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Vente appartement 4 pièces 95 m² Toulouse (31100) - Superimmo

Bien expiré
VilleToulouse (31)
Surface95
Coût Total162 360
Loyer Annuel14 067
Rentabilité8.66%
Cashflow/mois+209
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 144 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 1 515,79 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

À VENDRE – APPARTEMENT T4 DE 95 M² – TOULOUSE 31100 – SECTEUR CHAPITRE / BAGATELLE Venez découvrir ce bel appartement traversant et lumineux, situé dans une résidence calme avec parking sécurisé.. Il se compose d'un vaste séjour avec accès balcon, d'une grande cuisine indépendante, de trois chambres confortables (12 à 14 m²), d'une salle de bain moderne avec double vasques, ainsi que de WC séparés. Le chauffage est individuel au gaz via une chaudière Leblanc neuve. De nombreux rangements intégrés apportent un réel confort au quotidien. Bus à 2 minutes, accès rapide au périphérique La Cépière. À visiter sans tarder ! Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 1 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat D Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 800.00 € et 1200.00 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. . HOMEKARE : VENTE - LOCATION - GESTION - SYNDIC

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31100
Coordonnées : 43.578083, 1.402928
Total : 162 360
Prix d'acquisition : 144 000
Travaux : 6 840
Valeur du bien : 150 840
Frais de notaire : 11 520
Coût estimé : 11 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1172€/mois
Loyer annuel estimé : 14067€/an
Fourchette totale : 918€ - 1497€/mois
Fourchette annuelle : 11013€ - 17969€/an
Rentabilité brute :8.66%
Fourchette de rentabilité :6.78% - 11.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 360
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :798,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :47,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 846,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 324,11
Coût de l'assurance :14 206,50
Taxe foncière : 1 406,75€/an
Soit par mois : 117,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 172,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 963,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :208,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 120 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du système de production d'eau chaude sanitaire si nécessaire.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC. Carrelage des murs et du sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 840(72 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:700
    Chauffe-eau électrique: 800€ (prix moyen), Main d'œuvre: 700€
  • Salle de bain:2 000
    Rénovation complète salle de bain (10 m²): 1000€/m² × 10 = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:540
    Parquet flottant 36 m²: 60€/m² × 36 = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs/plafonds 36 m²: 50€/m² × 36 = 1800€
  • Chambres - Électricité:1 800
    Mise aux normes électricité 3 chambres: 600€/chambre × 3 = 1800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse. Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 700✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 172 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 067 €/an
Calcul : 1 172 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 353 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 360 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 568 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 407 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 840
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 168
Revenus locatifs : +14 067
Charges déductibles : -14 168
Résultat foncier Année 1 : -101(Déficit de 101 €)
Imputable sur revenu global : 101
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 328 €/an
Revenus locatifs : +14 067
Charges déductibles : -7 328
Résultat foncier Années 2+ : 6 739 €/an
Prix d'achat du bien : 144 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 93 600(65% de 144 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 404 €/an
Calcul : 93 600 € × 3,636% = 3 404
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 06714 1735 358-106106 €--
214 3497 1905 2157 159---
314 6367 0425 0677 594---
414 9286 8884 9138 040---
515 2276 7304 7558 497---
615 5326 5664 5918 966---
715 8426 3974 4229 446---
816 1596 2214 2469 938---
916 4826 0404 06510 442---
1016 8125 8533 87810 959---
1117 1485 6593 68411 489---
1217 4915 4593 48412 032---
1317 8415 2523 27712 589---
1418 1985 0383 06313 160---
1518 5624 8172 84213 745---
1618 9334 5882 61314 345---
1719 3124 3512 37614 960---
1819 6984 1072 13215 591---
1920 0923 8541 87916 238---
2020 4943 5931 61816 901---
2120 9033 3221 34717 581---
2221 3223 0431 06818 279---
2321 7482 75477918 994---
2422 1832 45548019 728---
2522 6272 14617120 480---
TOTAL450 585133 53977 324317 045106Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 32
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 317 045
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 067 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 954 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 954-32+2 986
2+2 954+2 148+806
3+2 954+2 278+676
4+2 954+2 412+542
5+2 954+2 549+405
6+2 954+2 690+264
7+2 954+2 834+120
8+2 954+2 981-27
9+2 954+3 133-179
10+2 954+3 288-334
11+2 954+3 447-493
12+2 954+3 610-656
13+2 954+3 777-823
14+2 954+3 948-994
15+2 954+4 123-1 169
16+2 954+4 303-1 349
17+2 954+4 488-1 534
18+2 954+4 677-1 723
19+2 954+4 871-1 917
20+2 954+5 070-2 116
21+2 954+5 274-2 320
22+2 954+5 484-2 530
23+2 954+5 698-2 744
24+2 954+5 918-2 964
25+2 954+6 144-3 190
Total+73 850+95 114+-21 264
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 207 jours
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