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Maison à vendre

VilleBan-de-Laveline (88)
Surface119.5m²
Coût Total155 390€
Loyer Annuel13 694€
Rentabilité8.81%
Cashflow/mois+204€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 119.5 m²
Prix au m² : 828,45 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France - Mathieu Thiebaut vous propose: Maison 4 pièces à Ban-de-Laveline, d'une superficie d'environ 119.5 m² sur deux niveaux, située en centre-ville, proche de tous commerces, sur un terrain de 1 682 m² partiellement constructible. Au rez-de-chaussée, vous trouverez une petite véranda, une cuisine séparée, un salon, une chambre, une salle de bain ainsi qu'une chaufferie. À l'étage, deux chambres en enfilade. Avec une entrée indépendante, un studio de deux pièces entièrement à rénover offre la possibilité d'être relié à la maison. La propriété dispose d'environ 95 m² de dépendances, d'un atelier de 36 m² avec électricité et arrivée d'eau, ainsi qu'un garage de 28 m² attenant à la maison en ossature bois. La maison est équipée d'un chauffage central au gaz avec radiateurs et d'une cheminée. Les fenêtres sont en double vitrage, et une isolation des murs ainsi que des plafonds a été réalisée. Une cave complète ce bien. La maison dispose d'une source qui coule en permanence, proche de l'école et des magasins du village. Belle opportunité, au centre ville de Ban de Laveline, proche des commerces, à visiter sans tarder.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Mathieu Thiebaut mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de EPINAL sous le numéro 808655971, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Ban-de-Laveline
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88520
Coordonnées : 48.231719, 7.071294
Total : 155 390€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 48 470€
Valeur du bien : 147 470€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 119.5m²
Loyer prédit : 9.55€/m²/mois
Fourchette : 7.19€ - 12.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1141€/mois
Loyer annuel estimé : 13694€/an
Fourchette totale : 859€ - 1516€/mois
Fourchette annuelle : 10310€ - 18189€/an
Rentabilité brute :8.81%
Fourchette de rentabilité :6.63% - 11.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 650 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :197 175 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-98 175€ (-49.8%)
Marge achat-revente :41 785€ (21.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 390€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :760,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :62,16€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 822,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 768,45€
Coût de l'assurance :18 646,80€
Taxe foncière : 1 369,40€/an
Soit par mois : 114,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 141,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 936,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :204,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 215 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Vérification et amélioration de l'isolation des combles si nécessaire
Quantité: surface maison en m² (119.5 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise à jour du système de chauffage central au gaz si nécessaire
Quantité: 1 système pour 119.5 m²
Raison: DPE D - Maison - Assurer le bon fonctionnement et l'efficacité du chauffage
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification de l'état des fenêtres en double vitrage et remplacement si nécessaire
Quantité: nombre de fenêtres à estimer selon la surface
Raison: DPE D - Maison - S'assurer que les fenêtres sont en bon état pour l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec des éléments modernes et fonctionnels
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des murs et du sol dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 470 €(406 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 170€
    Isolation combles: 119.5 m² × 60€/m² = 7170€ (main d'œuvre incluse)
  • Système de chauffage:8 000€
    Système de chauffage central au gaz: 1 système × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Fenêtres double vitrage:8 400€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation cuisine complète:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement salon:1 200€
    Peinture murs salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ban-de-Laveline (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 570€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Système de chauffage, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 141 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 694 €/an
Calcul : 1 141 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 046 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 390 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 746 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 369 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 470 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 632 €
Revenus locatifs : +13 694 €
Charges déductibles : -55 632 €
Résultat foncier Année 1 : -41 938 €(Déficit de 41 938 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 538 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 162 €/an
Revenus locatifs : +13 694 €
Charges déductibles : -7 162 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 532 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20537.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 694 €55 637 €5 051 €-41 943 €21 400 €20 543 €20 543 €
213 968 €7 030 €4 915 €6 937 €--13 605 €
314 247 €6 890 €4 774 €7 357 €--6 248 €
414 532 €6 744 €4 629 €7 788 €---
514 823 €6 594 €4 479 €8 229 €---
615 119 €6 439 €4 324 €8 680 €---
715 422 €6 279 €4 163 €9 143 €---
815 730 €6 113 €3 998 €9 617 €---
916 045 €5 941 €3 826 €10 103 €---
1016 366 €5 764 €3 649 €10 601 €---
1116 693 €5 582 €3 466 €11 111 €---
1217 027 €5 392 €3 277 €11 634 €---
1317 367 €5 197 €3 082 €12 170 €---
1417 715 €4 995 €2 880 €12 719 €---
1518 069 €4 787 €2 671 €13 282 €---
1618 430 €4 571 €2 456 €13 859 €---
1718 799 €4 348 €2 233 €14 451 €---
1819 175 €4 118 €2 003 €15 057 €---
1919 558 €3 880 €1 765 €15 678 €---
2019 950 €3 634 €1 519 €16 315 €---
2120 349 €3 380 €1 265 €16 969 €---
2220 756 €3 117 €1 002 €17 638 €---
2321 171 €2 846 €731 €18 325 €---
2421 594 €2 566 €450 €19 028 €---
2522 026 €2 276 €161 €19 750 €---
TOTAL438 623 €174 120 €72 768 €264 503 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 264 503 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 694 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 876 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 876 €-6 420 €+9 296 €
2+2 876 €0 €+2 876 €
3+2 876 €0 €+2 876 €
4+2 876 €+462 €+2 414 €
5+2 876 €+2 469 €+407 €
6+2 876 €+2 604 €+272 €
7+2 876 €+2 743 €+133 €
8+2 876 €+2 885 €-9 €
9+2 876 €+3 031 €-155 €
10+2 876 €+3 180 €-304 €
11+2 876 €+3 333 €-457 €
12+2 876 €+3 490 €-614 €
13+2 876 €+3 651 €-775 €
14+2 876 €+3 816 €-940 €
15+2 876 €+3 985 €-1 109 €
16+2 876 €+4 158 €-1 282 €
17+2 876 €+4 335 €-1 459 €
18+2 876 €+4 517 €-1 641 €
19+2 876 €+4 704 €-1 828 €
20+2 876 €+4 895 €-2 019 €
21+2 876 €+5 091 €-2 215 €
22+2 876 €+5 291 €-2 415 €
23+2 876 €+5 497 €-2 621 €
24+2 876 €+5 709 €-2 833 €
25+2 876 €+5 925 €-3 049 €
Total+71 900 €+79 351 €+-7 451 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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