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Maison 6 pièces 167 m²

VilleAncenis (44)
Surface167m²
Coût Total262 812€
Loyer Annuel19 949€
Rentabilité7.59%
Cashflow/mois+105€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 900 €
Surface : 167 m²
Prix au m² : 1 197,01 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 167 m²

Située à 20 minutes d'Ancenis sur la commune de Vallons de l'erdre , idéalement au calme venez découvrir cet ancien presbytère de 167 m2 . La maison se compose d'une belle entrée qui désert un grand salon lumineux , d'une cuisine aménagée et équipée , d'une belle salle a mangée , de 3 chambres dont 1 avec un dressing d'une belle salle de bain et d'une salle d'eau , d'un grenier aménageable. Le tout sur un terrain clos de 1625 m2 avec des dépendances et un aménagement avec une piscine.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente honoraires d'agence inclus : 199 900 € Prix de vente hors honoraires d'agence : 192 403,75 € Honoraires charge acquéreur : 7 496,25 € soit 3,9 % TTC de la valeur du bien hors honoraires

Contactez votre conseiller SAFTI : Adrien CRESPIN, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de CHERBOURG sous le numéro 989328174

Surface : 167 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : NS kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Ancenis
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44150
Coordonnées : 47.372276, -1.177798
Total : 262 812€
Prix d'acquisition : 199 900€
Travaux : 46 920€
Valeur du bien : 246 820€
Frais de notaire : 15 992€
Coût estimé : 15 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 167m²
Loyer prédit : 9.95€/m²/mois
Fourchette : 7.90€ - 12.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 1662€/mois
Loyer annuel estimé : 19949€/an
Fourchette totale : 1320€ - 2094€/mois
Fourchette annuelle : 15840€ - 25124€/an
Rentabilité brute :7.59%
Fourchette de rentabilité :6.03% - 9.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 542,86 €/m²
Basé sur :51 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :424 658 €
Prix d'achat :199 900 €
Décote à l'achat :-224 758€ (-52.9%)
Marge achat-revente :161 846€ (38.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :262 812€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 286,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :105,12€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 391,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 073,69€
Coût de l'assurance :31 537,44€
Taxe foncière : 1 994,91€/an
Soit par mois : 166,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 662,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 557,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :104,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 167 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 167 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo - état 4/5 assumé, mise aux normes nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo - état 4/5 assumé, rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 920 €(281 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 020€
    Isolation toiture/combles: 167 m² × 60€/m² = 10020€, Main d'œuvre: 60€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 11500€ (coût moyen), Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 600€/fenêtre = 12600€, Main d'œuvre incluse
  • Revêtement sol - Parquet flottant:3 600€
    Parquet flottant: 30 m² × 120€/m² = 3600€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ancenis (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 662 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 949 €/an
Calcul : 1 662 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 535 €/an
Base de calcul : Emprunt de 262 812 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 261 €/an
Calcul : 105 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 995 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 711 €
Revenus locatifs : +19 949 €
Charges déductibles : -58 711 €
Résultat foncier Année 1 : -38 762 €(Déficit de 38 762 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 362 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 791 €/an
Revenus locatifs : +19 949 €
Charges déductibles : -11 791 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 158 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17362.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 935 €(65% de 199 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 725 €/an
Calcul : 129 935 € × 3,636% = 4 725 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 949 €58 720 €8 543 €-38 770 €21 400 €17 370 €17 370 €
220 348 €11 569 €8 313 €8 779 €--8 592 €
320 755 €11 332 €8 075 €9 424 €---
421 170 €11 086 €7 829 €10 084 €---
521 594 €10 832 €7 575 €10 762 €---
622 025 €10 569 €7 313 €11 456 €---
722 466 €10 298 €7 041 €12 168 €---
822 915 €10 017 €6 761 €12 898 €---
923 374 €9 728 €6 471 €13 646 €---
1023 841 €9 428 €6 172 €14 413 €---
1124 318 €9 119 €5 862 €15 199 €---
1224 804 €8 799 €5 543 €16 005 €---
1325 300 €8 469 €5 212 €16 832 €---
1425 806 €8 127 €4 871 €17 679 €---
1526 322 €7 774 €4 518 €18 548 €---
1626 849 €7 410 €4 153 €19 439 €---
1727 386 €7 033 €3 776 €20 353 €---
1827 934 €6 643 €3 387 €21 290 €---
1928 492 €6 241 €2 985 €22 251 €---
2029 062 €5 825 €2 569 €23 237 €---
2129 643 €5 395 €2 139 €24 248 €---
2230 236 €4 951 €1 695 €25 285 €---
2330 841 €4 492 €1 236 €26 349 €---
2431 458 €4 018 €762 €27 440 €---
2532 087 €3 528 €272 €28 559 €---
TOTAL638 976 €251 404 €123 074 €387 572 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 387 572 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 949 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 189 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 189 €-6 420 €+10 609 €
2+4 189 €0 €+4 189 €
3+4 189 €+250 €+3 939 €
4+4 189 €+3 025 €+1 164 €
5+4 189 €+3 229 €+960 €
6+4 189 €+3 437 €+752 €
7+4 189 €+3 650 €+539 €
8+4 189 €+3 869 €+320 €
9+4 189 €+4 094 €+95 €
10+4 189 €+4 324 €-135 €
11+4 189 €+4 560 €-371 €
12+4 189 €+4 802 €-613 €
13+4 189 €+5 049 €-860 €
14+4 189 €+5 304 €-1 115 €
15+4 189 €+5 564 €-1 375 €
16+4 189 €+5 832 €-1 643 €
17+4 189 €+6 106 €-1 917 €
18+4 189 €+6 387 €-2 198 €
19+4 189 €+6 675 €-2 486 €
20+4 189 €+6 971 €-2 782 €
21+4 189 €+7 274 €-3 085 €
22+4 189 €+7 585 €-3 396 €
23+4 189 €+7 905 €-3 716 €
24+4 189 €+8 232 €-4 043 €
25+4 189 €+8 568 €-4 379 €
Total+104 725 €+116 272 €+-11 547 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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