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Maison 6 pièces 144 m²

VilleDenée (49)
Surface144m²
Coût Total206 032€
Loyer Annuel17 257€
Rentabilité8.38%
Cashflow/mois+177€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 900 €
Surface : 144 m²
Prix au m² : 902,08 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 144 m² - Maison 6 pièces 144 m²

MAISON ANCIENNE- 3/4 CHAMBRES - 140 M2 - COEUR DE VILLAGE En exclusivité - Prix de mise en vente Maison de 140 m² habitable, en plein de coeur de village, ancienne ville fortifiée et référencé cités de caractères. De l'espace et du charme, pour cette maison ancienne, Au RCH, 1 salon-cuisine (30 m2), 1 salle d'eau avec toilettes, 1 chambre ou bureau (24 m2), A l'étage, une couloir dessert 3 vastes pièces de 29, 31 et 2" m2. Les combles dune charpente exceptionnelle accueilleront vos futurs projets d'agencement. Selon votre projet, vous serez en mesure d'exploiter les combles pour augmenter la surface habitable de la maison ou créer un loft spacieux. Que ce soit pour en faire votre résidence principale ou investissement locatifs, plusieurs possibilités s'offre à vous . L'absence de jardin n'est pas un souci, en vue de sa situation privilégiée, à deux pas du Louet et de la Loire. Et enfin, un espace extérieur vous est dédiè d'office en face de la devanture, où vous pourriez parquer votre automobile ou l'exploiter aux beaux jours.Ce bien vous est présenté par Foued Abdallah - Entreprise individuelle - Agent commercial immatriculé au RSAC de Angers sous le numéro 388679235. Retrouvez toutes les informations des risques sur : https://www.georisques.gouv.fr

Surface : 144 m²

Consommation énergie primaire : 145 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Denée
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49190
Coordonnées : 47.380463, -0.604090
Total : 206 032€
Prix d'acquisition : 129 900€
Travaux : 65 740€
Valeur du bien : 195 640€
Frais de notaire : 10 392€
Coût estimé : 10 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 144m²
Loyer prédit : 9.99€/m²/mois
Fourchette : 7.62€ - 13.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 1438€/mois
Loyer annuel estimé : 17257€/an
Fourchette totale : 1097€ - 1886€/mois
Fourchette annuelle : 13161€ - 22628€/an
Rentabilité brute :8.38%
Fourchette de rentabilité :6.39% - 10.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 155,69 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :310 419 €
Prix d'achat :129 900 €
Décote à l'achat :-180 519€ (-58.2%)
Marge achat-revente :104 387€ (33.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :206 032€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 034,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :82,41€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 117,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 396,80€
Coût de l'assurance :24 723,84€
Taxe foncière : 1 725,69€/an
Soit par mois : 143,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 438,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 260,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :177,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 144 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 144 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite une rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 - Salon nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Certaines chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire pour l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 740 €(457 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:8 640€
    Isolation des combles: 144 m² × 60€/m² = 8640€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:21 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 18 fenêtres × 1200€ = 21600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:9 000€
    Rénovation complète salon: 1 salon × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture des murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Denée (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 42 740€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 438 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 257 €/an
Calcul : 1 438 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 182 €/an
Base de calcul : Emprunt de 206 032 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 989 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 726 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 637 €
Revenus locatifs : +17 257 €
Charges déductibles : -75 637 €
Résultat foncier Année 1 : -58 380 €(Déficit de 58 380 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 980 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 897 €/an
Revenus locatifs : +17 257 €
Charges déductibles : -9 897 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 360 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36979.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 435 €(65% de 129 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 070 €/an
Calcul : 84 435 € × 3,636% = 3 070 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 257 €75 644 €7 189 €-58 387 €21 400 €36 987 €36 987 €
217 602 €9 716 €7 001 €7 886 €--29 101 €
317 954 €9 522 €6 807 €8 432 €--20 668 €
418 313 €9 320 €6 606 €8 993 €--11 675 €
518 679 €9 112 €6 397 €9 568 €--2 108 €
619 053 €8 896 €6 181 €10 157 €---
719 434 €8 672 €5 958 €10 762 €---
819 823 €8 440 €5 726 €11 382 €---
920 219 €8 200 €5 486 €12 019 €---
1020 624 €7 952 €5 237 €12 672 €---
1121 036 €7 694 €4 979 €13 342 €---
1221 457 €7 427 €4 713 €14 030 €---
1321 886 €7 151 €4 436 €14 735 €---
1422 324 €6 864 €4 150 €15 459 €---
1522 770 €6 568 €3 853 €16 202 €---
1623 225 €6 261 €3 546 €16 965 €---
1723 690 €5 942 €3 228 €17 748 €---
1824 164 €5 613 €2 898 €18 551 €---
1924 647 €5 271 €2 557 €19 376 €---
2025 140 €4 917 €2 203 €20 223 €---
2125 643 €4 551 €1 836 €21 092 €---
2226 156 €4 171 €1 457 €21 984 €---
2326 679 €3 778 €1 063 €22 901 €---
2427 212 €3 371 €656 €23 842 €---
2527 757 €2 949 €234 €24 808 €---
TOTAL552 743 €238 003 €104 397 €314 740 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 314 740 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 257 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 624 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 624 €-6 420 €+10 044 €
2+3 624 €0 €+3 624 €
3+3 624 €0 €+3 624 €
4+3 624 €0 €+3 624 €
5+3 624 €0 €+3 624 €
6+3 624 €+2 415 €+1 209 €
7+3 624 €+3 229 €+395 €
8+3 624 €+3 415 €+209 €
9+3 624 €+3 606 €+18 €
10+3 624 €+3 802 €-178 €
11+3 624 €+4 003 €-379 €
12+3 624 €+4 209 €-585 €
13+3 624 €+4 421 €-797 €
14+3 624 €+4 638 €-1 014 €
15+3 624 €+4 861 €-1 237 €
16+3 624 €+5 089 €-1 465 €
17+3 624 €+5 324 €-1 700 €
18+3 624 €+5 565 €-1 941 €
19+3 624 €+5 813 €-2 189 €
20+3 624 €+6 067 €-2 443 €
21+3 624 €+6 328 €-2 704 €
22+3 624 €+6 595 €-2 971 €
23+3 624 €+6 870 €-3 246 €
24+3 624 €+7 152 €-3 528 €
25+3 624 €+7 442 €-3 818 €
Total+90 600 €+94 422 €+-3 822 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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