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Appartement 4 pièces

Bien expiré
VilleVichy (03)
Surface86m²
Coût Total105 800€
Loyer Annuel10 931€
Rentabilité10.33%
Cashflow/mois+77€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 95 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 1 104,65 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement proche tous commerces et gare Proche centre ville, groupes scolaires, piscine, école d’infirmière kinésithérapeute etc Lumineux dans résidence sécurisé 1 pièce de vie de 38 mètres carré 2 chambres de 13 m2 1 cuisine séparée 1 salle de bain 1 wc indépendant avec lave main 1 grand placard mural dans le couloir 1 cave 1 place de parking en souerrain

Chaudière gaz individuelle récente Charges de copropriétés : 1800 euros/an Taxe foncière : 1480 euros/an

Appartement à rafraîchir Des Devis ont été établis pour une étude sérieuse des frais à engagés

Merci aux professionnels de ne pas le contacter, je ne donnerai pas suite

Vente directe doc pas de frais d’agence , seul les frais notariaux obligatoires

Ville : Vichy
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03200
Coordonnées : 46.128740, 3.432770
Total : 105 800€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 3 200€
Valeur du bien : 98 200€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 10.59€/m²/mois
Fourchette : 8.06€ - 13.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 911€/mois
Loyer annuel estimé : 10931€/an
Fourchette totale : 693€ - 1197€/mois
Fourchette annuelle : 8316€ - 14368€/an
Rentabilité brute :10.33%
Fourchette de rentabilité :7.86% - 13.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :529,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :30,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 560,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 097,92€
Coût de l'assurance :9 257,50€
Taxe foncière : 1 480,00€/an
Soit par mois : 123,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 910,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 833,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :77,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes de la chaudière gaz individuelle récente
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE F - Appartement - Bien que la chaudière soit récente, une vérification est nécessaire pour garantir son efficacité énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Remplacement nécessaire pour améliorer l'isolation thermique et gagner 1 classe énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique de l'eau chaude sanitaire.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de l'électricité et plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - Cuisine nécessite un rafraîchissement important.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux éléments sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes plomberie et électricité.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des deux chambres avec peinture et éventuellement changement de la robinetterie
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 3/5 visible - Chambres nécessitent un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - Salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 200 €(37 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:3 200€
    Remplacement chaudière gaz: 1 chaudière × 3200€ = 3200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 911 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 931 €/an
Calcul : 911 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 657 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 800 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 370 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 480 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 507 €
Revenus locatifs : +10 931 €
Charges déductibles : -10 507 €
Résultat foncier Année 1 : 424 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 307 €/an
Revenus locatifs : +10 931 €
Charges déductibles : -7 307 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 624 €/an
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 931 €10 510 €3 660 €420 €---
211 149 €7 214 €3 564 €3 935 €---
311 372 €7 115 €3 465 €4 257 €---
411 600 €7 012 €3 362 €4 588 €---
511 832 €6 906 €3 256 €4 926 €---
612 068 €6 796 €3 145 €5 273 €---
712 310 €6 681 €3 031 €5 628 €---
812 556 €6 563 €2 913 €5 993 €---
912 807 €6 441 €2 790 €6 367 €---
1013 063 €6 314 €2 664 €6 749 €---
1113 325 €6 183 €2 532 €7 142 €---
1213 591 €6 047 €2 396 €7 545 €---
1313 863 €5 906 €2 255 €7 957 €---
1414 140 €5 760 €2 110 €8 380 €---
1514 423 €5 609 €1 959 €8 814 €---
1614 711 €5 452 €1 802 €9 259 €---
1715 006 €5 290 €1 640 €9 715 €---
1815 306 €5 123 €1 472 €10 183 €---
1915 612 €4 949 €1 299 €10 663 €---
2015 924 €4 769 €1 119 €11 155 €---
2116 243 €4 583 €933 €11 660 €---
2216 567 €4 390 €740 €12 177 €---
2316 899 €4 190 €540 €12 709 €---
2417 237 €3 983 €333 €13 253 €---
2517 581 €3 769 €119 €13 812 €---
TOTAL350 116 €147 555 €53 098 €202 561 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 202 561 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 931 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 295 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 295 €+126 €+2 169 €
2+2 295 €+1 180 €+1 115 €
3+2 295 €+1 277 €+1 018 €
4+2 295 €+1 376 €+919 €
5+2 295 €+1 478 €+817 €
6+2 295 €+1 582 €+713 €
7+2 295 €+1 689 €+606 €
8+2 295 €+1 798 €+497 €
9+2 295 €+1 910 €+385 €
10+2 295 €+2 025 €+270 €
11+2 295 €+2 143 €+152 €
12+2 295 €+2 263 €+32 €
13+2 295 €+2 387 €-92 €
14+2 295 €+2 514 €-219 €
15+2 295 €+2 644 €-349 €
16+2 295 €+2 778 €-483 €
17+2 295 €+2 915 €-620 €
18+2 295 €+3 055 €-760 €
19+2 295 €+3 199 €-904 €
20+2 295 €+3 346 €-1 051 €
21+2 295 €+3 498 €-1 203 €
22+2 295 €+3 653 €-1 358 €
23+2 295 €+3 813 €-1 518 €
24+2 295 €+3 976 €-1 681 €
25+2 295 €+4 144 €-1 849 €
Total+57 375 €+60 768 €+-3 393 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 228 jours
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