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Maison 4 pièces 90 m²

VilleSaint-Denis-de-Gastines (53)
Surface90
Coût Total112 980
Loyer Annuel6 746
Rentabilité5.97%
Cashflow/mois-79
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 622,22 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 90 m²

REFERENCE ANNONCE : 53075DLS26014 - A vendre à Saint Denis de Gastines(53), dans le centre ville, une maison en pierres comprenant une entrée-couloir, salle à manger-salon, cuisine avec cuisinière bois, buanderie, W.C et cave. A l'étage, palier, chambre, salle d'eau et grenier. Au 2e étage, palier et chambre. Une dépendance(9 m²) et un poulailler. Jardin. Puits. Eau de ville. Tout à l'égout.

A 20 mètres, une dépendance en pierres à usage de garage (environ 66 m²) avec une pièce à l'étage et un grenier.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 90 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 13/05/2026

Consommation énergie primaire : 449.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 580 € et 49 000 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-Denis-de-Gastines
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53500
Coordonnées : 48.343216, -0.863023
Total : 112 980
Prix d'acquisition : 56 000
Travaux : 52 500
Valeur du bien : 108 500
Frais de notaire : 4 480
Coût estimé : 4 480
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 6.25€/m²/mois
Fourchette : 4.90€ - 7.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 562€/mois
Loyer annuel estimé : 6746€/an
Fourchette totale : 441€ - 717€/mois
Fourchette annuelle : 5290€ - 8604€/an
Rentabilité brute :5.97%
Fourchette de rentabilité :4.68% - 7.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 120,04 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :100 804
Prix d'achat :56 000
Décote à l'achat :-44 804 (-44.4%)
Marge achat-revente :-12 176€ (-12.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 980
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :551,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :32,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 584,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 549,28
Coût de l'assurance :9 885,75
Taxe foncière : 674,62€/an
Soit par mois : 56,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 562,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 640,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-78,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement complet : peinture, revêtement sol, réfection électricité
Quantité: 1 salon (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rafraîchissement complet : peinture, revêtement sol, réfection électricité
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine : peinture, électroménager, revêtement sol
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques non respectées
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour assurer la conformité
Quantité: 90 m²
Raison: Plomberie en mauvais état, nécessité de mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 500(583 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:6 300
    Isolation des combles: 90 m² × 70€/m² = 6300€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 800
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation complète:2 500
    Rafraîchissement salon: 10 m² × 250€/m² = 2500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation complète:4 000
    Rafraîchissement 2 chambres: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:4 500
    Mise à jour cuisine: 12 m² × 375€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:3 000
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie - Mise aux normes:5 400
    Réfection plomberie: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Denis-de-Gastines (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 562 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 746 €/an
Calcul : 562 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 647 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 980 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 395 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 675 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 217
Revenus locatifs : +6 746
Charges déductibles : -57 217
Résultat foncier Année 1 : -50 470(Déficit de 50 470 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 070
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 717 €/an
Revenus locatifs : +6 746
Charges déductibles : -4 717
Résultat foncier Années 2+ : 2 030 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29070.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 400(65% de 56 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 324 €/an
Calcul : 36 400 € × 3,636% = 1 324
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 74657 2203 650-50 47421 400 €29 074 €29 074 €
26 8814 6223 5522 260--26 814 €
37 0194 5203 4502 499--24 315 €
47 1594 4143 3442 745--21 571 €
57 3024 3063 2362 997--18 574 €
67 4484 1933 1233 255--15 319 €
77 5974 0773 0073 520--11 799 €
87 7493 9572 8873 792--8 007 €
97 9043 8332 7634 071--3 936 €
108 0623 7052 6354 357---
118 2243 5732 5034 651---
128 3883 4362 3664 952---
138 5563 2952 2255 261---
148 7273 1492 0795 578---
158 9022 9981 9285 903---
169 0802 8421 7726 237---
179 2612 6811 6116 580---
189 4462 5151 4456 931---
199 6352 3431 2737 292---
209 8282 1661 0967 662---
2110 0251 9829128 042---
2210 2251 7937238 432---
2310 4301 5975278 832---
2410 6381 3953259 243---
2510 8511 1861169 665---
TOTAL216 084131 80152 54984 28321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 84 283
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 746 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 417 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 417-6 420+7 837
2+1 4170+1 417
3+1 4170+1 417
4+1 4170+1 417
5+1 4170+1 417
6+1 4170+1 417
7+1 4170+1 417
8+1 4170+1 417
9+1 4170+1 417
10+1 417+126+1 291
11+1 417+1 395+22
12+1 417+1 486-69
13+1 417+1 578-161
14+1 417+1 673-256
15+1 417+1 771-354
16+1 417+1 871-454
17+1 417+1 974-557
18+1 417+2 079-662
19+1 417+2 188-771
20+1 417+2 299-882
21+1 417+2 413-996
22+1 417+2 530-1 113
23+1 417+2 650-1 233
24+1 417+2 773-1 356
25+1 417+2 900-1 483
Total+35 425+25 285+10 140
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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