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Achat : Appartement Maisons-Alfort (94700)

VilleMaisons-Alfort (94)
Surface23m²
Coût Total95 940€
Loyer Annuel7 134€
Rentabilité7.44%
Cashflow/mois+32€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 23 m²
Prix au m² : 2 173,91 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 23 m², Studio

Pièce principale, cuisinière au gaz et chauffage électrique à proximité de commerce. Espace cuisine, salle d'eau, lavabo, salle d'eau.

Ville : Maisons-Alfort
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94700
Coordonnées : 48.806000, 2.455200
Total : 95 940€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 41 940€
Valeur du bien : 91 940€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 23m²
Loyer prédit : 25.85€/m²/mois
Fourchette : 19.92€ - 33.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 595€/mois
Loyer annuel estimé : 7134€/an
Fourchette totale : 458€ - 772€/mois
Fourchette annuelle : 5497€ - 9258€/an
Rentabilité brute :7.44%
Fourchette de rentabilité :5.73% - 9.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 565,22 €/m²
Basé sur :307 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :105 000 €
Prix d'achat :50 000 €
Décote à l'achat :-55 000€ (-52.4%)
Marge achat-revente :9 060€ (8.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :467,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :35,98€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 503,51€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 319,36€
Coût de l'assurance :10 793,25€
Taxe foncière : 713,40€/an
Soit par mois : 59,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 594,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 562,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :31,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 23 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 2 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 23 m²
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager obsolète et usure importante
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des fixtures de la salle de bain, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très petite avec fixtures datées et carrelage usé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol et peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 23 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - pas de photo fournie, état similaire aux autres pièces
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure normale nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 940 €(1 823 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:2 200€
    Fenêtres double vitrage: 2 fenêtres × 1100€ = 2200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 2000€/m² = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:4 840€
    Peinture murs et plafonds: 23 m² × 30€/m² = 690€, Parquet flottant: 23 m² × 50€/m² = 1150€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salon:900€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→F(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 13 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (F) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 595 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 134 €/an
Calcul : 595 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 078 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 940 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 432 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 713 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 163 €
Revenus locatifs : +7 134 €
Charges déductibles : -46 163 €
Résultat foncier Année 1 : -39 029 €(Déficit de 39 029 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 629 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 223 €/an
Revenus locatifs : +7 134 €
Charges déductibles : -4 223 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 911 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17628.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 134 €46 166 €3 081 €-39 032 €21 400 €17 632 €17 632 €
27 277 €4 142 €2 997 €3 134 €--14 497 €
37 422 €4 056 €2 911 €3 366 €--11 131 €
47 571 €3 967 €2 822 €3 604 €--7 527 €
57 722 €3 875 €2 730 €3 847 €--3 680 €
67 877 €3 780 €2 635 €4 097 €---
78 034 €3 682 €2 537 €4 352 €---
88 195 €3 580 €2 435 €4 614 €---
98 359 €3 476 €2 331 €4 883 €---
108 526 €3 368 €2 222 €5 158 €---
118 696 €3 256 €2 111 €5 441 €---
128 870 €3 140 €1 995 €5 730 €---
139 048 €3 021 €1 876 €6 027 €---
149 229 €2 898 €1 753 €6 331 €---
159 413 €2 771 €1 625 €6 643 €---
169 601 €2 639 €1 494 €6 962 €---
179 794 €2 503 €1 358 €7 290 €---
189 989 €2 363 €1 218 €7 626 €---
1910 189 €2 218 €1 073 €7 971 €---
2010 393 €2 068 €923 €8 324 €---
2110 601 €1 914 €769 €8 687 €---
2210 813 €1 754 €609 €9 059 €---
2311 029 €1 589 €444 €9 440 €---
2411 250 €1 419 €274 €9 831 €---
2511 475 €1 243 €98 €10 232 €---
TOTAL228 506 €114 888 €44 319 €113 618 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 618 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 134 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 498 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 498 €-6 420 €+7 918 €
2+1 498 €0 €+1 498 €
3+1 498 €0 €+1 498 €
4+1 498 €0 €+1 498 €
5+1 498 €0 €+1 498 €
6+1 498 €+125 €+1 373 €
7+1 498 €+1 306 €+192 €
8+1 498 €+1 384 €+114 €
9+1 498 €+1 465 €+33 €
10+1 498 €+1 548 €-50 €
11+1 498 €+1 632 €-134 €
12+1 498 €+1 719 €-221 €
13+1 498 €+1 808 €-310 €
14+1 498 €+1 899 €-401 €
15+1 498 €+1 993 €-495 €
16+1 498 €+2 089 €-591 €
17+1 498 €+2 187 €-689 €
18+1 498 €+2 288 €-790 €
19+1 498 €+2 391 €-893 €
20+1 498 €+2 497 €-999 €
21+1 498 €+2 606 €-1 108 €
22+1 498 €+2 718 €-1 220 €
23+1 498 €+2 832 €-1 334 €
24+1 498 €+2 949 €-1 451 €
25+1 498 €+3 070 €-1 572 €
Total+37 450 €+34 085 €+3 365 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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