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Vente maison 5 pièces 130 m² Marines (95640) - Superimmo

VilleMarines (95)
Surface130m²
Coût Total236 390€
Loyer Annuel20 385€
Rentabilité8.62%
Cashflow/mois+305€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 168 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 1 292,31 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Découvrez cette maison située au coeur du Val-d'Oise. D'une surface d'environ 130 m2, elle offre de beaux volumes et un véritable potentiel pour y créer votre cocon idéal. Au rez-de-chaussée, vous serez accueilli par une entrée ouvrant sur une cuisine aménagée et équipée, prolongée par un salon-séjour double, convivial. Au premier étage, une superbe pièce palière cathédrale dessert deux chambres, un coin bureau ainsi qu'une salle d'eau avec espace buanderie. Le deuxième étage propose quant à lui un palier menant à deux chambres supplémentaires, parfaites pour agrandir l'espace nuit ou créer des pièces polyvalentes. La maison dispose également d'une cave. Du rafraîchissement et certains travaux sont à prévoir, offrant l'opportunité de personnaliser entièrement les lieux selon vos envies. Un bien rare sur le secteur, idéal pour une famille ou pour un projet de rénovation dans un cadre paisible et recherché.Afficher plus

Ville : Marines
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95640
Coordonnées : 49.145152, 1.983178
Total : 236 390€
Prix d'acquisition : 168 000€
Travaux : 54 950€
Valeur du bien : 222 950€
Frais de notaire : 13 440€
Coût estimé : 13 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 13.07€/m²/mois
Fourchette : 10.32€ - 16.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 1699€/mois
Loyer annuel estimé : 20385€/an
Fourchette totale : 1341€ - 2152€/mois
Fourchette annuelle : 16092€ - 25822€/an
Rentabilité brute :8.62%
Fourchette de rentabilité :6.81% - 10.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 933,75 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :381 387 €
Prix d'achat :168 000 €
Décote à l'achat :-213 387€ (-56.0%)
Marge achat-revente :144 997€ (38.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :236 390€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 164,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :59,10€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 223,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 957,77€
Coût de l'assurance :17 729,25€
Taxe foncière : 2 038,47€/an
Soit par mois : 169,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 698,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 393,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :305,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 263 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement conseillé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 950 €(423 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 000€
    Isolation toiture/combles: 130 m² × 100€/m² = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:16 000€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1000€/fenêtre = 16000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marines (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 699 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 385 €/an
Calcul : 1 699 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 818 €/an
Base de calcul : Emprunt de 236 390 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 709 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 038 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 515 €
Revenus locatifs : +20 385 €
Charges déductibles : -65 515 €
Résultat foncier Année 1 : -45 131 €(Déficit de 45 131 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 731 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 565 €/an
Revenus locatifs : +20 385 €
Charges déductibles : -10 565 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 819 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23730.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 168 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 200 €(65% de 168 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 971 €/an
Calcul : 109 200 € × 3,636% = 3 971 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 385 €65 523 €7 825 €-45 138 €21 400 €23 738 €23 738 €
220 792 €10 364 €7 616 €10 429 €--13 310 €
321 208 €10 147 €7 400 €11 061 €--2 249 €
421 632 €9 924 €7 176 €11 709 €---
522 065 €9 692 €6 945 €12 373 €---
622 506 €9 453 €6 706 €13 053 €---
722 956 €9 206 €6 458 €13 750 €---
823 416 €8 950 €6 203 €14 465 €---
923 884 €8 686 €5 938 €15 198 €---
1024 362 €8 413 €5 665 €15 949 €---
1124 849 €8 130 €5 382 €16 719 €---
1225 346 €7 838 €5 090 €17 508 €---
1325 853 €7 536 €4 788 €18 317 €---
1426 370 €7 223 €4 475 €19 147 €---
1526 897 €6 900 €4 152 €19 997 €---
1627 435 €6 566 €3 818 €20 869 €---
1727 984 €6 220 €3 473 €21 763 €---
1828 543 €5 863 €3 115 €22 680 €---
1929 114 €5 494 €2 746 €23 621 €---
2029 697 €5 112 €2 364 €24 585 €---
2130 291 €4 717 €1 969 €25 574 €---
2230 896 €4 308 €1 561 €26 588 €---
2331 514 €3 886 €1 138 €27 628 €---
2432 145 €3 449 €702 €28 695 €---
2532 787 €2 998 €250 €29 790 €---
TOTAL652 927 €236 599 €112 958 €416 328 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 416 328 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 385 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 281 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 281 €-6 420 €+10 701 €
2+4 281 €0 €+4 281 €
3+4 281 €0 €+4 281 €
4+4 281 €+2 838 €+1 443 €
5+4 281 €+3 712 €+569 €
6+4 281 €+3 916 €+365 €
7+4 281 €+4 125 €+156 €
8+4 281 €+4 340 €-59 €
9+4 281 €+4 559 €-278 €
10+4 281 €+4 785 €-504 €
11+4 281 €+5 016 €-735 €
12+4 281 €+5 252 €-971 €
13+4 281 €+5 495 €-1 214 €
14+4 281 €+5 744 €-1 463 €
15+4 281 €+5 999 €-1 718 €
16+4 281 €+6 261 €-1 980 €
17+4 281 €+6 529 €-2 248 €
18+4 281 €+6 804 €-2 523 €
19+4 281 €+7 086 €-2 805 €
20+4 281 €+7 375 €-3 094 €
21+4 281 €+7 672 €-3 391 €
22+4 281 €+7 976 €-3 695 €
23+4 281 €+8 288 €-4 007 €
24+4 281 €+8 609 €-4 328 €
25+4 281 €+8 937 €-4 656 €
Total+107 025 €+124 898 €+-17 873 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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