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Appartement T4 AMIENS SUD

VilleAmiens (80)
Surface67
Coût Total145 900
Loyer Annuel9 351
Rentabilité6.41%
Cashflow/mois-190
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 567,16 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 67 m² situé au 3 ème étage d'une résidence quartier Sud. Il se compose d'une entrée desservant une cuisine, un séjour, trois chambres, une salle de bain et un WC indépendant. Chauffage individuel gaz.

Proche des commodités et services. Idéal pour un premier achat ou investissement.

Taxe Foncière : 1 285 €. Nombres de lots de copropriétés: 20 lots d'habitations Montant des charges de copropriété : 1 160€ par an

DPE : D (169 kWh/m²/an) et GES : D (36 kgCO²/m²/an). Montant estimé des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard : Entre 850 € et 1 190 € par an Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021 ​​​​(abonnement compris)

Pas de frais d'agence, ni de frais de dossiers. Frais de notaires réduits.

Personne à contacter pour toutes demandes de renseignements ainsi que pour les visites du logement : Céline ARNAULT au [Coordonnées masquées] ou [Coordonnées masquées]

Les offres d’achat doivent être adressées par courrier recommandé avec accusé de réception au siège social de la SIP, 13 place d’Aguesseau – BP 511 – 80005 AMIENS cedex 1 au plus jusqu’au 31 avril 2026, la date d’envoi de la lettre faisant foi.

Logement proposé en priorité aux locataires des bailleurs sociaux du département et leurs gardiens conformément à l'article L.443-11.III du CCH.

Ville : Amiens
Département : Somme
Région : Hauts de France
Code postal : 80000
Coordonnées : 49.879270, 2.283860
Total : 145 900
Prix d'acquisition : 105 000
Travaux : 32 500
Valeur du bien : 137 500
Frais de notaire : 8 400
Coût estimé : 8 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67
Loyer prédit : 11.63€/m²/mois
Fourchette : 9.40€ - 14.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 779€/mois
Loyer annuel estimé : 9351€/an
Fourchette totale : 630€ - 964€/mois
Fourchette annuelle : 7559€ - 11568€/an
Rentabilité brute :6.41%
Fourchette de rentabilité :5.18% - 7.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 708,5 €/m²
Basé sur :176 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :181 469
Prix d'achat :105 000
Décote à l'achat :-76 469 (-42.1%)
Marge achat-revente :35 569€ (19.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 900
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :722,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :42,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 765,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 882,51
Coût de l'assurance :12 766,25
Taxe foncière : 1 285,00€/an
Soit par mois : 107,08€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 96,67€/mois
Soit par an : 1 160,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 779,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 968,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-189,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage individuel au gaz
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE D - Appartement - Mise à jour recommandée pour garantir l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant des travaux
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - quelques traces d'usure nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 500(485 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700
    Remplacement chaudière gaz: 1 système = 4500€, Main d'œuvre: 1200€
  • Cuisine:11 500
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 8500€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 9000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:900
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Amiens. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région Hauts-de-France.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 700✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 779 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 351 €/an
Calcul : 779 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 898 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 900 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 511 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 285 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 160 €/an
Calcul : 97 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 353
Revenus locatifs : +9 351
Charges déductibles : -40 353
Résultat foncier Année 1 : -31 002(Déficit de 31 002 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 602
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 853 €/an
Revenus locatifs : +9 351
Charges déductibles : -7 853
Résultat foncier Années 2+ : 1 498 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9602.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 35140 3584 902-31 00721 400 €9 607 €9 607 €
29 5387 7284 7721 810--7 797 €
39 7297 5934 6372 136--5 661 €
49 9237 4544 4982 469--3 192 €
510 1227 3104 3542 812--380 €
610 3247 1614 2053 164---
710 5317 0064 0513 524---
810 7416 8473 8913 894---
910 9566 6823 7264 274---
1011 1756 5113 5554 664---
1111 3996 3343 3785 064---
1211 6276 1513 1965 475---
1311 8595 9623 0075 897---
1412 0965 7672 8116 330---
1512 3385 5642 6096 774---
1612 5855 3552 3997 230---
1712 8375 1382 1837 698---
1813 0934 9141 9598 179---
1913 3554 6821 7278 673---
2013 6224 4431 4879 180---
2113 8954 1941 2399 700---
2214 1733 93898210 235---
2314 4563 67271710 784---
2414 7453 39844211 348---
2515 0403 11315811 927---
TOTAL299 511177 27570 883122 23621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 236
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 351 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 964 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 964-6 420+8 384
2+1 9640+1 964
3+1 9640+1 964
4+1 9640+1 964
5+1 9640+1 964
6+1 964+835+1 129
7+1 964+1 057+907
8+1 964+1 168+796
9+1 964+1 282+682
10+1 964+1 399+565
11+1 964+1 519+445
12+1 964+1 643+321
13+1 964+1 769+195
14+1 964+1 899+65
15+1 964+2 032-68
16+1 964+2 169-205
17+1 964+2 310-346
18+1 964+2 454-490
19+1 964+2 602-638
20+1 964+2 754-790
21+1 964+2 910-946
22+1 964+3 071-1 107
23+1 964+3 235-1 271
24+1 964+3 404-1 440
25+1 964+3 578-1 614
Total+49 100+36 671+12 429
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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