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Achat : Appartement Sainte-Foy-la-Grande (33220)

VilleSainte-Foy-la-Grande (33)
Surface76m²
Coût Total110 600€
Loyer Annuel7 402€
Rentabilité6.69%
Cashflow/mois-54€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 855,26 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 76 m², 3 pièces, 1 salle de bain, Toilettes séparées, Structure/extérieur à rafraîchir

Votre agence ERA immobilier à Sainte-Foy la Grande, vous présente cet appartement de type T3, au premier étage d'une petite copropriété,

Situé à pied de toutes commodités, des écoles et de la gare, ce confortable appartement offre 75m² habitables, et se compose d'une grande pièce à vivre (38.40m²) avec des placards, et un coin cuisine ouverte, d'un dégagement qui distribue deux chambres (12.69 et 11.80m²) dont une avec un dressing, une salle d'eau et un wc indépendant. Cette propriété comprend également un débarras d'environ 5m². Ce logement est équipé d'un chauffage électrique. Charges de copropriété 440 € par an.

Sainte-Foy la Grande, est une ville animée sur l'axe Libourne - Bergerac. Ancienne bastide en bordure de la Dordogne, elle forme avec ses communes limitrophes une petite agglomération et véritable offrant une multitude de commerces, de services et vie associative dynamique. L'Etat des Risques et Pollution peut être consulté sur

Ville : Sainte-Foy-la-Grande
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33220
Coordonnées : 44.842251, 0.216224
Total : 110 600€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 40 400€
Valeur du bien : 105 400€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 8.12€/m²/mois
Fourchette : 6.46€ - 10.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 617€/mois
Loyer annuel estimé : 7402€/an
Fourchette totale : 491€ - 775€/mois
Fourchette annuelle : 5893€ - 9296€/an
Rentabilité brute :6.69%
Fourchette de rentabilité :5.33% - 8.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 202,88 €/m²
Basé sur :72 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :91 419 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-26 419€ (-28.9%)
Marge achat-revente :-19 181€ (-21.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :544,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :27,65€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 572,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 849,65€
Coût de l'assurance :8 295,00€
Taxe foncière : 740,17€/an
Soit par mois : 61,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 36,67€/mois
Soit par an : 440,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 616,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 670,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-54,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 206 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris le remplacement de l'électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais un peu datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 400 €(532 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 000€
    Parquet flottant: 25 m² × 80€/m² = 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Foy-la-Grande (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 617 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 402 €/an
Calcul : 617 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 658 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 600 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 332 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 740 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 440 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 570 €
Revenus locatifs : +7 402 €
Charges déductibles : -45 570 €
Résultat foncier Année 1 : -38 168 €(Déficit de 38 168 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 768 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 170 €/an
Revenus locatifs : +7 402 €
Charges déductibles : -5 170 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 232 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16767.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 402 €45 573 €3 661 €-38 171 €21 400 €16 771 €16 771 €
27 550 €5 075 €3 563 €2 474 €--14 297 €
37 701 €4 974 €3 462 €2 727 €--11 570 €
47 855 €4 869 €3 357 €2 985 €--8 585 €
58 012 €4 761 €3 249 €3 251 €--5 334 €
68 172 €4 649 €3 137 €3 523 €--1 812 €
78 336 €4 534 €3 022 €3 802 €---
88 502 €4 414 €2 902 €4 088 €---
98 672 €4 290 €2 778 €4 382 €---
108 846 €4 163 €2 651 €4 683 €---
119 023 €4 030 €2 518 €4 992 €---
129 203 €3 894 €2 382 €5 310 €---
139 387 €3 752 €2 240 €5 635 €---
149 575 €3 606 €2 094 €5 969 €---
159 766 €3 455 €1 943 €6 312 €---
169 962 €3 298 €1 786 €6 663 €---
1710 161 €3 137 €1 625 €7 024 €---
1810 364 €2 970 €1 458 €7 395 €---
1910 571 €2 797 €1 285 €7 775 €---
2010 783 €2 618 €1 106 €8 165 €---
2110 999 €2 433 €921 €8 565 €---
2211 219 €2 242 €730 €8 976 €---
2311 443 €2 045 €533 €9 398 €---
2411 672 €1 840 €328 €9 831 €---
2511 905 €1 629 €117 €10 276 €---
TOTAL237 079 €131 049 €52 850 €106 030 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 106 030 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 402 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 554 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 554 €-6 420 €+7 974 €
2+1 554 €0 €+1 554 €
3+1 554 €0 €+1 554 €
4+1 554 €0 €+1 554 €
5+1 554 €0 €+1 554 €
6+1 554 €0 €+1 554 €
7+1 554 €+597 €+957 €
8+1 554 €+1 226 €+328 €
9+1 554 €+1 315 €+239 €
10+1 554 €+1 405 €+149 €
11+1 554 €+1 498 €+56 €
12+1 554 €+1 593 €-39 €
13+1 554 €+1 691 €-137 €
14+1 554 €+1 791 €-237 €
15+1 554 €+1 894 €-340 €
16+1 554 €+1 999 €-445 €
17+1 554 €+2 107 €-553 €
18+1 554 €+2 218 €-664 €
19+1 554 €+2 332 €-778 €
20+1 554 €+2 449 €-895 €
21+1 554 €+2 570 €-1 016 €
22+1 554 €+2 693 €-1 139 €
23+1 554 €+2 819 €-1 265 €
24+1 554 €+2 949 €-1 395 €
25+1 554 €+3 083 €-1 529 €
Total+38 850 €+31 809 €+7 041 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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