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Achat maison

Bien expiré
VilleÉvriguet (56)
Surface90m²
Coût Total134 300€
Loyer Annuel7 989€
Rentabilité5.95%
Cashflow/mois-110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 666,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 90 m², 3 Pièces, 2 Chambres, 1 Salle d'eau, Terrain de 770 m²

iad France - Maia Malpas vous propose: portes ouvertes vendredi, dimanche et lundi. Merci d'envoyer une pièce d'identité à mon adresse e-mail disponible sur mon site pour avoir l'adresse exacte. Charmant petit cottage mitoyenne à moderniser, non loin de la forêt de Brocéliande. Ce joli cottage présente un excellent potentiel pour une rénovation. Rez-de-chaussée : Pièce de vie avec cheminée ouverte Salle d'eau et WC séparé , Premier étage : Deux chambres Pièce à aménage. À l'extérieur, vous trouverez deux bâtiments, idéaux pour un projet de location ou un atelier. Un grand jardin à l'arrière de la maison et un petit jardin à l'avant viennent compléter ce bien. Toiture récente. Fosse non conforme. Simple vitrage . Le cottage est idéalement situé et offre une belle occasion de créer un espace de vie sur mesure tout en préservant son caractère authentique. Ne laissez pas passer cette chance !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 406 et classe CLIMAT C indice 12. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Maia Malpas mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de VANNES sous le numéro 883482044, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Évriguet
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56490
Coordonnées : 48.076715, -2.412711
Total : 134 300€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 69 500€
Valeur du bien : 129 500€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 7.40€/m²/mois
Fourchette : 5.87€ - 9.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 666€/mois
Loyer annuel estimé : 7989€/an
Fourchette totale : 528€ - 840€/mois
Fourchette annuelle : 6335€ - 10074€/an
Rentabilité brute :5.95%
Fourchette de rentabilité :4.72% - 7.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :670,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :39,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 709,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 753,57€
Coût de l'assurance :11 751,25€
Taxe foncière : 798,88€/an
Soit par mois : 66,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 665,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 775,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-110,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 406 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
FosseOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la fosse septique non conforme
Quantité: 1 fosse
Raison: Fosse non conforme - Obligation légale de mise aux normes
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux meubles, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et rafraîchissement des murs et du sol dans le salon
Quantité: environ 15 m²
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 500 €(772 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Fosse:6 000€
    Mise aux normes fosse septique: 1 fosse × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 750€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: 1440€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évriguet (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 666 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 989 €/an
Calcul : 666 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 602 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 300 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 470 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 799 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 370 €
Revenus locatifs : +7 989 €
Charges déductibles : -75 370 €
Résultat foncier Année 1 : -67 382 €(Déficit de 67 382 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 982 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 870 €/an
Revenus locatifs : +7 989 €
Charges déductibles : -5 870 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 118 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45981.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 989 €75 375 €4 606 €-67 386 €21 400 €45 986 €45 986 €
28 149 €5 754 €4 485 €2 395 €--43 591 €
38 312 €5 628 €4 359 €2 683 €--40 908 €
48 478 €5 498 €4 229 €2 979 €--37 928 €
58 647 €5 364 €4 095 €3 283 €--34 645 €
68 820 €5 225 €3 956 €3 595 €--31 050 €
78 997 €5 081 €3 812 €3 916 €--27 134 €
89 177 €4 932 €3 663 €4 245 €--22 889 €
99 360 €4 777 €3 508 €4 583 €--18 306 €
109 547 €4 617 €3 348 €4 930 €--13 376 €
119 738 €4 452 €3 183 €5 286 €--8 089 €
129 933 €4 281 €3 012 €5 653 €---
1310 132 €4 103 €2 834 €6 029 €---
1410 334 €3 920 €2 651 €6 415 €---
1510 541 €3 729 €2 461 €6 812 €---
1610 752 €3 533 €2 264 €7 219 €---
1710 967 €3 329 €2 060 €7 638 €---
1811 186 €3 118 €1 849 €8 068 €---
1911 410 €2 900 €1 631 €8 510 €---
2011 638 €2 674 €1 405 €8 965 €---
2111 871 €2 440 €1 171 €9 431 €---
2212 108 €2 197 €928 €9 911 €---
2312 351 €1 947 €678 €10 404 €---
2412 598 €1 687 €418 €10 911 €---
2512 850 €1 418 €149 €11 431 €---
TOTAL255 884 €167 977 €66 754 €87 907 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 87 907 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 989 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 678 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 678 €-6 420 €+8 098 €
2+1 678 €0 €+1 678 €
3+1 678 €0 €+1 678 €
4+1 678 €0 €+1 678 €
5+1 678 €0 €+1 678 €
6+1 678 €0 €+1 678 €
7+1 678 €0 €+1 678 €
8+1 678 €0 €+1 678 €
9+1 678 €0 €+1 678 €
10+1 678 €0 €+1 678 €
11+1 678 €0 €+1 678 €
12+1 678 €+1 696 €-18 €
13+1 678 €+1 809 €-131 €
14+1 678 €+1 924 €-246 €
15+1 678 €+2 043 €-365 €
16+1 678 €+2 166 €-488 €
17+1 678 €+2 291 €-613 €
18+1 678 €+2 420 €-742 €
19+1 678 €+2 553 €-875 €
20+1 678 €+2 689 €-1 011 €
21+1 678 €+2 829 €-1 151 €
22+1 678 €+2 973 €-1 295 €
23+1 678 €+3 121 €-1 443 €
24+1 678 €+3 273 €-1 595 €
25+1 678 €+3 429 €-1 751 €
Total+41 950 €+28 799 €+13 151 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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