Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 3 pièces 54 m²

Bien expiré
VillePerpignan (66)
Surface54
Coût Total109 570
Loyer Annuel6 490
Rentabilité5.92%
Cashflow/mois-119
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 592,59 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T3

En Exclusivité, quartier gare, à proximité de la place Catalogne à Perpignan Charmant 3 pièces avec terrasse. Situé dans un petit collectif (faibles charges), au deuxième étage, cet appartement T3 se compose d'un salon séjour cuisine américaine aménagée et équipée lumineux et spacieux, deux chambres agréables dont une avec cheminée, une terrasse (esprit véranda), une salle d'eau avec wc. Cet F3, fonctionnel et en très bon état général vous séduira par son bon état, sa rénovation et la qualité de son environnement. Véritable "tout à pied" il séduira le citadin qui sommeille en vous! Possibilité d'acquérir un garage de 37 m² environ pour un montant de 30 000 euros en sus. Pour de plus amples renseignements concernant la vente immobilière de cet appartement T3 à Perpignan, vous pouvez me contacter au [Coordonnées masquées] ou au [Coordonnées masquées]. Référence annonce : 3593_6624 Consommation énergétique : 203 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 44 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Charges prévisionnelles annuelles : 480 €

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.696951, 2.881453
Total : 109 570
Prix d'acquisition : 86 000
Travaux : 16 690
Valeur du bien : 102 690
Frais de notaire : 6 880
Coût estimé : 6 880
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 541€/mois
Loyer annuel estimé : 6490€/an
Fourchette totale : 437€ - 670€/mois
Fourchette annuelle : 5239€ - 8039€/an
Rentabilité brute :5.92%
Fourchette de rentabilité :4.78% - 7.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 570
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :534,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :31,04€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 565,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 789,41
Coût de l'assurance :9 313,45
Taxe foncière : 648,95€/an
Soit par mois : 54,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 40,00€/mois
Soit par an : 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 540,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 659,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-118,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 203 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucune action nécessaire car DPE D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Aucune action nécessaire car DPE D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des murs et du sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs en état correct mais nécessitant un rafraîchissement.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - cuisine moderne avec électroménager récent.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon spacieux avec parquet en bon état.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 690(309 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:10 400
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 200€/m² = 1000€, Douche ou baignoire: 1000€, Lavabo: 500€, WC: 400€, Carrelage murs (20 m²): 50€/m² × 20 = 1000€, Carrelage sol (5 m²): 50€/m² × 5 = 250€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 4000€
  • Chambres:1 400
    Rafraîchissement des murs et du sol dans 2 chambres: Peinture murs (20 m²): 30€/m² × 20 = 600€, Parquet flottant (20 m²): 50€/m² × 20 = 1000€, Main d'œuvre: 1400€
  • Cuisine:2 040
    Rafraîchissement léger cuisine: Peinture murs (12 m²): 30€/m² × 12 = 360€, Vérification robinetterie: 200€, Main d'œuvre: 1840€
  • Salon:2 850
    Rafraîchissement léger salon: Peinture murs (25 m²): 30€/m² × 25 = 750€, Vérification robinetterie: 200€, Main d'œuvre: 2650€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les travaux de chauffage, menuiseries et eau chaude ne sont pas nécessaires selon le DPE D. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 541 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 490 €/an
Calcul : 541 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 526 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 570 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 373 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 649 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 690
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 717
Revenus locatifs : +6 490
Charges déductibles : -21 717
Résultat foncier Année 1 : -15 228(Déficit de 15 228 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 4 528
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 027 €/an
Revenus locatifs : +6 490
Charges déductibles : -5 027
Résultat foncier Années 2+ : 1 462 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4527.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 49021 7213 529-15 23110 700 €4 531 €4 531 €
26 6194 9353 4341 684--2 847 €
36 7524 8373 3351 915--932 €
46 8874 7353 2332 152---
57 0244 6293 1282 395---
67 1654 5213 0192 644---
77 3084 4082 9072 900---
87 4544 2922 7913 162---
97 6044 1722 6713 431---
107 7564 0482 5473 707---
117 9113 9202 4193 990---
128 0693 7882 2874 281---
138 2303 6522 1504 579---
148 3953 5102 0094 884---
158 5633 3651 8635 198---
168 7343 2141 7135 520---
178 9093 0581 5575 850---
189 0872 8981 3966 189---
199 2692 7321 2306 537---
209 4542 5601 0596 894---
219 6432 3838817 260---
229 8362 2006987 636---
2310 0332 0115098 022---
2410 2331 8153148 418---
2510 4381 6131128 825---
TOTAL207 861105 01750 789102 84510 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 102 845
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 490 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 363 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 363-3 210+4 573
2+1 3630+1 363
3+1 3630+1 363
4+1 363+366+997
5+1 363+719+644
6+1 363+793+570
7+1 363+870+493
8+1 363+949+414
9+1 363+1 029+334
10+1 363+1 112+251
11+1 363+1 197+166
12+1 363+1 284+79
13+1 363+1 374-11
14+1 363+1 465-102
15+1 363+1 559-196
16+1 363+1 656-293
17+1 363+1 755-392
18+1 363+1 857-494
19+1 363+1 961-598
20+1 363+2 068-705
21+1 363+2 178-815
22+1 363+2 291-928
23+1 363+2 407-1 044
24+1 363+2 525-1 162
25+1 363+2 647-1 284
Total+34 075+30 853+3 222
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →