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vente - maison

Bien expiré
VilleGrandris (69)
Surface90m²
Coût Total172 300€
Loyer Annuel10 668€
Rentabilité6.19%
Cashflow/mois-98€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cheminee, Salle d eau, Petit prix

Au cœur d’un hameau paisible et plein de charme, venez découvrir cette jolie maison d’antan de 90 m², implantée sur un terrain de 223 m².

Un lieu qui ne demande qu'à retrouver une nouvelle vie !

Composition du bien : 

Au rez-de-chaussée : une grande cuisine conviviale suivie d'une petite salle à manger, deux salons lumineux, une salle d’eau et un WC 

Au premier étage : deux chambres, un WC et un grenier

Vous bénéficierez également d’un jardin agréable pour profiter des beaux jours et d’un garage idéal pour du rangement supplémentaire.

Des travaux sont à prévoir, mais les possibilités d’aménagement sont nombreuses !

Caractéristiques techniques : 

La maison est chauffée grâce à une cheminée et des radiateurs alimentés par une chaudière fioul, le bien ne comporte aucune isolation, les fenêtres sont en simple vitrage et l'électricité n'est pas aux normes.

DPE : G – logement à forte consommation énergétique

Prix : 90 000 € FAI

Une opportunité rare pour un premier achat ou un projet sur-mesure dans un cadre paisible.

Pour en savoir plus ou organiser une visite, contactez Lisa au 07-86-74-24-17

Ville : Grandris
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69870
Coordonnées : 46.037070, 4.466190
Total : 172 300€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 75 100€
Valeur du bien : 165 100€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 9.88€/m²/mois
Fourchette : 7.09€ - 13.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 889€/mois
Loyer annuel estimé : 10668€/an
Fourchette totale : 638€ - 1239€/mois
Fourchette annuelle : 7656€ - 14865€/an
Rentabilité brute :6.19%
Fourchette de rentabilité :4.44% - 8.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :847,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :50,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 898,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 058,04€
Coût de l'assurance :15 076,25€
Taxe foncière : 1 066,78€/an
Soit par mois : 88,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 888,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 987,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-98,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE mentionné explicitement comme G.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière fioul actuelle.
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer la performance énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en simple vitrage par des fenêtres double vitrage performantes.
Quantité: 5 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec de la laine soufflée.
Quantité: 90 m²
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de la performance énergétique.
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique, y compris le tableau électrique et la mise à la terre.
Quantité: 1 installation complète
Raison: Électricité non conforme - nécessité de mise aux normes pour sécurité.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager, la plomberie et l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du mobilier.
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire.
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du mobilier.
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 100 €(834 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 600€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 600€ = 12600€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Isolation:11 700€
    Isolation toiture: 90 m² × 130€/m² = 11700€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 1500€ = 1500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation chambres: 3 chambres (30 m²) × 300€/m² = 9000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle à manger:800€
    Peinture salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grandris (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 889 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 668 €/an
Calcul : 889 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 681 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 300 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 603 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 067 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 451 €
Revenus locatifs : +10 668 €
Charges déductibles : -82 451 €
Résultat foncier Année 1 : -71 783 €(Déficit de 71 783 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 383 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 351 €/an
Revenus locatifs : +10 668 €
Charges déductibles : -7 351 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 317 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50383.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 668 €82 456 €5 687 €-71 789 €21 400 €50 389 €50 389 €
210 881 €7 204 €5 534 €3 677 €--46 712 €
311 099 €7 047 €5 377 €4 052 €--42 660 €
411 321 €6 884 €5 214 €4 437 €--38 223 €
511 547 €6 716 €5 046 €4 831 €--33 392 €
611 778 €6 542 €4 872 €5 236 €--28 156 €
712 014 €6 362 €4 692 €5 652 €--22 504 €
812 254 €6 176 €4 506 €6 078 €--16 426 €
912 499 €5 984 €4 314 €6 515 €--9 911 €
1012 749 €5 785 €4 115 €6 964 €--2 948 €
1113 004 €5 580 €3 910 €7 424 €---
1213 264 €5 367 €3 697 €7 897 €---
1313 529 €5 148 €3 478 €8 382 €---
1413 800 €4 920 €3 251 €8 879 €---
1514 076 €4 686 €3 016 €9 390 €---
1614 357 €4 443 €2 773 €9 915 €---
1714 645 €4 192 €2 522 €10 453 €---
1814 937 €3 932 €2 262 €11 005 €---
1915 236 €3 664 €1 994 €11 572 €---
2015 541 €3 386 €1 717 €12 154 €---
2115 852 €3 100 €1 430 €12 752 €---
2216 169 €2 803 €1 133 €13 366 €---
2316 492 €2 496 €827 €13 996 €---
2416 822 €2 179 €509 €14 643 €---
2517 158 €1 852 €182 €15 307 €---
TOTAL341 691 €198 904 €82 058 €142 788 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 142 788 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 668 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 240 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 240 €-6 420 €+8 660 €
2+2 240 €0 €+2 240 €
3+2 240 €0 €+2 240 €
4+2 240 €0 €+2 240 €
5+2 240 €0 €+2 240 €
6+2 240 €0 €+2 240 €
7+2 240 €0 €+2 240 €
8+2 240 €0 €+2 240 €
9+2 240 €0 €+2 240 €
10+2 240 €0 €+2 240 €
11+2 240 €+1 343 €+897 €
12+2 240 €+2 369 €-129 €
13+2 240 €+2 515 €-275 €
14+2 240 €+2 664 €-424 €
15+2 240 €+2 817 €-577 €
16+2 240 €+2 974 €-734 €
17+2 240 €+3 136 €-896 €
18+2 240 €+3 302 €-1 062 €
19+2 240 €+3 472 €-1 232 €
20+2 240 €+3 646 €-1 406 €
21+2 240 €+3 826 €-1 586 €
22+2 240 €+4 010 €-1 770 €
23+2 240 €+4 199 €-1 959 €
24+2 240 €+4 393 €-2 153 €
25+2 240 €+4 592 €-2 352 €
Total+56 000 €+42 836 €+13 164 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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