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Bel appartement 3 pieces tarbes hyper centre

VilleTarbes (65)
Surface70
Coût Total133 100
Loyer Annuel7 352
Rentabilité5.52%
Cashflow/mois-138
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 95 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 357,14 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Idéal 1er achat ou investisseur : au 2eme étage par escalier d’une petite résidence sécurisée aux faibles charges , charmant appartement T2 bis ancien rénové . Composé d’un hall d’entrée , d’un double séjour exposé ouest sans vis à vis , cuisine équipée ouverte sur séjour , grande chambre avec dressing ouvert et pièce ouverte pouvant faire office de chambre d’appoint à l’entrée de l’appartement . Chauffage électrique . Place de parking dans l’immeuble . Pas d’agences svp

Ville : Tarbes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65000
Coordonnées : 43.229980, 0.071320
Total : 133 100
Prix d'acquisition : 95 000
Travaux : 30 500
Valeur du bien : 125 500
Frais de notaire : 7 600
Coût estimé : 7 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70
Loyer prédit : 8.75€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 10.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 613€/mois
Loyer annuel estimé : 7352€/an
Fourchette totale : 497€ - 755€/mois
Fourchette annuelle : 5967€ - 9057€/an
Rentabilité brute :5.52%
Fourchette de rentabilité :4.48% - 6.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 409,33 €/m²
Basé sur :510 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :98 653
Prix d'achat :95 000
Décote à l'achat :-3 653 (-3.7%)
Marge achat-revente :-34 447€ (-34.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :133 100
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :655,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :33,28€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 688,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 601,17
Coût de l'assurance :9 982,50
Taxe foncière : 735,17€/an
Soit par mois : 61,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 612,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 750,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-137,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par un système de chauffage plus efficace
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de la cuisine, y compris le remplacement des électroménagers si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain, incluant douche, lavabo, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise à jour des installations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet usé dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - parquet usé nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 500(436 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 700
    Remplacement système de chauffage: 1 système (70 m²) × 10 000€/système = 10000€, Main d'œuvre: 1700€
  • Cuisine:9 500
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 950€/m² = 9500€ (incluant meubles, électroménagers, plomberie, électricité, et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant douche, lavabo, carrelage, plomberie et main d'œuvre)
  • Chambres:1 800
    Rafraîchissement parquet: 12 m² × 150€/m² = 1800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:1 500
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarbes. Les prix sont adaptés pour une zone rurale, avec un coefficient de 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CB(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 613 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 352 €/an
Calcul : 613 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 402 €/an
Base de calcul : Emprunt de 133 100 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 399 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 735 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 036
Revenus locatifs : +7 352
Charges déductibles : -36 036
Résultat foncier Année 1 : -28 685(Déficit de 28 685 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 285
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 536 €/an
Revenus locatifs : +7 352
Charges déductibles : -5 536
Résultat foncier Années 2+ : 1 815 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7284.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 35236 0404 406-28 68921 400 €7 289 €7 289 €
27 4995 4234 2882 076--5 213 €
37 6495 3014 1662 348--2 865 €
47 8025 1754 0412 627--238 €
57 9585 0453 9102 913---
68 1174 9103 7763 207---
78 2794 7713 6363 508---
88 4454 6273 4933 818---
98 6144 4783 3444 136---
108 7864 3243 1904 462---
118 9624 1653 0314 797---
129 1414 0002 8665 140---
139 3243 8302 6965 493---
149 5103 6542 5205 856---
159 7003 4722 3386 228---
169 8943 2842 1506 610---
1710 0923 0901 9557 002---
1810 2942 8891 7547 405---
1910 5002 6811 5467 819---
2010 7102 4661 3318 244---
2110 9242 2431 1098 681---
2211 1432 0138799 129---
2311 3661 7756419 590---
2411 5931 53039510 063---
2511 8251 27514110 549---
TOTAL235 476122 46363 601113 01321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 113 013
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 352 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 544 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 544-6 420+7 964
2+1 5440+1 544
3+1 5440+1 544
4+1 5440+1 544
5+1 544+802+742
6+1 544+962+582
7+1 544+1 052+492
8+1 544+1 145+399
9+1 544+1 241+303
10+1 544+1 339+205
11+1 544+1 439+105
12+1 544+1 542+2
13+1 544+1 648-104
14+1 544+1 757-213
15+1 544+1 868-324
16+1 544+1 983-439
17+1 544+2 101-557
18+1 544+2 222-678
19+1 544+2 346-802
20+1 544+2 473-929
21+1 544+2 604-1 060
22+1 544+2 739-1 195
23+1 544+2 877-1 333
24+1 544+3 019-1 475
25+1 544+3 165-1 621
Total+38 600+33 904+4 696
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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