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Studio à Garges les Gonesse 95140

Bien expiré
VilleGarges-lès-Gonesse (95)
Surface29m²
Coût Total109 100€
Loyer Annuel7 273€
Rentabilité6.67%
Cashflow/mois-19€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 70 000 €
Surface : 29 m²
Prix au m² : 2 413,79 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

À vendre : Appartement de 29 m² - Un potentiel à exploiter ! Si vous recherchez un logement lumineux et au bon emplacement, cet appartement de 29 m² mérite votre attention. Situé au cœur de Garges les Gonesse et bénéficiant d'une exposition sud, ce bien offre une atmosphère agréable tout au long de la journée. L'appartement comprend un séjour vaste, une cuisine indépendante, une salle de bains et des WC, vous garantissant un confort optimal. Bien que l'appartement nécessite des travaux de rénovation, ce challenge vous permettra de personnaliser l'espace selon vos goûts. Ne laissez pas passer cette opportunité unique d'acquérir un bien à fort potentiel dans un secteur recherché. Travaux de rénovation énergétiques voté et payé par les propriétaires : Ravalement isolation Volets fenêtres Dépose chaudière raccordement au réseau de chauffage Urbain Contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite et commencer votre projet immobilier !

Ville : Garges-lès-Gonesse
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95140
Coordonnées : 48.971483, 2.397610
Total : 109 100€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 33 500€
Valeur du bien : 103 500€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 29m²
Loyer prédit : 20.90€/m²/mois
Fourchette : 16.82€ - 25.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 606€/mois
Loyer annuel estimé : 7273€/an
Fourchette totale : 488€ - 753€/mois
Fourchette annuelle : 5855€ - 9036€/an
Rentabilité brute :6.67%
Fourchette de rentabilité :5.37% - 8.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 206,11 €/m²
Basé sur :170 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :63 977 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :+6 023€ (+9.4%)
Marge achat-revente :-45 123€ (-70.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :537,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :27,28€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 564,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 132,89€
Coût de l'assurance :8 182,50€
Taxe foncière : 727,32€/an
Soit par mois : 60,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 606,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 625,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-19,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 370 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 29 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité pour 29 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 500 €(1 155 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries:3 300€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 1 000€ = 3 000€, Main d'œuvre: 300€
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4 000€ = 4 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7 000€ = 7 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 5 000€ = 5 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Chambres:1 300€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 65€/m² = 1 300€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Garges-lès-Gonesse (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 606 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 273 €/an
Calcul : 606 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 608 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 100 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 327 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 727 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 163 €
Revenus locatifs : +7 273 €
Charges déductibles : -38 163 €
Résultat foncier Année 1 : -30 889 €(Déficit de 30 889 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 489 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 663 €/an
Revenus locatifs : +7 273 €
Charges déductibles : -4 663 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 611 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9489.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 273 €38 166 €3 612 €-30 893 €21 400 €9 493 €9 493 €
27 419 €4 570 €3 515 €2 849 €--6 644 €
37 567 €4 470 €3 415 €3 097 €--3 547 €
47 718 €4 367 €3 312 €3 352 €--195 €
57 873 €4 260 €3 205 €3 613 €---
68 030 €4 149 €3 095 €3 881 €---
78 191 €4 035 €2 981 €4 155 €---
88 355 €3 917 €2 863 €4 437 €---
98 522 €3 795 €2 741 €4 726 €---
108 692 €3 669 €2 615 €5 023 €---
118 866 €3 539 €2 484 €5 327 €---
129 043 €3 404 €2 349 €5 639 €---
139 224 €3 264 €2 210 €5 960 €---
149 409 €3 120 €2 066 €6 289 €---
159 597 €2 971 €1 916 €6 626 €---
169 789 €2 817 €1 762 €6 972 €---
179 985 €2 657 €1 603 €7 327 €---
1810 184 €2 492 €1 438 €7 692 €---
1910 388 €2 322 €1 267 €8 066 €---
2010 596 €2 146 €1 091 €8 450 €---
2110 808 €1 963 €909 €8 844 €---
2211 024 €1 775 €720 €9 249 €---
2311 244 €1 580 €525 €9 664 €---
2411 469 €1 379 €324 €10 091 €---
2511 698 €1 170 €116 €10 528 €---
TOTAL232 963 €111 998 €52 133 €120 964 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 120 964 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 273 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 527 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 527 €-6 420 €+7 947 €
2+1 527 €0 €+1 527 €
3+1 527 €0 €+1 527 €
4+1 527 €0 €+1 527 €
5+1 527 €+1 025 €+502 €
6+1 527 €+1 164 €+363 €
7+1 527 €+1 247 €+280 €
8+1 527 €+1 331 €+196 €
9+1 527 €+1 418 €+109 €
10+1 527 €+1 507 €+20 €
11+1 527 €+1 598 €-71 €
12+1 527 €+1 692 €-165 €
13+1 527 €+1 788 €-261 €
14+1 527 €+1 887 €-360 €
15+1 527 €+1 988 €-461 €
16+1 527 €+2 092 €-565 €
17+1 527 €+2 198 €-671 €
18+1 527 €+2 308 €-781 €
19+1 527 €+2 420 €-893 €
20+1 527 €+2 535 €-1 008 €
21+1 527 €+2 653 €-1 126 €
22+1 527 €+2 775 €-1 248 €
23+1 527 €+2 899 €-1 372 €
24+1 527 €+3 027 €-1 500 €
25+1 527 €+3 159 €-1 632 €
Total+38 175 €+36 289 €+1 886 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 70 jours
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