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Vente maison 2 pièces 65 m² Montvalent (46600) - Superimmo

Bien expiré
VilleMontvalent (46)
Surface65m²
Coût Total73 258€
Loyer Annuel6 560€
Rentabilité8.95%
Cashflow/mois+109€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 424 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 006,52 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison en pierre de 1873, d'une surface habitable de 65m² environ, à rénover. Elle se compose d'une cuisine ouverte sur le salon, d'une chambre spacieuse et salle de bain à l'étage.Le bien dispose également d'une cave, un garage, sur un jardin de 1780m² arboré. Une parcelle boisée de plus de 3000m² complète l'ensemble. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Montvalent
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46600
Total : 73 258€
Prix d'acquisition : 65 424€
Travaux : 2 600€
Valeur du bien : 68 024€
Frais de notaire : 5 234€
Coût estimé : 5 234€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 8.41€/m²/mois
Fourchette : 6.57€ - 10.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 547€/mois
Loyer annuel estimé : 6560€/an
Fourchette totale : 427€ - 700€/mois
Fourchette annuelle : 5127€ - 8394€/an
Rentabilité brute :8.95%
Fourchette de rentabilité :7.00% - 11.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :73 258€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :362,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :21,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 383,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 356,71€
Coût de l'assurance :6 410,08€
Taxe foncière : 656,00€/an
Soit par mois : 54,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 546,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 438,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :108,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 404 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 65 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des installations
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec mise à jour de la décoration
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - décoration vieillissante
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la chambre avec revêtement de sol et peinture
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 600 €(40 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:2 600€
    Isolation combles perdus: 65 m² × 40€/m² = 2600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montvalent (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 2 600€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (2 600€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 547 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 560 €/an
Calcul : 547 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 445 €/an
Base de calcul : Emprunt de 73 258 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 256 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 656 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 5 957 €
Revenus locatifs : +6 560 €
Charges déductibles : -5 957 €
Résultat foncier Année 1 : 603 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 357 €/an
Revenus locatifs : +6 560 €
Charges déductibles : -3 357 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 203 €/an
Prix d'achat du bien : 65 424 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 526 €(65% de 65 424 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 546 €/an
Calcul : 42 526 € × 3,636% = 1 546 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 560 €5 959 €2 447 €601 €---
26 691 €3 294 €2 382 €3 397 €---
36 825 €3 227 €2 314 €3 598 €---
46 961 €3 157 €2 245 €3 804 €---
57 101 €3 085 €2 173 €4 016 €---
67 243 €3 010 €2 098 €4 232 €---
77 388 €2 933 €2 021 €4 454 €---
87 535 €2 854 €1 941 €4 682 €---
97 686 €2 771 €1 859 €4 915 €---
107 840 €2 686 €1 773 €5 154 €---
117 997 €2 597 €1 685 €5 399 €---
128 156 €2 506 €1 594 €5 650 €---
138 320 €2 412 €1 499 €5 908 €---
148 486 €2 314 €1 402 €6 172 €---
158 656 €2 213 €1 301 €6 443 €---
168 829 €2 108 €1 196 €6 720 €---
179 005 €2 000 €1 088 €7 005 €---
189 186 €1 889 €976 €7 297 €---
199 369 €1 773 €861 €7 596 €---
209 557 €1 653 €741 €7 903 €---
219 748 €1 530 €617 €8 218 €---
229 943 €1 402 €489 €8 541 €---
2310 142 €1 269 €357 €8 872 €---
2410 344 €1 132 €220 €9 212 €---
2510 551 €991 €79 €9 560 €---
TOTAL210 118 €60 767 €35 357 €149 351 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 351 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 560 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 378 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 378 €+180 €+1 198 €
2+1 378 €+1 019 €+359 €
3+1 378 €+1 079 €+299 €
4+1 378 €+1 141 €+237 €
5+1 378 €+1 205 €+173 €
6+1 378 €+1 270 €+108 €
7+1 378 €+1 336 €+42 €
8+1 378 €+1 405 €-27 €
9+1 378 €+1 475 €-97 €
10+1 378 €+1 546 €-168 €
11+1 378 €+1 620 €-242 €
12+1 378 €+1 695 €-317 €
13+1 378 €+1 772 €-394 €
14+1 378 €+1 852 €-474 €
15+1 378 €+1 933 €-555 €
16+1 378 €+2 016 €-638 €
17+1 378 €+2 102 €-724 €
18+1 378 €+2 189 €-811 €
19+1 378 €+2 279 €-901 €
20+1 378 €+2 371 €-993 €
21+1 378 €+2 465 €-1 087 €
22+1 378 €+2 562 €-1 184 €
23+1 378 €+2 662 €-1 284 €
24+1 378 €+2 764 €-1 386 €
25+1 378 €+2 868 €-1 490 €
Total+34 450 €+44 805 €+-10 355 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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