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Maison 5 pièces 111 m²

Bien expiré
VilleRouillac (16)
Surface111m²
Coût Total116 479€
Loyer Annuel11 533€
Rentabilité9.90%
Cashflow/mois+246€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 103 740 €
Surface : 111 m²
Prix au m² : 934,59 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison en pierre de 5 pièces principales

Envie de cachet et de tranquillité ? Venez visiter cette maison du mi 19ème siècle, composée d'une cuisine, d'un salon, d'une salle d'eau et de 3 grandes chambres. La maison dispose d'une cour sur l'avant donnant à l'est et d'un jardin sur l'arrière donnant à l'ouest. Garage au fond de la cour. A visiter sans tarder ! Honoraires à charge acquéreur : 9.2%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Référence annonce : 243-6860J Date de réalisation du diagnostic : 27/11/2025 Prix hors honoraires : 95 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 281 € et 5 791 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Rouillac
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16170
Coordonnées : 45.775925, -0.062241
Total : 116 479€
Prix d'acquisition : 103 740€
Travaux : 4 440€
Valeur du bien : 108 180€
Frais de notaire : 8 299€
Coût estimé : 8 299€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 111m²
Loyer prédit : 8.66€/m²/mois
Fourchette : 6.71€ - 11.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 961€/mois
Loyer annuel estimé : 11533€/an
Fourchette totale : 745€ - 1240€/mois
Fourchette annuelle : 8941€ - 14876€/an
Rentabilité brute :9.90%
Fourchette de rentabilité :7.68% - 12.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 279,76 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :142 053 €
Prix d'achat :103 740 €
Décote à l'achat :-38 313€ (-27.0%)
Marge achat-revente :25 574€ (18.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 479€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :585,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :33,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 618,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 020,13€
Coût de l'assurance :10 191,91€
Taxe foncière : 1 153,32€/an
Soit par mois : 96,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 961,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 715,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :246,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 319 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 111 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 111 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 14 fenêtres (estimation basée sur 111 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - besoin de mise aux normes plomberie et électricité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, avec carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - besoin de mise aux normes plomberie et électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 38 m²
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 440 €(40 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 440€
    Isolation combles: 111 m² × 40€/m² = 4440€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 4 440€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (4 440€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 961 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 533 €/an
Calcul : 961 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 060 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 479 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 408 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 153 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 061 €
Revenus locatifs : +11 533 €
Charges déductibles : -10 061 €
Résultat foncier Année 1 : 1 472 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 621 €/an
Revenus locatifs : +11 533 €
Charges déductibles : -5 621 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 912 €/an
Prix d'achat du bien : 103 740 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 67 431 €(65% de 103 740 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 452 €/an
Calcul : 67 431 € × 3,636% = 2 452 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 533 €10 065 €4 064 €1 468 €---
211 764 €5 519 €3 958 €6 245 €---
311 999 €5 409 €3 848 €6 590 €---
412 239 €5 296 €3 735 €6 944 €---
512 484 €5 178 €3 617 €7 306 €---
612 734 €5 056 €3 495 €7 678 €---
712 988 €4 929 €3 368 €8 059 €---
813 248 €4 798 €3 237 €8 450 €---
913 513 €4 662 €3 101 €8 851 €---
1013 783 €4 522 €2 961 €9 262 €---
1114 059 €4 376 €2 815 €9 683 €---
1214 340 €4 225 €2 664 €10 115 €---
1314 627 €4 069 €2 508 €10 558 €---
1414 919 €3 907 €2 346 €11 012 €---
1515 218 €3 739 €2 178 €11 478 €---
1615 522 €3 566 €2 005 €11 956 €---
1715 833 €3 386 €1 825 €12 447 €---
1816 149 €3 199 €1 638 €12 950 €---
1916 472 €3 006 €1 445 €13 466 €---
2016 802 €2 806 €1 245 €13 995 €---
2117 138 €2 599 €1 038 €14 539 €---
2217 480 €2 385 €824 €15 096 €---
2317 830 €2 162 €601 €15 668 €---
2418 187 €1 932 €371 €16 255 €---
2518 550 €1 693 €132 €16 857 €---
TOTAL369 412 €102 485 €59 020 €266 927 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 266 927 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 533 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 422 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 422 €+440 €+1 982 €
2+2 422 €+1 873 €+549 €
3+2 422 €+1 977 €+445 €
4+2 422 €+2 083 €+339 €
5+2 422 €+2 192 €+230 €
6+2 422 €+2 303 €+119 €
7+2 422 €+2 418 €+4 €
8+2 422 €+2 535 €-113 €
9+2 422 €+2 655 €-233 €
10+2 422 €+2 778 €-356 €
11+2 422 €+2 905 €-483 €
12+2 422 €+3 034 €-612 €
13+2 422 €+3 167 €-745 €
14+2 422 €+3 304 €-882 €
15+2 422 €+3 444 €-1 022 €
16+2 422 €+3 587 €-1 165 €
17+2 422 €+3 734 €-1 312 €
18+2 422 €+3 885 €-1 463 €
19+2 422 €+4 040 €-1 618 €
20+2 422 €+4 199 €-1 777 €
21+2 422 €+4 362 €-1 940 €
22+2 422 €+4 529 €-2 107 €
23+2 422 €+4 700 €-2 278 €
24+2 422 €+4 876 €-2 454 €
25+2 422 €+5 057 €-2 635 €
Total+60 550 €+80 078 €+-19 528 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 107 jours
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