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Appartement à vendre

VilleTroussey (55)
Surface127.31m²
Coût Total162 910€
Loyer Annuel10 052€
Rentabilité6.17%
Cashflow/mois-121€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 000 €
Surface : 127.31 m²
Prix au m² : 997,56 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Cuisine ouverte, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, Jardin, Terrasse, Exposition sud

Appartement spacieux, économique et confortable, Idéal premier achat

Situé à seulement 3 minutes de la voie rapide et de la gare de Pagny-sur-Meuse, cet appartement bénéficie d'un emplacement pratique :

15 minutes de Toul et Commercy 30 minutes de Nancy Ouest / Laxou

Venez découvrir ce bel appartement de 127 m² habitable avec véranda récente de 13 m², offrant de beaux volumes et peu de travaux à prévoir.

L'appartement se compose : d'une entrée, d'un vaste salon séjour ouvert sur une cuisine conviviale, de trois chambres, d'une salle d'eau entièrement rénovée, d'un WC indépendant, ainsi que d'un cellier. Une véranda lumineuse, orientation plein sud, offrant une seconde entrée et un jardin privatif d'environ 200 m² viennent compléter ce bien et offrent un agréable espace extérieur. Seul un rafraichissement est à prévoir.

Copropriété de 3 lots gérée par un syndic professionnel : Charges annuelles : 660 € par an. Taxe foncière : 463 € par an. Mode de chauffage : Poêle à granulé récent, convecteurs électriques, combles isolés.

Un bien rare offrant de beaux volumes, des charges modérées et un cadre de vie agréable. Copropriété de 3 lots - dont 3 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 660.00 euros. Justine DEFONTAINE (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Troussey
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55190
Coordonnées : 48.700943, 5.688734
Total : 162 910€
Prix d'acquisition : 127 000€
Travaux : 25 750€
Valeur du bien : 152 750€
Frais de notaire : 10 160€
Coût estimé : 10 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 127.31m²
Loyer prédit : 6.58€/m²/mois
Fourchette : 5.40€ - 8.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 838€/mois
Loyer annuel estimé : 10052€/an
Fourchette totale : 688€ - 1021€/mois
Fourchette annuelle : 8251€ - 12246€/an
Rentabilité brute :6.17%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 7.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :610,69 €/m²
Basé sur :1 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :77 747 €
Prix d'achat :127 000 €
Décote à l'achat :+49 253€ (+63.4%)
Marge achat-revente :-85 163€ (-109.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 910€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :817,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :47,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 864,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 284,30€
Coût de l'assurance :14 254,62€
Taxe foncière : 463,00€/an
Soit par mois : 38,58€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 55,00€/mois
Soit par an : 660,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 837,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 958,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-120,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 121 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - parquet en bon état mais peinture vieillissante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement écaillée dans les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs à retoucher dans le salon

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 750 €(202 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant 36 m²: 60€/m² × 36 = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs/plafonds 36 m²: 50€/m² × 36 = 1800€
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs/plafonds salon 25 m²: 50€/m² × 25 = 1250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troussey (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 838 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 052 €/an
Calcul : 838 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 663 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 910 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 570 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 463 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 660 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 106 €
Revenus locatifs : +10 052 €
Charges déductibles : -33 106 €
Résultat foncier Année 1 : -23 054 €(Déficit de 23 054 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 12 354 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 356 €/an
Revenus locatifs : +10 052 €
Charges déductibles : -7 356 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 696 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 12354.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 550 €(65% de 127 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 002 €/an
Calcul : 82 550 € × 3,636% = 3 002 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 052 €33 111 €5 668 €-23 059 €10 700 €12 359 €12 359 €
210 253 €7 213 €5 520 €3 040 €--9 320 €
310 458 €7 060 €5 367 €3 398 €--5 921 €
410 667 €6 901 €5 208 €3 766 €--2 155 €
510 881 €6 736 €5 043 €4 144 €---
611 098 €6 566 €4 873 €4 532 €---
711 320 €6 389 €4 696 €4 931 €---
811 546 €6 206 €4 513 €5 340 €---
911 777 €6 017 €4 324 €5 760 €---
1012 013 €5 821 €4 128 €6 192 €---
1112 253 €5 618 €3 925 €6 636 €---
1212 498 €5 407 €3 714 €7 091 €---
1312 748 €5 189 €3 496 €7 559 €---
1413 003 €4 963 €3 270 €8 040 €---
1513 263 €4 730 €3 036 €8 534 €---
1613 529 €4 487 €2 794 €9 041 €---
1713 799 €4 236 €2 543 €9 563 €---
1814 075 €3 977 €2 283 €10 099 €---
1914 357 €3 707 €2 014 €10 649 €---
2014 644 €3 429 €1 735 €11 215 €---
2114 937 €3 140 €1 447 €11 797 €---
2215 235 €2 841 €1 148 €12 395 €---
2315 540 €2 531 €838 €13 009 €---
2415 851 €2 210 €517 €13 641 €---
2516 168 €1 878 €184 €14 290 €---
TOTAL321 966 €150 364 €82 284 €171 602 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 171 602 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 052 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 111 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 111 €-3 210 €+5 321 €
2+2 111 €0 €+2 111 €
3+2 111 €0 €+2 111 €
4+2 111 €0 €+2 111 €
5+2 111 €+597 €+1 514 €
6+2 111 €+1 360 €+751 €
7+2 111 €+1 479 €+632 €
8+2 111 €+1 602 €+509 €
9+2 111 €+1 728 €+383 €
10+2 111 €+1 858 €+253 €
11+2 111 €+1 991 €+120 €
12+2 111 €+2 127 €-16 €
13+2 111 €+2 268 €-157 €
14+2 111 €+2 412 €-301 €
15+2 111 €+2 560 €-449 €
16+2 111 €+2 712 €-601 €
17+2 111 €+2 869 €-758 €
18+2 111 €+3 030 €-919 €
19+2 111 €+3 195 €-1 084 €
20+2 111 €+3 365 €-1 254 €
21+2 111 €+3 539 €-1 428 €
22+2 111 €+3 718 €-1 607 €
23+2 111 €+3 903 €-1 792 €
24+2 111 €+4 092 €-1 981 €
25+2 111 €+4 287 €-2 176 €
Total+52 775 €+51 481 €+1 294 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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