Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleFlers (61)
Surface222
Coût Total266 966
Loyer Annuel19 491
Rentabilité7.30%
Cashflow/mois+80
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 900 €
Surface : 222 m²
Prix au m² : 810,36 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 11
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Salon (total 42 m²), 6 chambres, 3 parkings: Box de stationnement, Garage, Parking, Jardin

Vous recherchez de l'espace, du charme et du potentiel? Cette maison ancienne située à 12 min de Flers et à 13 min de Tinchebray saura vous séduire par ses volumes généreux et son authenticité. Elle offre une pièce de vie lumineuse de 42 m² avec insert double foyer, parfaite pour les moments de convivialité. Cuisine fonctionnelle, 6 chambres, un bureau et 3 salles d'eau/wc ainsi que de nombreux espaces annexes pour le rangement. Terrain de 1050 m² avec terrasse et garage. Trés bon état général, raccordée au TAE, menuiseries PVC DV avec volets roulants électriques. A découvrir en exclusivité dans votre agence SQUARE HABITAT!

Ville : Flers
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61100
Coordonnées : 48.737299, -0.565699
Total : 266 966
Prix d'acquisition : 179 900
Travaux : 72 674
Valeur du bien : 252 574
Frais de notaire : 14 392
Coût estimé : 14 392
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 222
Loyer prédit : 7.32€/m²/mois
Fourchette : 5.87€ - 9.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 1624€/mois
Loyer annuel estimé : 19491€/an
Fourchette totale : 1303€ - 2025€/mois
Fourchette annuelle : 15634€ - 24301€/an
Rentabilité brute :7.30%
Fourchette de rentabilité :5.86% - 9.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 090,46 €/m²
Basé sur :64 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :242 081
Prix d'achat :179 900
Décote à l'achat :-62 181 (-25.7%)
Marge achat-revente :-24 885€ (-10.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :266 966
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 303,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :77,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 381,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :124 171,27
Coût de l'assurance :23 359,52
Taxe foncière : 1 949,12€/an
Soit par mois : 162,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 624,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 544,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :80,18€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 225 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 222 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 222 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 96 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 96 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les autres pièces
Quantité: 2 autres pièces (environ 35 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 674(327 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:15 474
    Isolation combles perdus: 222 m² × 67€/m² = 14974€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Remplacement système:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:22 400
    Fenêtres double vitrage PVC: 28 fenêtres × 800€ = 22400€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:5 760
    Parquet flottant: 96 m² × 60€/m² = 5760€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:2 880
    Peinture murs et plafonds: 96 m² × 30€/m² = 2880€ (installation incluse)
  • Salon - Peinture:750
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€ (installation incluse)
  • Cuisine - Peinture:360
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 30€/m² = 360€ (installation incluse)
  • Autres pièces - Peinture:1 050
    Peinture murs et plafonds: 35 m² × 30€/m² = 1050€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Flers (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 49 874✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 624 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 491 €/an
Calcul : 1 624 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 617 €/an
Base de calcul : Emprunt de 266 966 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 934 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 949 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 674
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 174
Revenus locatifs : +19 491
Charges déductibles : -84 174
Résultat foncier Année 1 : -64 683(Déficit de 64 683 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 283
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 500 €/an
Revenus locatifs : +19 491
Charges déductibles : -11 500
Résultat foncier Années 2+ : 7 991 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43283.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 935(65% de 179 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 252 €/an
Calcul : 116 935 € × 3,636% = 4 252
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 49184 1838 625-64 69121 400 €43 291 €43 291 €
219 88111 2768 3928 605--34 686 €
320 27911 0358 1519 244--25 442 €
420 68410 7867 9039 898--15 544 €
521 09810 5297 64610 569--4 975 €
621 52010 2647 38011 256---
721 9509 9897 10611 961---
822 3899 7066 82212 684---
922 8379 4136 52913 424---
1023 2949 1106 22714 184---
1123 7608 7985 91414 962---
1224 2358 4755 59115 760---
1324 7208 1415 25716 579---
1425 2147 7964 91217 418---
1525 7187 4404 55618 279---
1626 2337 0724 18819 161---
1726 7576 6913 80820 066---
1827 2926 2983 41520 994---
1927 8385 8923 00921 946---
2028 3955 4732 58922 922---
2128 9635 0392 15623 923---
2229 5424 5921 70824 951---
2330 1334 1291 24626 004---
2430 7363 65176827 085---
2531 3503 15727428 193---
TOTAL624 309268 933124 171355 37621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 355 376
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 491 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 093 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 093-6 420+10 513
2+4 0930+4 093
3+4 0930+4 093
4+4 0930+4 093
5+4 0930+4 093
6+4 093+1 884+2 209
7+4 093+3 588+505
8+4 093+3 805+288
9+4 093+4 027+66
10+4 093+4 255-162
11+4 093+4 489-396
12+4 093+4 728-635
13+4 093+4 974-881
14+4 093+5 225-1 132
15+4 093+5 484-1 391
16+4 093+5 748-1 655
17+4 093+6 020-1 927
18+4 093+6 298-2 205
19+4 093+6 584-2 491
20+4 093+6 877-2 784
21+4 093+7 177-3 084
22+4 093+7 485-3 392
23+4 093+7 801-3 708
24+4 093+8 125-4 032
25+4 093+8 458-4 365
Total+102 325+106 613+-4 288
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →