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Appartement 94m2 - terrasse - proximité parking - gros poten

Bien expiré
VilleBlausasc, Escarène, Lucéram, Peille, Peillon, Touët-de-l'escarène (06)
Surface94m²
Coût Total265 592€
Loyer Annuel16 329€
Rentabilité6.15%
Cashflow/mois-168€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 900 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 2 126,6 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre de WC : 2, Cheminée, Mandat exclusif

Votre agence MURTA à le plaisir de vous présenter en EXCLUSIVITE :  Ce grand appartement de 94m2, situé au coeur du beau village de l'Escarène, bénéficiant d'une agréable exposition et de volumes particulièrement confortables.  Il se compose actuellement de : 

  • entrée
  • cuisine indépendante 
  • un grand espace buanderie
  • une pièce de plus de 15m2
  • une chambre
  • un séjour double avec salle à manger, ouvrant sur une belle terrasse couverte 
  • une salle d'eau avec WC 
  • un WC indépendant supplémentaire 
  • un balcon de plus  Le véritable atout : son fort potentiel d'aménagement !!  L'agencement peut être facilement repensé afin de créer jusqu'à 3 chambres, tout en conservant une distribution cohérente et agréable, notamment avec un espace vie donnant directement sur la terrasse.  Des volumes généreux :  Aucune pièce en dessous de 12m2, garantissant confort et fonctionnalité au quotidien.  Chaque pièce a au moins une fenêtre.  Côté pratique :  Parking public au pied de l'appartement. Accès possible en voiture jusqu'à l'entrée pour faciliter le déchargement. Potentiel :  Prévoir quelques travaux, pour révéler tout le potentiel, et l'adapter à vos envies et vos besoins.  Idéal pour une famille, un projet de résidence principale ou investissement avec optimisation des espaces.  Alors, on attend quoi pour aller le voir ?   
  • https://murtaimmobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Blausasc, Escarène, Lucéram, Peille, Peillon, Touët-de-l'escarène
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06440
Coordonnées : 43.835719, 7.354671
Total : 265 592€
Prix d'acquisition : 199 900€
Travaux : 49 700€
Valeur du bien : 249 600€
Frais de notaire : 15 992€
Coût estimé : 15 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 14.48€/m²/mois
Fourchette : 11.53€ - 18.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1361€/mois
Loyer annuel estimé : 16329€/an
Fourchette totale : 1084€ - 1708€/mois
Fourchette annuelle : 13006€ - 20500€/an
Rentabilité brute :6.15%
Fourchette de rentabilité :4.90% - 7.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 272,73 €/m²
Basé sur :47 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :213 637 €
Prix d'achat :199 900 €
Décote à l'achat :-13 737€ (-6.4%)
Marge achat-revente :-51 955€ (-24.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :265 592€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 315,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :77,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 392,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :129 032,41€
Coût de l'assurance :23 239,30€
Taxe foncière : 1 632,89€/an
Soit par mois : 136,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 360,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 528,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-168,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 245 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 94 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité si nécessaire, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des murs, peinture, mise aux normes électricité
Quantité: 1 chambre
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise à jour
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour des installations électriques
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 700 €(529 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7 200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€ = 3 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 15 000€ = 15 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6 000€ = 6 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Rafraîchissement chambre: 1 chambre × 3 000€ = 3 000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rafraîchissement salon: 1 salon × 3 000€ = 3 000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blausasc, Escarène, Lucéram, Peille, Peillon, Touët-de-l'escarène (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 361 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 329 €/an
Calcul : 1 361 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 915 €/an
Base de calcul : Emprunt de 265 592 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 930 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 633 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 178 €
Revenus locatifs : +16 329 €
Charges déductibles : -61 178 €
Résultat foncier Année 1 : -44 849 €(Déficit de 44 849 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 449 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 478 €/an
Revenus locatifs : +16 329 €
Charges déductibles : -11 478 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 851 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23448.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 935 €(65% de 199 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 725 €/an
Calcul : 129 935 € × 3,636% = 4 725 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 329 €61 186 €8 924 €-44 857 €21 400 €23 457 €23 457 €
216 655 €11 249 €8 687 €5 406 €--18 051 €
316 989 €11 004 €8 442 €5 984 €--12 067 €
417 328 €10 751 €8 188 €6 578 €--5 489 €
517 675 €10 488 €7 926 €7 187 €---
618 028 €10 217 €7 654 €7 812 €---
718 389 €9 936 €7 374 €8 453 €---
818 757 €9 646 €7 083 €9 111 €---
919 132 €9 345 €6 783 €9 787 €---
1019 515 €9 034 €6 472 €10 480 €---
1119 905 €8 713 €6 150 €11 192 €---
1220 303 €8 380 €5 817 €11 923 €---
1320 709 €8 036 €5 473 €12 673 €---
1421 123 €7 679 €5 117 €13 444 €---
1521 546 €7 311 €4 749 €14 235 €---
1621 977 €6 930 €4 367 €15 047 €---
1722 416 €6 536 €3 973 €15 880 €---
1822 864 €6 128 €3 565 €16 737 €---
1923 322 €5 706 €3 143 €17 616 €---
2023 788 €5 269 €2 707 €18 519 €---
2124 264 €4 817 €2 255 €19 446 €---
2224 749 €4 350 €1 788 €20 399 €---
2325 244 €3 867 €1 304 €21 377 €---
2425 749 €3 367 €804 €22 382 €---
2526 264 €2 849 €287 €23 415 €---
TOTAL523 020 €242 794 €129 032 €280 226 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 280 226 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 329 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 429 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 429 €-6 420 €+9 849 €
2+3 429 €0 €+3 429 €
3+3 429 €0 €+3 429 €
4+3 429 €0 €+3 429 €
5+3 429 €+509 €+2 920 €
6+3 429 €+2 343 €+1 086 €
7+3 429 €+2 536 €+893 €
8+3 429 €+2 733 €+696 €
9+3 429 €+2 936 €+493 €
10+3 429 €+3 144 €+285 €
11+3 429 €+3 358 €+71 €
12+3 429 €+3 577 €-148 €
13+3 429 €+3 802 €-373 €
14+3 429 €+4 033 €-604 €
15+3 429 €+4 270 €-841 €
16+3 429 €+4 514 €-1 085 €
17+3 429 €+4 764 €-1 335 €
18+3 429 €+5 021 €-1 592 €
19+3 429 €+5 285 €-1 856 €
20+3 429 €+5 556 €-2 127 €
21+3 429 €+5 834 €-2 405 €
22+3 429 €+6 120 €-2 691 €
23+3 429 €+6 413 €-2 984 €
24+3 429 €+6 715 €-3 286 €
25+3 429 €+7 024 €-3 595 €
Total+85 725 €+84 068 €+1 657 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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