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Immeuble 6 pièces 110 m²

Bien expiré
VilleLumbres (62)
Surface110m²
Coût Total189 976€
Loyer Annuel13 382€
Rentabilité7.04%
Cashflow/mois+17€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 700 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 1 179,09 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 6 pièces 110 m²

INVESTISSEMENT - Proche de toutes commodités, immeuble de rapport comprenant 2 logements : RDC : Appartement avec jardin de type T3 offrant 65 m², libre 1er étage : Appartement avec garage de type 2 bis, offrant 47 m², libre. Toiture récente et double vitrage PVC. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques.gouv.fr

Surface : 110 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 23/10/2025

Consommation énergie primaire : 375 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 259 € et 4 409 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Lumbres
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62380
Coordonnées : 50.708430, 2.121277
Total : 189 976€
Prix d'acquisition : 129 700€
Travaux : 49 900€
Valeur du bien : 179 600€
Frais de notaire : 10 376€
Coût estimé : 10 376€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 10.14€/m²/mois
Fourchette : 8.55€ - 12.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 1115€/mois
Loyer annuel estimé : 13382€/an
Fourchette totale : 941€ - 1322€/mois
Fourchette annuelle : 11288€ - 15864€/an
Rentabilité brute :7.04%
Fourchette de rentabilité :5.94% - 8.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :847,2 €/m²
Basé sur :2 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :93 192 €
Prix d'achat :129 700 €
Décote à l'achat :+36 508€ (+39.2%)
Marge achat-revente :-96 784€ (-103.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :189 976€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :930,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :55,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 986,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 266,82€
Coût de l'assurance :16 622,90€
Taxe foncière : 1 338,18€/an
Soit par mois : 111,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 115,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 097,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :17,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine à rénover entièrement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs du salon
Quantité: 35 m²
Raison: État 3.5/5 visible - peinture vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 900 €(454 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 800€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 200€
    Parquet flottant: 22 m² × 100€ = 2200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 400€
    Peinture salon: 35 m² × 40€ = 1400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lumbres (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 115 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 382 €/an
Calcul : 1 115 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 188 €/an
Base de calcul : Emprunt de 189 976 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 665 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 338 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 091 €
Revenus locatifs : +13 382 €
Charges déductibles : -58 091 €
Résultat foncier Année 1 : -44 710 €(Déficit de 44 710 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 310 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 191 €/an
Revenus locatifs : +13 382 €
Charges déductibles : -8 191 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 190 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23309.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 305 €(65% de 129 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 066 €/an
Calcul : 84 305 € × 3,636% = 3 066 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 382 €58 098 €6 194 €-44 716 €21 400 €23 316 €23 316 €
213 649 €8 031 €6 028 €5 619 €--17 697 €
313 922 €7 859 €5 855 €6 064 €--11 633 €
414 201 €7 680 €5 677 €6 520 €--5 113 €
514 485 €7 496 €5 493 €6 988 €---
614 775 €7 306 €5 303 €7 468 €---
715 070 €7 110 €5 107 €7 960 €---
815 371 €6 907 €4 904 €8 465 €---
915 679 €6 697 €4 694 €8 982 €---
1015 992 €6 480 €4 477 €9 513 €---
1116 312 €6 255 €4 252 €10 057 €---
1216 639 €6 024 €4 021 €10 615 €---
1316 971 €5 784 €3 781 €11 187 €---
1417 311 €5 537 €3 534 €11 774 €---
1517 657 €5 281 €3 278 €12 376 €---
1618 010 €5 016 €3 013 €12 994 €---
1718 370 €4 743 €2 740 €13 627 €---
1818 738 €4 461 €2 458 €14 277 €---
1919 113 €4 169 €2 166 €14 944 €---
2019 495 €3 867 €1 864 €15 628 €---
2119 885 €3 555 €1 552 €16 329 €---
2220 282 €3 233 €1 230 €17 049 €---
2320 688 €2 900 €897 €17 788 €---
2421 102 €2 556 €553 €18 546 €---
2521 524 €2 200 €197 €19 324 €---
TOTAL428 623 €189 244 €89 267 €239 379 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 239 379 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 382 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 810 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 810 €-6 420 €+9 230 €
2+2 810 €0 €+2 810 €
3+2 810 €0 €+2 810 €
4+2 810 €0 €+2 810 €
5+2 810 €+563 €+2 247 €
6+2 810 €+2 240 €+570 €
7+2 810 €+2 388 €+422 €
8+2 810 €+2 539 €+271 €
9+2 810 €+2 695 €+115 €
10+2 810 €+2 854 €-44 €
11+2 810 €+3 017 €-207 €
12+2 810 €+3 184 €-374 €
13+2 810 €+3 356 €-546 €
14+2 810 €+3 532 €-722 €
15+2 810 €+3 713 €-903 €
16+2 810 €+3 898 €-1 088 €
17+2 810 €+4 088 €-1 278 €
18+2 810 €+4 283 €-1 473 €
19+2 810 €+4 483 €-1 673 €
20+2 810 €+4 688 €-1 878 €
21+2 810 €+4 899 €-2 089 €
22+2 810 €+5 115 €-2 305 €
23+2 810 €+5 336 €-2 526 €
24+2 810 €+5 564 €-2 754 €
25+2 810 €+5 797 €-2 987 €
Total+70 250 €+71 814 €+-1 564 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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