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Maison de ville divisée en appartements

Bien expiré
VilleBagnères-de-Luchon (31)
Surface335m²
Coût Total519 868€
Loyer Annuel34 589€
Rentabilité6.65%
Cashflow/mois-135€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 328 600 €
Surface : 335 m²
Prix au m² : 980,9 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Central Gaz Individuel

Cabinet Conseil Père&Fille propose sur luchon centre ville - maison de ville divisée en 7 appartements de 20 à 90m² 5 appartements se trouvent dans la partie principale de la maison desservie par un escalier central faisant office de partie commune 2 appartements ( type 2 ) en rdc et 1er étage se trouvent à l'extérieur coté jardin

4 T2 / 1 T5 / 2 STUDIOS Jardin / garage / cave L'ensemble du bien est en très bon état général, nécessite une remise au gout du jour. Compteur électrique avec défalquer PAS DE COPROPRIETE

plus de renseignements nous contacter

Annonce rédigée par un négociateur immobilier inscrit au RSAC de Toulouse sous le numéro Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Bagnères-de-Luchon
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31110
Coordonnées : 42.791066, 0.591686
Total : 519 868€
Prix d'acquisition : 328 600€
Travaux : 164 980€
Valeur du bien : 493 580€
Frais de notaire : 26 288€
Coût estimé : 26 288€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 335m²
Loyer prédit : 8.60€/m²/mois
Fourchette : 6.65€ - 11.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 2882€/mois
Loyer annuel estimé : 34589€/an
Fourchette totale : 2229€ - 3727€/mois
Fourchette annuelle : 26749€ - 44727€/an
Rentabilité brute :6.65%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 8.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 412,55 €/m²
Basé sur :302 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :808 203 €
Prix d'achat :328 600 €
Décote à l'achat :-479 603€ (-59.3%)
Marge achat-revente :288 335€ (35.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :519 868€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 577,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :151,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 729,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :253 398,85€
Coût de l'assurance :45 488,45€
Taxe foncière : 3 458,91€/an
Soit par mois : 288,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 882,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 017,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-135,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 214 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 335 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 335 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 42 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 335 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite une remise au goût du jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche et du lavabo, carrelage complet
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - salle de bain fonctionnelle mais datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 7 appartements
Quantité: environ 120 m² (estimé pour 7 appartements)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 30 m² (estimé pour salon)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :164 980 €(492 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système × 10 500€ = 10 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Isolation:13 900€
    Isolation des combles: 335 m² × 40€/m² = 13 400€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:107 000€
    Remplacement des fenêtres: 42 fenêtres × 2 500€ = 105 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Eau chaude:4 000€
    Installation d'un chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète de la cuisine: 1 cuisine complète × 15 000€ = 15 000€, Électroménager: 3 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Salle de bain:2 780€
    Rénovation salle de bain: Carrelage 6 m² × 80€/m² = 480€, Douche: 1 500€, Lavabo: 300€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:5 100€
    Peinture des murs et plafonds: 120 m² × 30€/m² = 3 600€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Salon:1 200€
    Peinture des murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bagnères-de-Luchon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 135 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 882 €/mois
Revenus locatifs annuels : 34 589 €/an
Calcul : 2 882 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 502 €/an
Base de calcul : Emprunt de 519 868 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 820 €/an
Calcul : 152 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 459 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 164 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 187 761 €
Revenus locatifs : +34 589 €
Charges déductibles : -187 761 €
Résultat foncier Année 1 : -153 172 €(Déficit de 153 172 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 131 772 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 781 €/an
Revenus locatifs : +34 589 €
Charges déductibles : -22 781 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 808 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 131771.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 328 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 213 590 €(65% de 328 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 767 €/an
Calcul : 213 590 € × 3,636% = 7 767 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
134 589 €187 778 €17 519 €-153 189 €21 400 €131 789 €131 789 €
235 281 €22 333 €17 055 €12 948 €--118 841 €
335 986 €21 852 €16 574 €14 134 €--104 707 €
436 706 €21 355 €16 077 €15 351 €--89 356 €
537 440 €20 841 €15 562 €16 600 €--72 756 €
638 189 €20 308 €15 030 €17 881 €--54 875 €
738 953 €19 758 €14 479 €19 195 €--35 680 €
839 732 €19 188 €13 909 €20 544 €--15 135 €
940 527 €18 598 €13 320 €21 929 €---
1041 337 €17 988 €12 710 €23 349 €---
1142 164 €17 357 €12 078 €24 807 €---
1243 007 €16 704 €11 425 €26 303 €---
1343 867 €16 028 €10 750 €27 839 €---
1444 745 €15 329 €10 051 €29 415 €---
1545 640 €14 606 €9 328 €31 034 €---
1646 552 €13 858 €8 579 €32 695 €---
1747 483 €13 084 €7 805 €34 400 €---
1848 433 €12 283 €7 004 €36 151 €---
1949 402 €11 454 €6 175 €37 948 €---
2050 390 €10 596 €5 318 €39 793 €---
2151 398 €9 709 €4 431 €41 688 €---
2252 426 €8 791 €3 513 €43 634 €---
2353 474 €7 841 €2 563 €45 633 €---
2454 544 €6 859 €1 580 €47 685 €---
2555 634 €5 842 €564 €49 792 €---
TOTAL1 107 899 €550 340 €253 399 €557 559 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 557 559 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 34 589 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 264 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 264 €-6 420 €+13 684 €
2+7 264 €0 €+7 264 €
3+7 264 €0 €+7 264 €
4+7 264 €0 €+7 264 €
5+7 264 €0 €+7 264 €
6+7 264 €0 €+7 264 €
7+7 264 €0 €+7 264 €
8+7 264 €0 €+7 264 €
9+7 264 €+2 038 €+5 226 €
10+7 264 €+7 005 €+259 €
11+7 264 €+7 442 €-178 €
12+7 264 €+7 891 €-627 €
13+7 264 €+8 352 €-1 088 €
14+7 264 €+8 825 €-1 561 €
15+7 264 €+9 310 €-2 046 €
16+7 264 €+9 808 €-2 544 €
17+7 264 €+10 320 €-3 056 €
18+7 264 €+10 845 €-3 581 €
19+7 264 €+11 384 €-4 120 €
20+7 264 €+11 938 €-4 674 €
21+7 264 €+12 507 €-5 243 €
22+7 264 €+13 090 €-5 826 €
23+7 264 €+13 690 €-6 426 €
24+7 264 €+14 305 €-7 041 €
25+7 264 €+14 938 €-7 674 €
Total+181 600 €+167 268 €+14 332 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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