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Achat maison de plain-pied

Bien expiré
VilleFours (58)
Surface70m²
Coût Total61 680€
Loyer Annuel5 013€
Rentabilité8.13%
Cashflow/mois+58€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 46 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 657,14 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 70 m², 3 Pièces, 2 Chambres, 1 Salle de bain, Une entrée, Salle de séjour, 1 Box, Terrain de 646 m²

Nathalie GUINARD 3G IMMO vous propose à la vente ce pavillon de plain pied sur la commune de Fours, comprenant: Une entrée, une cuisine simple, un salon séjour, deux chambres, une salle de bain. Des travaux sont à prévoir Garage attenant. Terrain 646m²

Honoraires de 15 % TTC inclus à la charge de l'acquéreur (40 000 euros hors honoraires) Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Mélanie EGROT inscrite au RSAC de NEVERS n° 890 946 718 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Fours
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58250
Coordonnées : 46.818497, 3.718501
Total : 61 680€
Prix d'acquisition : 46 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 58 000€
Frais de notaire : 3 680€
Coût estimé : 3 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 5.97€/m²/mois
Fourchette : 4.74€ - 7.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 418€/mois
Loyer annuel estimé : 5013€/an
Fourchette totale : 332€ - 526€/mois
Fourchette annuelle : 3985€ - 6308€/an
Rentabilité brute :8.13%
Fourchette de rentabilité :6.46% - 10.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :61 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :300,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :17,48€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 318,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :28 590,77€
Coût de l'assurance :5 242,80€
Taxe foncière : 501,35€/an
Soit par mois : 41,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 417,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 360,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :57,63€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine simple, incluant nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en désordre avec électroménager obsolète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec équipements datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon incluant peinture, revêtement de sol et mise aux normes électriques
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau et mise à la terre
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: toute la plomberie de la maison
Raison: Assurer la fonctionnalité et la sécurité de l'eau

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(171 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 418 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 013 €/an
Calcul : 418 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 985 €/an
Base de calcul : Emprunt de 61 680 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 210 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 501 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 696 €
Revenus locatifs : +5 013 €
Charges déductibles : -14 696 €
Résultat foncier Année 1 : -9 682 €(Déficit de 9 682 €)
Imputable sur revenu global : 9 682 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 696 €/an
Revenus locatifs : +5 013 €
Charges déductibles : -2 696 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 318 €/an
Prix d'achat du bien : 46 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 900 €(65% de 46 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 087 €/an
Calcul : 29 900 € × 3,636% = 1 087 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 013 €14 698 €1 987 €-9 684 €9 684 €--
25 114 €2 644 €1 933 €2 470 €---
35 216 €2 588 €1 877 €2 628 €---
45 320 €2 531 €1 820 €2 789 €---
55 427 €2 472 €1 761 €2 955 €---
65 535 €2 411 €1 700 €3 125 €---
75 646 €2 347 €1 636 €3 299 €---
85 759 €2 282 €1 571 €3 477 €---
95 874 €2 214 €1 503 €3 660 €---
105 992 €2 145 €1 434 €3 847 €---
116 111 €2 073 €1 362 €4 039 €---
126 234 €1 998 €1 287 €4 235 €---
136 358 €1 921 €1 210 €4 437 €---
146 485 €1 842 €1 131 €4 643 €---
156 615 €1 760 €1 049 €4 855 €---
166 747 €1 675 €964 €5 072 €---
176 882 €1 588 €876 €5 295 €---
187 020 €1 497 €786 €5 523 €---
197 160 €1 404 €692 €5 757 €---
207 304 €1 307 €596 €5 997 €---
217 450 €1 207 €496 €6 243 €---
227 599 €1 104 €393 €6 495 €---
237 751 €998 €287 €6 753 €---
247 906 €888 €177 €7 018 €---
258 064 €774 €63 €7 290 €---
TOTAL160 583 €58 367 €28 591 €102 215 €9 684 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 905 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 102 215 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 013 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 053 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 053 €-2 905 €+3 958 €
2+1 053 €+741 €+312 €
3+1 053 €+788 €+265 €
4+1 053 €+837 €+216 €
5+1 053 €+886 €+167 €
6+1 053 €+937 €+116 €
7+1 053 €+990 €+63 €
8+1 053 €+1 043 €+10 €
9+1 053 €+1 098 €-45 €
10+1 053 €+1 154 €-101 €
11+1 053 €+1 212 €-159 €
12+1 053 €+1 271 €-218 €
13+1 053 €+1 331 €-278 €
14+1 053 €+1 393 €-340 €
15+1 053 €+1 457 €-404 €
16+1 053 €+1 522 €-469 €
17+1 053 €+1 588 €-535 €
18+1 053 €+1 657 €-604 €
19+1 053 €+1 727 €-674 €
20+1 053 €+1 799 €-746 €
21+1 053 €+1 873 €-820 €
22+1 053 €+1 948 €-895 €
23+1 053 €+2 026 €-973 €
24+1 053 €+2 105 €-1 052 €
25+1 053 €+2 187 €-1 134 €
Total+26 325 €+30 665 €+-4 340 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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