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Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface56m²
Coût Total91 010€
Loyer Annuel7 478€
Rentabilité8.22%
Cashflow/mois+84€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 1 250 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

SAINT-ETIENNE, Centre ville, appartement au premier étage avec ascenseur, composé d'un séjour avec cuisine ouverte, une chambre, une salle d'eau et un wc, traversant, chauffage individuel au gaz, double vitrage, à ragfraîchir. Une cave.

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Total : 91 010€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 15 410€
Valeur du bien : 85 410€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 11.13€/m²/mois
Fourchette : 8.42€ - 14.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 623€/mois
Loyer annuel estimé : 7478€/an
Fourchette totale : 472€ - 823€/mois
Fourchette annuelle : 5660€ - 9881€/an
Rentabilité brute :8.22%
Fourchette de rentabilité :6.22% - 10.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 130,39 €/m²
Basé sur :386 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :63 302 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :+6 698€ (+10.6%)
Marge achat-revente :-27 708€ (-43.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 010€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :450,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :26,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 477,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 215,34€
Coût de l'assurance :7 963,37€
Taxe foncière : 747,84€/an
Soit par mois : 62,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 623,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 539,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :83,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 262 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain significatif sur l'échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires vieillissants et mise à jour du carrelage
Quantité: 5 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain vieillissante nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambre nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol si nécessaire
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - sol en état correct
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 410 €(275 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 200€
  • Menuiseries:3 750€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€, Main d'œuvre: 250€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:800€
    Carrelage: 5 m² × 40€/m² = 200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs: 12 m² × 80€/m² = 960€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:600€
    Revêtement sol: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture murs: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 450€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 623 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 478 €/an
Calcul : 623 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 055 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 010 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 319 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 748 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 410 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 531 €
Revenus locatifs : +7 478 €
Charges déductibles : -19 531 €
Résultat foncier Année 1 : -12 053 €(Déficit de 12 053 €)
Imputable sur revenu global : 12 053 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 121 €/an
Revenus locatifs : +7 478 €
Charges déductibles : -4 121 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 357 €/an
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 478 €19 534 €3 058 €-12 056 €12 056 €--
27 628 €4 043 €2 977 €3 585 €---
37 781 €3 959 €2 893 €3 821 €---
47 936 €3 872 €2 806 €4 064 €---
58 095 €3 782 €2 716 €4 313 €---
68 257 €3 689 €2 623 €4 568 €---
78 422 €3 593 €2 527 €4 829 €---
88 590 €3 494 €2 427 €5 097 €---
98 762 €3 391 €2 324 €5 372 €---
108 937 €3 284 €2 218 €5 653 €---
119 116 €3 174 €2 107 €5 942 €---
129 299 €3 060 €1 993 €6 239 €---
139 484 €2 942 €1 875 €6 543 €---
149 674 €2 820 €1 753 €6 854 €---
159 868 €2 694 €1 627 €7 174 €---
1610 065 €2 563 €1 497 €7 502 €---
1710 266 €2 428 €1 361 €7 838 €---
1810 472 €2 288 €1 222 €8 184 €---
1910 681 €2 143 €1 077 €8 538 €---
2010 895 €1 994 €927 €8 901 €---
2111 113 €1 839 €773 €9 273 €---
2211 335 €1 679 €613 €9 656 €---
2311 562 €1 513 €447 €10 048 €---
2411 793 €1 342 €276 €10 451 €---
2512 029 €1 165 €98 €10 864 €---
TOTAL239 537 €86 285 €44 215 €153 252 €12 056 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 617 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 153 252 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 478 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 570 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 570 €-3 617 €+5 187 €
2+1 570 €+1 075 €+495 €
3+1 570 €+1 146 €+424 €
4+1 570 €+1 219 €+351 €
5+1 570 €+1 294 €+276 €
6+1 570 €+1 370 €+200 €
7+1 570 €+1 449 €+121 €
8+1 570 €+1 529 €+41 €
9+1 570 €+1 611 €-41 €
10+1 570 €+1 696 €-126 €
11+1 570 €+1 783 €-213 €
12+1 570 €+1 872 €-302 €
13+1 570 €+1 963 €-393 €
14+1 570 €+2 056 €-486 €
15+1 570 €+2 152 €-582 €
16+1 570 €+2 251 €-681 €
17+1 570 €+2 352 €-782 €
18+1 570 €+2 455 €-885 €
19+1 570 €+2 561 €-991 €
20+1 570 €+2 670 €-1 100 €
21+1 570 €+2 782 €-1 212 €
22+1 570 €+2 897 €-1 327 €
23+1 570 €+3 014 €-1 444 €
24+1 570 €+3 135 €-1 565 €
25+1 570 €+3 259 €-1 689 €
Total+39 250 €+45 976 €+-6 726 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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