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Duplex à vendre

Bien expiré
VilleBergerac (24)
Surface78m²
Coût Total131 320€
Loyer Annuel9 581€
Rentabilité7.30%
Cashflow/mois-195€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 051,28 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Box de stationnement, Balcon, calme, Exposition sud, Pas de cave

Très bel appartement en duplex lumineux au dernier étage d'une residence au calme, place de parking libre + un garage de 16 m², tout à l'égout Il se compose d'une entrée avec rangements, un bel espace salon, une cuisine indépendante équipée, une chambre, un wc indépendant. A l'étage: grande chambre avec espace de rangements et une autre petite pièce ou vous pourrez projeter la pièce qui vous convient( dressing, salle d'eau, bureau) Charges de co propriété: 210€/ mois chauffage inclus. Taxe foncière: 1251€ « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : ». CONTACT : CORINNE LOISEAU Agent Commercial inscrit au RCS de Bergerac sous le n° 793 534 900 Tél : / E-mail : Au plaisir ! . Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site géorisques: , vous avez un PROJET, nous avons du NEZ, pour le réaliser !!

Ville : Bergerac
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24100
Coordonnées : 44.846490, 0.508709
Total : 131 320€
Prix d'acquisition : 82 000€
Travaux : 42 760€
Valeur du bien : 124 760€
Frais de notaire : 6 560€
Coût estimé : 6 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 10.24€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 13.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 798€/mois
Loyer annuel estimé : 9581€/an
Fourchette totale : 593€ - 1075€/mois
Fourchette annuelle : 7117€ - 12898€/an
Rentabilité brute :7.30%
Fourchette de rentabilité :5.42% - 9.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 399,46 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :109 158 €
Prix d'achat :82 000 €
Décote à l'achat :-27 158€ (-24.9%)
Marge achat-revente :-22 162€ (-20.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :649,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :30,64€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 679,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 379,33€
Coût de l'assurance :9 192,40€
Taxe foncière : 1 251,00€/an
Soit par mois : 104,25€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 210,00€/mois
Soit par an : 2 520,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 798,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 993,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-195,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 211 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vieillissants et mise aux normes de la plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement possible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 760 €(548 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 11500€ = 11500€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Remplacement chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rafraîchissement salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Pose parquet flottant: 27 m² × 60€/m² = 1620€, Main d'œuvre: 180€
  • Chambres - Peinture:810€
    Peinture murs et plafonds: 27 m² × 30€/m² = 810€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bergerac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 798 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 581 €/an
Calcul : 798 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 382 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 320 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 368 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 251 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 520 €/an
Calcul : 210 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 281 €
Revenus locatifs : +9 581 €
Charges déductibles : -51 281 €
Résultat foncier Année 1 : -41 700 €(Déficit de 41 700 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 300 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 521 €/an
Revenus locatifs : +9 581 €
Charges déductibles : -8 521 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 060 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20299.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 300 €(65% de 82 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 938 €/an
Calcul : 53 300 € × 3,636% = 1 938 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 581 €51 285 €4 386 €-41 704 €21 400 €20 304 €20 304 €
29 772 €8 408 €4 269 €1 364 €--18 940 €
39 968 €8 287 €4 149 €1 680 €--17 259 €
410 167 €8 162 €4 024 €2 005 €--15 255 €
510 371 €8 033 €3 895 €2 337 €--12 917 €
610 578 €7 900 €3 761 €2 678 €--10 239 €
710 790 €7 761 €3 623 €3 028 €--7 211 €
811 005 €7 618 €3 480 €3 387 €--3 824 €
911 225 €7 470 €3 332 €3 755 €--69 €
1011 450 €7 317 €3 179 €4 132 €---
1111 679 €7 159 €3 021 €4 520 €---
1211 913 €6 996 €2 857 €4 917 €---
1312 151 €6 826 €2 688 €5 324 €---
1412 394 €6 651 €2 513 €5 743 €---
1512 642 €6 470 €2 331 €6 172 €---
1612 894 €6 283 €2 144 €6 612 €---
1713 152 €6 089 €1 950 €7 063 €---
1813 415 €5 889 €1 750 €7 527 €---
1913 684 €5 681 €1 543 €8 002 €---
2013 957 €5 467 €1 328 €8 490 €---
2114 237 €5 245 €1 107 €8 991 €---
2214 521 €5 016 €877 €9 505 €---
2314 812 €4 779 €640 €10 033 €---
2415 108 €4 533 €395 €10 575 €---
2515 410 €4 279 €141 €11 131 €---
TOTAL306 876 €209 607 €63 379 €97 269 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 97 269 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 581 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 012 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 012 €-6 420 €+8 432 €
2+2 012 €0 €+2 012 €
3+2 012 €0 €+2 012 €
4+2 012 €0 €+2 012 €
5+2 012 €0 €+2 012 €
6+2 012 €0 €+2 012 €
7+2 012 €0 €+2 012 €
8+2 012 €0 €+2 012 €
9+2 012 €0 €+2 012 €
10+2 012 €+1 219 €+793 €
11+2 012 €+1 356 €+656 €
12+2 012 €+1 475 €+537 €
13+2 012 €+1 597 €+415 €
14+2 012 €+1 723 €+289 €
15+2 012 €+1 851 €+161 €
16+2 012 €+1 984 €+28 €
17+2 012 €+2 119 €-107 €
18+2 012 €+2 258 €-246 €
19+2 012 €+2 401 €-389 €
20+2 012 €+2 547 €-535 €
21+2 012 €+2 697 €-685 €
22+2 012 €+2 852 €-840 €
23+2 012 €+3 010 €-998 €
24+2 012 €+3 172 €-1 160 €
25+2 012 €+3 339 €-1 327 €
Total+50 300 €+29 181 €+21 119 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 154 jours
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