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À Genouilly, grande maison avec 5 pièces à vendre

VilleGenouilly (18)
Surface113
Coût Total146 768
Loyer Annuel9 420
Rentabilité6.42%
Cashflow/mois-71
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 980 €
Surface : 113 m²
Prix au m² : 778,58 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immobilier à acheter avec cette maison de village F5 s'accompagnant d'une charmante terrasse agréable et ensoleillée sur le territoire de Genouilly. L'intérieur est constitué d'une salle d'eau, un espace nuit comprenant 3 chambres, un espace cuisine et un coin salon de 39m2. La superficie habitable fait à peu près 113m2, ou plus précisément 102m2 en loi Carrez. Année de construction : 1940. Le calme du lieu est assuré grâce aux fenêtres à double vitrage. Pour dîner dehors, la maison de village vous propose un jardin d'une surface de 1000m2 et une terrasse occupant une surface de 19.75m2. De par ses dimensions, le terrain entourant la propriété offre aux enfants une aire de jeux confortable. Pour ce qui est du prix, il est de 87 980 €, soit environ 863 € par mètre carré. Si vous souhaitez visiter cette habitation, entrez rapidement en contact avec votre agence Agence BIC CHANGEUX ET ASSOCIES. Tout cela fait de ce logement un cadre idéal pour votre petite famille.

Ville : Genouilly
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18310
Total : 146 768
Prix d'acquisition : 87 980
Travaux : 51 750
Valeur du bien : 139 730
Frais de notaire : 7 038
Coût estimé : 7 038
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 113
Loyer prédit : 6.95€/m²/mois
Fourchette : 5.62€ - 8.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 785€/mois
Loyer annuel estimé : 9420€/an
Fourchette totale : 635€ - 971€/mois
Fourchette annuelle : 7617€ - 11650€/an
Rentabilité brute :6.42%
Fourchette de rentabilité :5.19% - 7.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :987,65 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :111 604
Prix d'achat :87 980
Décote à l'achat :-23 624 (-21.2%)
Marge achat-revente :-35 164€ (-31.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 768
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :734,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :42,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 777,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 658,56
Coût de l'assurance :12 842,20
Taxe foncière : 941,99€/an
Soit par mois : 78,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 784,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 856,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-71,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 113 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 113 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 14 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 750(458 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:6 150
    Isolation des combles perdus: 113 m² × 50€/m² = 5650€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Remplacement système:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres:14 000
    Remplacement de 14 fenêtres: 14 fenêtres × 1000€/fenêtre = 14000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000
    Rénovation complète cuisine: 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant 30 m²: 60€/m² × 30 = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture des murs et plafonds 30 m²: 40€/m² × 30 = 1200€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 32 150✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 785 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 420 €/an
Calcul : 785 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 072 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 768 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 514 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 942 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 750
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 278
Revenus locatifs : +9 420
Charges déductibles : -58 278
Résultat foncier Année 1 : -48 858(Déficit de 48 858 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 458
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 528 €/an
Revenus locatifs : +9 420
Charges déductibles : -6 528
Résultat foncier Années 2+ : 2 892 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27458.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 980
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 187(65% de 87 980 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 187 € × 3,636% = 2 080
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 42058 2835 077-48 86321 400 €27 463 €27 463 €
29 6086 4004 9443 208--24 255 €
39 8006 2624 8073 538--20 716 €
49 9966 1204 6643 877--16 840 €
510 1965 9724 5164 225--12 615 €
610 4005 8194 3634 581--8 034 €
710 6085 6604 2054 948--3 086 €
810 8205 4964 0415 324---
911 0375 3273 8715 710---
1011 2585 1513 6956 107---
1111 4834 9683 5136 514---
1211 7124 7803 3246 933---
1311 9474 5843 1297 362---
1412 1864 3822 9267 804---
1512 4294 1732 7178 257---
1612 6783 9562 5008 722---
1712 9313 7312 2759 201---
1813 1903 4982 0439 692---
1913 4543 2571 80210 197---
2013 7233 0081 55210 715---
2113 9972 7491 29411 248---
2214 2772 4821 02611 796---
2314 5632 20574912 358---
2414 8541 91846212 936---
2515 1511 62116513 531---
TOTAL301 721161 80073 659139 92121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 921
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 420 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 978 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 978-6 420+8 398
2+1 9780+1 978
3+1 9780+1 978
4+1 9780+1 978
5+1 9780+1 978
6+1 9780+1 978
7+1 9780+1 978
8+1 978+672+1 306
9+1 978+1 713+265
10+1 978+1 832+146
11+1 978+1 954+24
12+1 978+2 080-102
13+1 978+2 209-231
14+1 978+2 341-363
15+1 978+2 477-499
16+1 978+2 617-639
17+1 978+2 760-782
18+1 978+2 908-930
19+1 978+3 059-1 081
20+1 978+3 215-1 237
21+1 978+3 374-1 396
22+1 978+3 539-1 561
23+1 978+3 707-1 729
24+1 978+3 881-1 903
25+1 978+4 059-2 081
Total+49 450+41 976+7 474
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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