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Maison à vendre

VillePaudy (36)
Surface291m²
Coût Total313 380€
Loyer Annuel22 833€
Rentabilité7.29%
Cashflow/mois+27€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 291 m²
Prix au m² : 601,37 €/m²
Chambres : 9
Pièces : 12
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 9 chambres, 6 parkings: Garage, 5 parkings, Pas de cave

Au coeur de Paudy, ensemble immobilier de caractère composé d'une maison principale d'env. 158 m², d'un apparatement T2 attenant et d'une seconde maison indépendante. Grange / Garage, terrain de 2 960 m². Configuration idéale pour patrimoine familial ou résidence multi-générationnelle. Volumes généreux et organisation modulable rar

Ville : Paudy
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36260
Coordonnées : 47.035314, 1.926765
Total : 313 380€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 124 380€
Valeur du bien : 299 380€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 291m²
Loyer prédit : 6.54€/m²/mois
Fourchette : 5.19€ - 8.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 1903€/mois
Loyer annuel estimé : 22833€/an
Fourchette totale : 1511€ - 2396€/mois
Fourchette annuelle : 18129€ - 28757€/an
Rentabilité brute :7.29%
Fourchette de rentabilité :5.78% - 9.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 135,14 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :330 326 €
Prix d'achat :175 000 €
Décote à l'achat :-155 326€ (-47.0%)
Marge achat-revente :16 946€ (5.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :313 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 560,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :125,35€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 685,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :154 758,96€
Coût de l'assurance :37 605,60€
Taxe foncière : 2 283,26€/an
Soit par mois : 190,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 902,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 876,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :26,63€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 291 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 291 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 36 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 291 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 visible - nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres (environ 108 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres (environ 108 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon incluant peinture, revêtement de sol et électricité
Quantité: 1 salon
Raison: État 2/5 visible - nécessite rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :124 380 €(427 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:17 960€
    Isolation combles: 291 m² × 60€/m² = 17460€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres:38 000€
    Fenêtres double vitrage: 36 fenêtres × 1000€ = 36000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:7 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine - Rénovation complète:17 000€
    Rénovation cuisine: 30 m² × 500€ = 15000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:12 300€
    Parquet flottant: 108 m² × 100€/m² = 10800€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Peinture:5 120€
    Peinture murs/plafonds: 108 m² × 40€/m² = 4320€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon - Rénovation complète:14 000€
    Rénovation salon: 1 salon = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 68 960€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 903 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 833 €/an
Calcul : 1 903 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 675 €/an
Base de calcul : Emprunt de 313 380 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 504 €/an
Calcul : 125 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 283 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 124 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 138 843 €
Revenus locatifs : +22 833 €
Charges déductibles : -138 843 €
Résultat foncier Année 1 : -116 010 €(Déficit de 116 010 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 94 610 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 463 €/an
Revenus locatifs : +22 833 €
Charges déductibles : -14 463 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 370 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 94610.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 833 €138 853 €10 685 €-116 020 €21 400 €94 620 €94 620 €
223 289 €14 191 €10 403 €9 098 €--85 522 €
323 755 €13 899 €10 112 €9 856 €--75 666 €
424 230 €13 597 €9 810 €10 633 €--65 033 €
524 715 €13 285 €9 497 €11 430 €--53 603 €
625 209 €12 961 €9 174 €12 248 €--41 356 €
725 713 €12 627 €8 839 €13 087 €--28 269 €
826 227 €12 280 €8 493 €13 947 €--14 322 €
926 752 €11 921 €8 134 €14 831 €---
1027 287 €11 550 €7 763 €15 737 €---
1127 833 €11 166 €7 378 €16 667 €---
1228 389 €10 768 €6 981 €17 621 €---
1328 957 €10 356 €6 569 €18 601 €---
1429 536 €9 930 €6 143 €19 606 €---
1530 127 €9 489 €5 702 €20 638 €---
1630 730 €9 033 €5 245 €21 697 €---
1731 344 €8 560 €4 773 €22 784 €---
1831 971 €8 071 €4 284 €23 900 €---
1932 611 €7 565 €3 778 €25 045 €---
2033 263 €7 041 €3 254 €26 222 €---
2133 928 €6 499 €2 711 €27 429 €---
2234 607 €5 938 €2 150 €28 669 €---
2335 299 €5 357 €1 569 €29 942 €---
2436 005 €4 755 €968 €31 249 €---
2536 725 €4 133 €345 €32 592 €---
TOTAL731 334 €373 826 €154 759 €357 508 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 357 508 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 833 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 795 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 795 €-6 420 €+11 215 €
2+4 795 €0 €+4 795 €
3+4 795 €0 €+4 795 €
4+4 795 €0 €+4 795 €
5+4 795 €0 €+4 795 €
6+4 795 €0 €+4 795 €
7+4 795 €0 €+4 795 €
8+4 795 €0 €+4 795 €
9+4 795 €+153 €+4 642 €
10+4 795 €+4 721 €+74 €
11+4 795 €+5 000 €-205 €
12+4 795 €+5 286 €-491 €
13+4 795 €+5 580 €-785 €
14+4 795 €+5 882 €-1 087 €
15+4 795 €+6 191 €-1 396 €
16+4 795 €+6 509 €-1 714 €
17+4 795 €+6 835 €-2 040 €
18+4 795 €+7 170 €-2 375 €
19+4 795 €+7 514 €-2 719 €
20+4 795 €+7 866 €-3 071 €
21+4 795 €+8 229 €-3 434 €
22+4 795 €+8 601 €-3 806 €
23+4 795 €+8 983 €-4 188 €
24+4 795 €+9 375 €-4 580 €
25+4 795 €+9 778 €-4 983 €
Total+119 875 €+107 252 €+12 623 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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