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Appartement de type 3 de 74 m² env. à vendre

Bien expiré
VilleÉvreux (27)
Surface74m²
Coût Total164 460€
Loyer Annuel9 714€
Rentabilité5.91%
Cashflow/mois-132€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 750 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 631,76 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Nombre de WC : 1

Dans une résidence calme, bel appartement T3 à vendre. Il est composé d'une entrée, d'un séjour double avec balcon, d'une cuisine aménagée et équipée, de deux chambres, d'une salle de bains et d'un WC. L'ensemble est compléter par une place de parking et une cave. N'hésitez pas à contacter l'agence pour obtenir des informations complémentaires et faire une visite. Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 100 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat D Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1530.00 € et 2110.00 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

  • https://files.netty.immo/file/company54828hfj/2039/9tO1B/honoraires_de_lagence.png
Ville : Évreux
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27000
Coordonnées : 49.023302, 1.177173
Total : 164 460€
Prix d'acquisition : 120 750€
Travaux : 34 050€
Valeur du bien : 154 800€
Frais de notaire : 9 660€
Coût estimé : 9 660€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 13.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 809€/mois
Loyer annuel estimé : 9714€/an
Fourchette totale : 666€ - 984€/mois
Fourchette annuelle : 7993€ - 11805€/an
Rentabilité brute :5.91%
Fourchette de rentabilité :4.86% - 7.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :812,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :47,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 860,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 373,78€
Coût de l'assurance :14 390,25€
Taxe foncière : 971,39€/an
Soit par mois : 80,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 809,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 941,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-132,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 221 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation) si chauffage ancien.
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres anciennes.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir.
Quantité: 1 couloir (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 050 €(460 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 700€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système: 4500€ + Main d'œuvre: 700€ = 5200€
  • Menuiseries:5 250€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 7 fenêtres: 750€/fenêtre × 7 = 5250€ (pose incluse)
  • Eau chaude:4 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 2000€ + Main d'œuvre: 500€ = 2500€
  • Salle de bain:11 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 5000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 440€
    Pose parquet flottant: 24 m²: 60€/m² × 24 = 1440€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m²: 40€/m² × 24 = 960€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m²: 40€/m² × 25 = 1000€
  • Couloir - Peinture:200€
    Peinture murs et plafonds: 5 m²: 40€/m² × 5 = 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évreux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 450€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 809 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 714 €/an
Calcul : 809 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 488 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 460 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 576 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 971 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 085 €
Revenus locatifs : +9 714 €
Charges déductibles : -41 085 €
Résultat foncier Année 1 : -31 371 €(Déficit de 31 371 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 971 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 035 €/an
Revenus locatifs : +9 714 €
Charges déductibles : -7 035 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 679 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9970.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 750 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 488 €(65% de 120 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 854 €/an
Calcul : 78 488 € × 3,636% = 2 854 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 714 €41 090 €5 493 €-31 376 €21 400 €9 976 €9 976 €
29 908 €6 894 €5 347 €3 014 €--6 962 €
310 106 €6 743 €5 196 €3 364 €--3 598 €
410 308 €6 586 €5 039 €3 722 €---
510 515 €6 424 €4 877 €4 090 €---
610 725 €6 257 €4 710 €4 468 €---
710 939 €6 084 €4 537 €4 856 €---
811 158 €5 905 €4 358 €5 253 €---
911 381 €5 720 €4 173 €5 662 €---
1011 609 €5 528 €3 981 €6 081 €---
1111 841 €5 330 €3 783 €6 511 €---
1212 078 €5 125 €3 578 €6 953 €---
1312 320 €4 913 €3 366 €7 407 €---
1412 566 €4 694 €3 147 €7 872 €---
1512 817 €4 467 €2 920 €8 351 €---
1613 074 €4 232 €2 685 €8 841 €---
1713 335 €3 990 €2 443 €9 346 €---
1813 602 €3 739 €2 192 €9 863 €---
1913 874 €3 479 €1 932 €10 395 €---
2014 151 €3 210 €1 663 €10 941 €---
2114 434 €2 933 €1 386 €11 502 €---
2214 723 €2 646 €1 099 €12 078 €---
2315 017 €2 348 €801 €12 669 €---
2415 318 €2 041 €494 €13 277 €---
2515 624 €1 723 €176 €13 901 €---
TOTAL311 139 €152 099 €79 374 €159 040 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 040 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 714 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 040 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 040 €-6 420 €+8 460 €
2+2 040 €0 €+2 040 €
3+2 040 €0 €+2 040 €
4+2 040 €+37 €+2 003 €
5+2 040 €+1 227 €+813 €
6+2 040 €+1 340 €+700 €
7+2 040 €+1 457 €+583 €
8+2 040 €+1 576 €+464 €
9+2 040 €+1 699 €+341 €
10+2 040 €+1 824 €+216 €
11+2 040 €+1 953 €+87 €
12+2 040 €+2 086 €-46 €
13+2 040 €+2 222 €-182 €
14+2 040 €+2 362 €-322 €
15+2 040 €+2 505 €-465 €
16+2 040 €+2 652 €-612 €
17+2 040 €+2 804 €-764 €
18+2 040 €+2 959 €-919 €
19+2 040 €+3 118 €-1 078 €
20+2 040 €+3 282 €-1 242 €
21+2 040 €+3 450 €-1 410 €
22+2 040 €+3 623 €-1 583 €
23+2 040 €+3 801 €-1 761 €
24+2 040 €+3 983 €-1 943 €
25+2 040 €+4 170 €-2 130 €
Total+51 000 €+47 712 €+3 288 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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