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Maison 6 pièces 115 m²

VilleSainte-Eulalie-en-Born (40)
Surface115m²
Coût Total263 170€
Loyer Annuel15 442€
Rentabilité5.87%
Cashflow/mois-269€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 1 295,65 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située au fond d'une impasse, dans un quartier calme de Sainte-Eulalie en Born, en lisière de forêt sur deux côtés, Belle maison faite en auto-construction (non-terminée), offrant une surface d'environ 115 m². La maison est construite sur un vide sanitaire. La toiture est isolée avec 6cm d'isolant sur le toit + 20cm entre les chevrons. Les menuiseries présentes disposent d'un triple vitrage et sont accompagnées de volets roulants électriques (les menuiseries ne sont pas fixées, elles sont simplement posées). L'électricité et la plomberie sont à faire. Fenêtres de toit et panneaux photovoltaïques autorisés. Un carport est prévu sur le plan de base. La maison bénéficie de l'électricité pour chantier, l'installation d'un groupe électrogène n'est donc pas nécessaire pour terminer les travaux. Le tout sur un terrain de 752m².

Venez visiter dès maintenant cette charmante propriété, située au centre du village, proche des commodités, à environ 3km du Lac.

GROS TRAVAUX A PREVOIR Bien proposé par Zoé DUCASSE EI, agent commercial (RSAC 977880616) Référence annonce : 7005 Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Sainte-Eulalie-en-Born
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40200
Coordonnées : 44.273964, -1.185652
Total : 263 170€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 102 250€
Valeur du bien : 251 250€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 11.19€/m²/mois
Fourchette : 8.51€ - 14.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1287€/mois
Loyer annuel estimé : 15442€/an
Fourchette totale : 979€ - 1691€/mois
Fourchette annuelle : 11748€ - 20297€/an
Rentabilité brute :5.87%
Fourchette de rentabilité :4.46% - 7.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 680,88 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :308 301 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-159 301€ (-51.7%)
Marge achat-revente :45 131€ (14.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :263 170€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 321,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :105,27€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 427,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :133 348,73€
Coût de l'assurance :31 580,40€
Taxe foncière : 1 544,20€/an
Soit par mois : 128,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 286,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 555,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-268,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Vérification et amélioration de l'isolation des combles si nécessaire
Quantité: surface maison en m² (115 m²)
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour améliorer le score énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Fixation et vérification des menuiseries en triple vitrage
Quantité: nombre de fenêtres à estimer selon surface
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'étanchéité et performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine, y compris les murs, le sol et l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - cuisine en cours de finition nécessitant des travaux
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, y compris murs, sols et finitions
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - espace en rénovation avec murs dénudés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain, y compris plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé, nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des chambres, y compris revêtement de sol et peinture
Quantité: nombre de chambres à estimer (6 chambres)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé, nécessite une rénovation complète
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: installation complète
Raison: Électricité à faire - nécessaire pour la sécurité et la conformité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie
Quantité: installation complète
Raison: Plomberie à faire - nécessaire pour la sécurité et la conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :102 250 €(889 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:17 250€
    Isolation combles: 115 m² × 150€/m² = 17250€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant installation)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres triple vitrage: 10 fenêtres × 1200€/fenêtre = 12000€ (incluant pose)
  • Cuisine:10 500€
    Rénovation complète cuisine: 12 m² × 875€/m² = 10500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:15 000€
    Rénovation complète salon: 30 m² × 500€/m² = 15000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Chambres:18 000€
    Rénovation complète chambres: 6 chambres × 3000€/chambre = 18000€ (incluant revêtements et peinture)
  • Électricité:5 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:4 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Eulalie-en-Born (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 287 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 442 €/an
Calcul : 1 287 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 174 €/an
Base de calcul : Emprunt de 263 170 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 263 €/an
Calcul : 105 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 544 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 102 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 114 231 €
Revenus locatifs : +15 442 €
Charges déductibles : -114 231 €
Résultat foncier Année 1 : -98 789 €(Déficit de 98 789 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 77 389 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 981 €/an
Revenus locatifs : +15 442 €
Charges déductibles : -11 981 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 461 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 77389.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 442 €114 240 €9 183 €-98 798 €21 400 €77 398 €77 398 €
215 751 €11 750 €8 943 €4 000 €--73 398 €
316 066 €11 502 €8 695 €4 564 €--68 834 €
416 387 €11 245 €8 438 €5 142 €--63 692 €
516 715 €10 979 €8 171 €5 736 €--57 956 €
617 049 €10 703 €7 895 €6 346 €--51 609 €
717 390 €10 417 €7 610 €6 973 €--44 636 €
817 738 €10 121 €7 314 €7 617 €--37 019 €
918 093 €9 814 €7 007 €8 278 €--28 741 €
1018 455 €9 497 €6 689 €8 958 €--19 783 €
1118 824 €9 168 €6 360 €9 656 €--10 127 €
1219 200 €8 827 €6 020 €10 373 €---
1319 584 €8 474 €5 666 €11 110 €---
1419 976 €8 108 €5 301 €11 868 €---
1520 375 €7 729 €4 922 €12 646 €---
1620 783 €7 337 €4 529 €13 446 €---
1721 199 €6 930 €4 123 €14 268 €---
1821 623 €6 509 €3 702 €15 113 €---
1922 055 €6 073 €3 266 €15 982 €---
2022 496 €5 621 €2 814 €16 875 €---
2122 946 €5 153 €2 346 €17 793 €---
2223 405 €4 668 €1 861 €18 737 €---
2323 873 €4 166 €1 358 €19 707 €---
2424 350 €3 646 €838 €20 705 €---
2524 837 €3 107 €299 €21 731 €---
TOTAL494 611 €305 784 €133 349 €188 827 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 188 827 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 442 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 243 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 243 €-6 420 €+9 663 €
2+3 243 €0 €+3 243 €
3+3 243 €0 €+3 243 €
4+3 243 €0 €+3 243 €
5+3 243 €0 €+3 243 €
6+3 243 €0 €+3 243 €
7+3 243 €0 €+3 243 €
8+3 243 €0 €+3 243 €
9+3 243 €0 €+3 243 €
10+3 243 €0 €+3 243 €
11+3 243 €0 €+3 243 €
12+3 243 €+3 112 €+131 €
13+3 243 €+3 333 €-90 €
14+3 243 €+3 560 €-317 €
15+3 243 €+3 794 €-551 €
16+3 243 €+4 034 €-791 €
17+3 243 €+4 280 €-1 037 €
18+3 243 €+4 534 €-1 291 €
19+3 243 €+4 795 €-1 552 €
20+3 243 €+5 062 €-1 819 €
21+3 243 €+5 338 €-2 095 €
22+3 243 €+5 621 €-2 378 €
23+3 243 €+5 912 €-2 669 €
24+3 243 €+6 211 €-2 968 €
25+3 243 €+6 519 €-3 276 €
Total+81 075 €+59 686 €+21 389 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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