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Appartement - 2 pièce(s) - 54 m²

VilleBlois (41)
Surface54m²
Coût Total129 840€
Loyer Annuel9 337€
Rentabilité7.19%
Cashflow/mois+28€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 629,63 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Idéalement situé entre la gare (800 m) et le Château (500 m), ce triplex atypique est parfait pour un projet locatif ou étudiant. Agencement sur 3 niveaux : Salon spacieux (N-1), cuisine équipée (RDC) et chambre avec salle d'eau (N+1). Atout majeur : Emplacement stratégique, forte demande locative. Statut : Vendu libre de toute occupation. Praticité et charme en plein coeur de Blois. Une exclusivité à saisir ! OS (2.33 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Année de construction : 1500 Chauffage : Individuel Chauffage (mécanisme) : Convecteurs Chauffage (mode) : Electrique Fenêtre : Bois double vitrage Cuisine : Amenagée Numéro de mandat : 724

  • Vidéo : https://youtu.be/wdr0v8pHzoo
Ville : Blois
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41000
Total : 129 840€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 34 800€
Valeur du bien : 122 800€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 14.41€/m²/mois
Fourchette : 11.87€ - 17.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 778€/mois
Loyer annuel estimé : 9337€/an
Fourchette totale : 641€ - 945€/mois
Fourchette annuelle : 7689€ - 11339€/an
Rentabilité brute :7.19%
Fourchette de rentabilité :5.92% - 8.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 998,71 €/m²
Basé sur :367 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :107 930 €
Prix d'achat :88 000 €
Décote à l'achat :-19 930€ (-18.5%)
Marge achat-revente :-21 910€ (-20.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :634,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :37,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 671,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 391,20€
Coût de l'assurance :11 361,00€
Taxe foncière : 933,69€/an
Soit par mois : 77,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 778,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 749,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :28,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Année de construction 1500, généralement associé à une classe énergétique G.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique par convecteurs
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en bois double vitrage par des fenêtres à double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, WC) et mise à jour de la plomberie si nécessaire
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain fonctionnelle mais avec des éléments datés
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 800 €(644 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:7 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (inclut lavabo et WC), Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres:1 600€
    Peinture chambre: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blois (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 20 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 778 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 337 €/an
Calcul : 778 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 191 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 840 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 454 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 934 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 379 €
Revenus locatifs : +9 337 €
Charges déductibles : -40 379 €
Résultat foncier Année 1 : -31 042 €(Déficit de 31 042 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 642 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 579 €/an
Revenus locatifs : +9 337 €
Charges déductibles : -5 579 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 758 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9641.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 337 €40 383 €4 195 €-31 046 €21 400 €9 646 €9 646 €
29 524 €5 470 €4 082 €4 054 €--5 592 €
39 714 €5 353 €3 964 €4 362 €--1 231 €
49 908 €5 232 €3 843 €4 677 €---
510 107 €5 107 €3 718 €5 000 €---
610 309 €4 977 €3 589 €5 331 €---
710 515 €4 844 €3 456 €5 671 €---
810 725 €4 706 €3 318 €6 019 €---
910 940 €4 564 €3 176 €6 376 €---
1011 159 €4 417 €3 028 €6 742 €---
1111 382 €4 264 €2 876 €7 117 €---
1211 609 €4 107 €2 719 €7 502 €---
1311 842 €3 945 €2 557 €7 896 €---
1412 078 €3 777 €2 389 €8 301 €---
1512 320 €3 604 €2 216 €8 716 €---
1612 566 €3 425 €2 037 €9 141 €---
1712 818 €3 240 €1 852 €9 578 €---
1813 074 €3 049 €1 661 €10 025 €---
1913 335 €2 851 €1 463 €10 484 €---
2013 602 €2 647 €1 259 €10 955 €---
2113 874 €2 437 €1 049 €11 438 €---
2214 152 €2 219 €831 €11 933 €---
2314 435 €1 994 €606 €12 441 €---
2414 723 €1 761 €373 €12 962 €---
2515 018 €1 521 €133 €13 497 €---
TOTAL299 065 €129 895 €60 391 €169 171 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 169 171 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 337 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 961 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 961 €-6 420 €+8 381 €
2+1 961 €0 €+1 961 €
3+1 961 €0 €+1 961 €
4+1 961 €+1 034 €+927 €
5+1 961 €+1 500 €+461 €
6+1 961 €+1 599 €+362 €
7+1 961 €+1 701 €+260 €
8+1 961 €+1 806 €+155 €
9+1 961 €+1 913 €+48 €
10+1 961 €+2 023 €-62 €
11+1 961 €+2 135 €-174 €
12+1 961 €+2 251 €-290 €
13+1 961 €+2 369 €-408 €
14+1 961 €+2 490 €-529 €
15+1 961 €+2 615 €-654 €
16+1 961 €+2 742 €-781 €
17+1 961 €+2 873 €-912 €
18+1 961 €+3 008 €-1 047 €
19+1 961 €+3 145 €-1 184 €
20+1 961 €+3 286 €-1 325 €
21+1 961 €+3 431 €-1 470 €
22+1 961 €+3 580 €-1 619 €
23+1 961 €+3 732 €-1 771 €
24+1 961 €+3 889 €-1 928 €
25+1 961 €+4 049 €-2 088 €
Total+49 025 €+50 751 €+-1 726 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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