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Appartement 4 pièces 96 m²

VilleLanester (56)
Surface96m²
Coût Total200 016€
Loyer Annuel12 972€
Rentabilité6.49%
Cashflow/mois-62€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 700 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 1 767,71 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

LANESTER : Appartement de 97m², 3 chambres et balcon

Ce bien vous est présenté par LE BEC Immobilier !

À Lanester, dans un environnement calme tout en étant à proximité immédiate des commerces et des grands axes, découvrez l'opportunité d'acquérir un appartement de belle superficie au sein d'une copropriété bien entretenue avec ascenseur en demi-niveau. Cet appartement de 97 m² bénéficie d'un grand balcon idéalement exposé, offrant une vue dégagée sur les espaces verts. Il se compose d'un double séjour-salon lumineux, d'une cuisine indépendante, de trois chambres, d'un dressing, d'une salle d'eau ainsi que d'une cave. Garage disponible en complément. Un bien confortable et fonctionnel, idéal pour une vie de famille.

Les points forts :

  • Environnement calme
  • Ascenseur
  • Grand balcon
  • Trois chambres

RÉFÉRENCE : LR2605018

CONTACTEZ-NOUS au [Coordonnées masquées] La Team LE BEC - À vos côtés depuis 50 ans. Référence agence : 2843 Référence annonce : SAWZ-Y6O-0FB Date de réalisation du diagnostic : 07/10/2025 Prix hors honoraires : 160 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 660 € et 2 290 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Lanester
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56600
Coordonnées : 47.764732, -3.346276
Total : 200 016€
Prix d'acquisition : 169 700€
Travaux : 16 740€
Valeur du bien : 186 440€
Frais de notaire : 13 576€
Coût estimé : 13 576€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 11.26€/m²/mois
Fourchette : 9.04€ - 14.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 1081€/mois
Loyer annuel estimé : 12972€/an
Fourchette totale : 867€ - 1347€/mois
Fourchette annuelle : 10409€ - 16166€/an
Rentabilité brute :6.49%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 8.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 097,34 €/m²
Basé sur :112 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :201 345 €
Prix d'achat :169 700 €
Décote à l'achat :-31 645€ (-15.7%)
Marge achat-revente :1 329€ (0.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :200 016€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :976,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :58,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 035,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 031,48€
Coût de l'assurance :17 501,40€
Taxe foncière : 1 297,19€/an
Soit par mois : 108,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 080,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 143,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-62,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, remplacement de certains meubles intégrés si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (~20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement léger recommandé.
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger.
Quantité: salle à manger (~15 m²)
Raison: État 4/5 visible - salle à manger en bon état mais rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 740 €(174 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 200€
    Cuisine complète: 10 m² × 600€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain complète: 10 m² × 400€/m² = 4000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Autres pièces - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Lanester (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 081 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 972 €/an
Calcul : 1 081 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 456 €/an
Base de calcul : Emprunt de 200 016 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 700 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 297 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 193 €
Revenus locatifs : +12 972 €
Charges déductibles : -25 193 €
Résultat foncier Année 1 : -12 221 €(Déficit de 12 221 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 521 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 453 €/an
Revenus locatifs : +12 972 €
Charges déductibles : -8 453 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 519 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1521.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 305 €(65% de 169 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 011 €/an
Calcul : 110 305 € × 3,636% = 4 011 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 972 €25 199 €6 462 €-12 227 €10 700 €1 527 €1 527 €
213 231 €8 285 €6 288 €4 947 €---
313 496 €8 104 €6 107 €5 392 €---
413 766 €7 918 €5 921 €5 848 €---
514 041 €7 725 €5 728 €6 316 €---
614 322 €7 527 €5 529 €6 796 €---
714 608 €7 321 €5 324 €7 288 €---
814 901 €7 109 €5 111 €7 792 €---
915 199 €6 889 €4 892 €8 310 €---
1015 503 €6 662 €4 665 €8 840 €---
1115 813 €6 428 €4 431 €9 385 €---
1216 129 €6 186 €4 189 €9 943 €---
1316 452 €5 936 €3 939 €10 515 €---
1416 781 €5 678 €3 680 €11 103 €---
1517 116 €5 411 €3 414 €11 705 €---
1617 458 €5 135 €3 138 €12 323 €---
1717 808 €4 850 €2 853 €12 958 €---
1818 164 €4 556 €2 558 €13 608 €---
1918 527 €4 251 €2 254 €14 276 €---
2018 898 €3 937 €1 940 €14 960 €---
2119 276 €3 613 €1 615 €15 663 €---
2219 661 €3 277 €1 280 €16 384 €---
2320 054 €2 930 €933 €17 124 €---
2420 455 €2 572 €575 €17 883 €---
2520 865 €2 202 €205 €18 662 €---
TOTAL415 494 €159 703 €93 031 €255 792 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 255 792 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 972 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 724 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 724 €-3 210 €+5 934 €
2+2 724 €+1 026 €+1 698 €
3+2 724 €+1 617 €+1 107 €
4+2 724 €+1 754 €+970 €
5+2 724 €+1 895 €+829 €
6+2 724 €+2 039 €+685 €
7+2 724 €+2 186 €+538 €
8+2 724 €+2 338 €+386 €
9+2 724 €+2 493 €+231 €
10+2 724 €+2 652 €+72 €
11+2 724 €+2 815 €-91 €
12+2 724 €+2 983 €-259 €
13+2 724 €+3 155 €-431 €
14+2 724 €+3 331 €-607 €
15+2 724 €+3 512 €-788 €
16+2 724 €+3 697 €-973 €
17+2 724 €+3 887 €-1 163 €
18+2 724 €+4 082 €-1 358 €
19+2 724 €+4 283 €-1 559 €
20+2 724 €+4 488 €-1 764 €
21+2 724 €+4 699 €-1 975 €
22+2 724 €+4 915 €-2 191 €
23+2 724 €+5 137 €-2 413 €
24+2 724 €+5 365 €-2 641 €
25+2 724 €+5 599 €-2 875 €
Total+68 100 €+76 737 €+-8 637 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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