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Appartement 5 pièces 90 m²

Bien expiré
VilleMarmande (47)
Surface90m²
Coût Total168 290€
Loyer Annuel9 543€
Rentabilité5.67%
Cashflow/mois-176€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 133 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 477,78 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 5 pièces principales

Appartement lumineux en rez-de-chaussée avec beaux volumes : cuisine séparée, séjour chaleureux avec cheminée ouvrant sur une grande terrasse à la vue agréable. 3 chambres, salle de bains avec douche et baignoire. Garage, atelier, nombreux rangements. Proche écoles, idéal famille, calme et confort. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Honoraires à charge acquéreur : 6.4% Référence annonce : 371-1720 Date de réalisation du diagnostic : 21/05/2026 Prix hors honoraires : 125 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 640 € et 2 270 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Marmande
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47200
Coordonnées : 44.504860, 0.165567
Total : 168 290€
Prix d'acquisition : 133 000€
Travaux : 24 650€
Valeur du bien : 157 650€
Frais de notaire : 10 640€
Coût estimé : 10 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 8.84€/m²/mois
Fourchette : 7.25€ - 10.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 795€/mois
Loyer annuel estimé : 9543€/an
Fourchette totale : 652€ - 969€/mois
Fourchette annuelle : 7829€ - 11632€/an
Rentabilité brute :5.67%
Fourchette de rentabilité :4.65% - 6.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 289,1 €/m²
Basé sur :108 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :116 019 €
Prix d'achat :133 000 €
Décote à l'achat :+16 981€ (+14.6%)
Marge achat-revente :-52 271€ (-45.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :168 290€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :842,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :49,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 891,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 459,82€
Coût de l'assurance :14 725,38€
Taxe foncière : 954,32€/an
Soit par mois : 79,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 795,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 971,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-175,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager daté et mise à jour des meubles de cuisine.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessite un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol (parquet) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 650 €(274 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Rafraîchissement:10 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1000€/m² × 5m² = 5000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant 36 m² total: 60€/m² × 36 = 2160€, Main d'œuvre: 1440€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds 36 m² total: 50€/m² × 36 = 1800€, Main d'œuvre incluse.
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds 25 m² total: 50€/m² × 25 = 1250€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marmande (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 795 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 543 €/an
Calcul : 795 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 816 €/an
Base de calcul : Emprunt de 168 290 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 589 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 954 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 010 €
Revenus locatifs : +9 543 €
Charges déductibles : -32 010 €
Résultat foncier Année 1 : -22 466 €(Déficit de 22 466 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 066 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 360 €/an
Revenus locatifs : +9 543 €
Charges déductibles : -7 360 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 184 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1066.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 133 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 86 450 €(65% de 133 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 144 €/an
Calcul : 86 450 € × 3,636% = 3 144 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 543 €32 015 €5 822 €-22 472 €21 400 €1 072 €1 072 €
29 734 €7 213 €5 669 €2 521 €---
39 929 €7 055 €5 511 €2 874 €---
410 127 €6 891 €5 348 €3 236 €---
510 330 €6 722 €5 178 €3 608 €---
610 536 €6 546 €5 003 €3 990 €---
710 747 €6 365 €4 821 €4 383 €---
810 962 €6 177 €4 633 €4 786 €---
911 181 €5 982 €4 438 €5 200 €---
1011 405 €5 780 €4 237 €5 625 €---
1111 633 €5 571 €4 028 €6 062 €---
1211 866 €5 355 €3 812 €6 511 €---
1312 103 €5 131 €3 588 €6 972 €---
1412 345 €4 899 €3 356 €7 446 €---
1512 592 €4 659 €3 115 €7 933 €---
1612 844 €4 410 €2 867 €8 434 €---
1713 101 €4 152 €2 609 €8 949 €---
1813 363 €3 885 €2 342 €9 477 €---
1913 630 €3 609 €2 066 €10 021 €---
2013 903 €3 323 €1 780 €10 580 €---
2114 181 €3 027 €1 483 €11 154 €---
2214 464 €2 720 €1 177 €11 744 €---
2314 754 €2 402 €859 €12 351 €---
2415 049 €2 073 €530 €12 976 €---
2515 350 €1 732 €189 €13 617 €---
TOTAL305 672 €147 693 €84 460 €157 979 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 157 979 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 543 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 004 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 004 €-6 420 €+8 424 €
2+2 004 €+435 €+1 569 €
3+2 004 €+862 €+1 142 €
4+2 004 €+971 €+1 033 €
5+2 004 €+1 082 €+922 €
6+2 004 €+1 197 €+807 €
7+2 004 €+1 315 €+689 €
8+2 004 €+1 436 €+568 €
9+2 004 €+1 560 €+444 €
10+2 004 €+1 687 €+317 €
11+2 004 €+1 819 €+185 €
12+2 004 €+1 953 €+51 €
13+2 004 €+2 092 €-88 €
14+2 004 €+2 234 €-230 €
15+2 004 €+2 380 €-376 €
16+2 004 €+2 530 €-526 €
17+2 004 €+2 685 €-681 €
18+2 004 €+2 843 €-839 €
19+2 004 €+3 006 €-1 002 €
20+2 004 €+3 174 €-1 170 €
21+2 004 €+3 346 €-1 342 €
22+2 004 €+3 523 €-1 519 €
23+2 004 €+3 705 €-1 701 €
24+2 004 €+3 893 €-1 889 €
25+2 004 €+4 085 €-2 081 €
Total+50 100 €+47 394 €+2 706 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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