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Maison 4 pièces 90 m²

Bien expiré
VilleSaint-Denis-de-Gastines (53)
Surface90m²
Coût Total112 980€
Loyer Annuel6 746€
Rentabilité5.97%
Cashflow/mois-79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 622,22 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 90 m²

REFERENCE ANNONCE : 53075DLS26014 - A vendre à Saint Denis de Gastines(53), dans le centre ville, une maison en pierres comprenant une entrée-couloir, salle à manger-salon, cuisine avec cuisinière bois, buanderie, W.C et cave. A l'étage, palier, chambre, salle d'eau et grenier. Au 2e étage, palier et chambre. Une dépendance(9 m²) et un poulailler. Jardin. Puits. Eau de ville. Tout à l'égout.

A 20 mètres, une dépendance en pierres à usage de garage (environ 66 m²) avec une pièce à l'étage et un grenier.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 90 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 13/05/2026

Consommation énergie primaire : 449.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 580 € et 49 000 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-Denis-de-Gastines
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53500
Coordonnées : 48.343216, -0.863023
Total : 112 980€
Prix d'acquisition : 56 000€
Travaux : 52 500€
Valeur du bien : 108 500€
Frais de notaire : 4 480€
Coût estimé : 4 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 6.25€/m²/mois
Fourchette : 4.90€ - 7.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 562€/mois
Loyer annuel estimé : 6746€/an
Fourchette totale : 441€ - 717€/mois
Fourchette annuelle : 5290€ - 8604€/an
Rentabilité brute :5.97%
Fourchette de rentabilité :4.68% - 7.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 120,04 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :100 804 €
Prix d'achat :56 000 €
Décote à l'achat :-44 804€ (-44.4%)
Marge achat-revente :-12 176€ (-12.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :551,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :32,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 584,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 549,28€
Coût de l'assurance :9 885,75€
Taxe foncière : 674,62€/an
Soit par mois : 56,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 562,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 640,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-78,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement complet : peinture, revêtement sol, réfection électricité
Quantité: 1 salon (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement complet : peinture, revêtement sol, réfection électricité
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine : peinture, électroménager, revêtement sol
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques non respectées
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour assurer la conformité
Quantité: 90 m²
Raison: Plomberie en mauvais état, nécessité de mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 500 €(583 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:6 300€
    Isolation des combles: 90 m² × 70€/m² = 6300€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation complète:2 500€
    Rafraîchissement salon: 10 m² × 250€/m² = 2500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation complète:4 000€
    Rafraîchissement 2 chambres: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:4 500€
    Mise à jour cuisine: 12 m² × 375€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:3 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie - Mise aux normes:5 400€
    Réfection plomberie: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Denis-de-Gastines (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 562 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 746 €/an
Calcul : 562 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 647 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 980 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 395 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 675 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 217 €
Revenus locatifs : +6 746 €
Charges déductibles : -57 217 €
Résultat foncier Année 1 : -50 470 €(Déficit de 50 470 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 070 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 717 €/an
Revenus locatifs : +6 746 €
Charges déductibles : -4 717 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 030 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29070.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 400 €(65% de 56 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 324 €/an
Calcul : 36 400 € × 3,636% = 1 324 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 746 €57 220 €3 650 €-50 474 €21 400 €29 074 €29 074 €
26 881 €4 622 €3 552 €2 260 €--26 814 €
37 019 €4 520 €3 450 €2 499 €--24 315 €
47 159 €4 414 €3 344 €2 745 €--21 571 €
57 302 €4 306 €3 236 €2 997 €--18 574 €
67 448 €4 193 €3 123 €3 255 €--15 319 €
77 597 €4 077 €3 007 €3 520 €--11 799 €
87 749 €3 957 €2 887 €3 792 €--8 007 €
97 904 €3 833 €2 763 €4 071 €--3 936 €
108 062 €3 705 €2 635 €4 357 €---
118 224 €3 573 €2 503 €4 651 €---
128 388 €3 436 €2 366 €4 952 €---
138 556 €3 295 €2 225 €5 261 €---
148 727 €3 149 €2 079 €5 578 €---
158 902 €2 998 €1 928 €5 903 €---
169 080 €2 842 €1 772 €6 237 €---
179 261 €2 681 €1 611 €6 580 €---
189 446 €2 515 €1 445 €6 931 €---
199 635 €2 343 €1 273 €7 292 €---
209 828 €2 166 €1 096 €7 662 €---
2110 025 €1 982 €912 €8 042 €---
2210 225 €1 793 €723 €8 432 €---
2310 430 €1 597 €527 €8 832 €---
2410 638 €1 395 €325 €9 243 €---
2510 851 €1 186 €116 €9 665 €---
TOTAL216 084 €131 801 €52 549 €84 283 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 84 283 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 746 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 417 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 417 €-6 420 €+7 837 €
2+1 417 €0 €+1 417 €
3+1 417 €0 €+1 417 €
4+1 417 €0 €+1 417 €
5+1 417 €0 €+1 417 €
6+1 417 €0 €+1 417 €
7+1 417 €0 €+1 417 €
8+1 417 €0 €+1 417 €
9+1 417 €0 €+1 417 €
10+1 417 €+126 €+1 291 €
11+1 417 €+1 395 €+22 €
12+1 417 €+1 486 €-69 €
13+1 417 €+1 578 €-161 €
14+1 417 €+1 673 €-256 €
15+1 417 €+1 771 €-354 €
16+1 417 €+1 871 €-454 €
17+1 417 €+1 974 €-557 €
18+1 417 €+2 079 €-662 €
19+1 417 €+2 188 €-771 €
20+1 417 €+2 299 €-882 €
21+1 417 €+2 413 €-996 €
22+1 417 €+2 530 €-1 113 €
23+1 417 €+2 650 €-1 233 €
24+1 417 €+2 773 €-1 356 €
25+1 417 €+2 900 €-1 483 €
Total+35 425 €+25 285 €+10 140 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 143 jours
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