficit de 45 168 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 768
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 412 €/an
Revenus locatifs : +7 543
Charges déductibles : -5 412
Résultat foncier Années 2+ : 2 132 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23768.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 175(65% de 69 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 643 €/an
Calcul : 45 175 € × 3,636% = 1 643
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 54352 7164 233-45 17221 400 €23 772 €23 772 €
27 6945 3054 1222 390--21 382 €
37 8485 1904 0072 658--18 724 €
48 0055 0713 8882 934--15 790 €
58 1654 9483 7653 218--12 572 €
68 3294 8203 6383 508--9 064 €
78 4954 6883 5063 807--5 257 €
88 6654 5513 3694 114--1 143 €
98 8384 4103 2274 429---
109 0154 2633 0804 752---
119 1954 1112 9295 084---
129 3793 9542 7715 425---
139 5673 7912 6085 776---
149 7583 6222 4406 136---
159 9533 4482 2656 506---
1610 1523 2672 0846 886---
1710 3563 0791 8977 276---
1810 5632 8851 7037 677---
1910 7742 6851 5028 089---
2010 9892 4771 2948 513---
2111 2092 2611 0798 948---
2211 4332 0388559 395---
2311 6621 8076249 855---
2411 8951 56838510 327---
2512 1331 32013710 813---
TOTAL241 619138 27461 409103 34521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 345
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 543 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 584 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 584-6 420+8 004
2+1 5840+1 584
3+1 5840+1 584
4+1 5840+1 584
5+1 5840+1 584
6+1 5840+1 584
7+1 5840+1 584
8+1 5840+1 584
9+1 584+986+598
10+1 584+1 426+158
11+1 584+1 525+59
12+1 584+1 628-44
13+1 584+1 733-149
14+1 584+1 841-257
15+1 584+1 952-368
16+1 584+2 066-482
17+1 584+2 183-599
18+1 584+2 303-719
19+1 584+2 427-843
20+1 584+2 554-970
21+1 584+2 684-1 100
22+1 584+2 819-1 235
23+1 584+2 956-1 372
24+1 584+3 098-1 514
25+1 584+3 244-1 660
Total+39 600+31 003+8 597
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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