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Appartement 4 pièces 81 m²

Bien expiré
VilleTarbes (65)
Surface80.59m²
Coût Total115 490€
Loyer Annuel8 464€
Rentabilité7.33%
Cashflow/mois+19€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 80.59 m²
Prix au m² : 744,51 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A Tarbes, rue Desaix, non loin du marché Brauhauban et de la place de Mairie, au sein d'une petite copropriété composée de trois logements et deux commerces en pied d'immeuble, au second et dernier niveau, il s'agit d'un appartement de type 4 avec balcon, à rénover. Ce logement se compose d'une entrée (7,45m²), deux chambres indépendantes (10.2m² et 15,72m²), un séjour avec alcôve (25,7m² divisibles en deux), une salle de bains (4,92m²) et une grande cuisine 16.6m². Cette appartement peut être éventuellement vendu avec les combles situés juste au-dessus et représentant 43m² potentiels habitables Carrez en plus (sous réserve de l'obtention de l'autorisation administrative en vigueur) soit environ 80m² au sol. (9.09 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 8 lots - dont 3 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 200.00 euros.

Ville : Tarbes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65000
Coordonnées : 43.231422, 0.078018
Total : 115 490€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 50 690€
Valeur du bien : 110 690€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80.59m²
Loyer prédit : 8.75€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 10.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 705€/mois
Loyer annuel estimé : 8464€/an
Fourchette totale : 573€ - 869€/mois
Fourchette annuelle : 6870€ - 10427€/an
Rentabilité brute :7.33%
Fourchette de rentabilité :5.95% - 9.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 406,86 €/m²
Basé sur :646 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :113 379 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-53 379€ (-47.1%)
Marge achat-revente :-2 111€ (-1.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 490€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :565,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :33,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 599,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 266,98€
Coût de l'assurance :10 105,38€
Taxe foncière : 846,39€/an
Soit par mois : 70,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 16,67€/mois
Soit par an : 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 705,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 686,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :18,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 330 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager, et revêtement
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et carrelage, ainsi que mise aux normes de la plomberie
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 3 chambres avec parquet flottant
Quantité: 3 chambres (environ 38 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 38 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol, peinture, et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 690 €(629 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 900€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 850€
    Parquet flottant: 38 m² × 75€/m² = 2850€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 140€
    Peinture murs: 38 m² × 30€/m² = 1140€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:7 500€
    Rénovation complète salon: 25 m² × 300€/m² = 7500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarbes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 705 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 464 €/an
Calcul : 705 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 762 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 490 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 404 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 846 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 200 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 690 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 903 €
Revenus locatifs : +8 464 €
Charges déductibles : -55 903 €
Résultat foncier Année 1 : -47 439 €(Déficit de 47 439 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 039 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 213 €/an
Revenus locatifs : +8 464 €
Charges déductibles : -5 213 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 251 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26038.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 464 €55 906 €3 766 €-47 442 €21 400 €26 042 €26 042 €
28 633 €5 115 €3 664 €3 518 €--22 524 €
38 806 €5 010 €3 560 €3 796 €--18 729 €
48 982 €4 902 €3 451 €4 080 €--14 649 €
59 162 €4 790 €3 340 €4 371 €--10 277 €
69 345 €4 675 €3 224 €4 670 €--5 607 €
79 532 €4 555 €3 104 €4 977 €--630 €
89 722 €4 432 €2 981 €5 291 €---
99 917 €4 304 €2 853 €5 613 €---
1010 115 €4 172 €2 721 €5 943 €---
1110 317 €4 036 €2 585 €6 282 €---
1210 524 €3 895 €2 444 €6 629 €---
1310 734 €3 749 €2 299 €6 985 €---
1410 949 €3 599 €2 148 €7 350 €---
1511 168 €3 443 €1 993 €7 725 €---
1611 391 €3 282 €1 832 €8 109 €---
1711 619 €3 116 €1 666 €8 503 €---
1811 851 €2 945 €1 494 €8 907 €---
1912 088 €2 767 €1 317 €9 321 €---
2012 330 €2 584 €1 133 €9 746 €---
2112 577 €2 394 €944 €10 183 €---
2212 828 €2 198 €748 €10 630 €---
2313 085 €1 996 €545 €11 089 €---
2413 347 €1 787 €336 €11 560 €---
2513 614 €1 570 €120 €12 043 €---
TOTAL271 100 €141 222 €54 267 €129 878 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 129 878 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 464 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 777 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 777 €-6 420 €+8 197 €
2+1 777 €0 €+1 777 €
3+1 777 €0 €+1 777 €
4+1 777 €0 €+1 777 €
5+1 777 €0 €+1 777 €
6+1 777 €0 €+1 777 €
7+1 777 €0 €+1 777 €
8+1 777 €+1 398 €+379 €
9+1 777 €+1 684 €+93 €
10+1 777 €+1 783 €-6 €
11+1 777 €+1 885 €-108 €
12+1 777 €+1 989 €-212 €
13+1 777 €+2 096 €-319 €
14+1 777 €+2 205 €-428 €
15+1 777 €+2 317 €-540 €
16+1 777 €+2 433 €-656 €
17+1 777 €+2 551 €-774 €
18+1 777 €+2 672 €-895 €
19+1 777 €+2 796 €-1 019 €
20+1 777 €+2 924 €-1 147 €
21+1 777 €+3 055 €-1 278 €
22+1 777 €+3 189 €-1 412 €
23+1 777 €+3 327 €-1 550 €
24+1 777 €+3 468 €-1 691 €
25+1 777 €+3 613 €-1 836 €
Total+44 425 €+38 963 €+5 462 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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