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Maison Molieres

VilleMolières (82)
Surface61m²
Coût Total109 750€
Loyer Annuel6 081€
Rentabilité5.54%
Cashflow/mois-120€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 983,61 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique individuel, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Jardin

A 15 min de Caussade, à 20 min de Montauban cette maison de village propose en rez-de-chaussée, une pièce de vie, cuisine, salle d'eau. A l'étage, 2 chambres + grenier aménageable. Des travaux à prévoir

  • https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/8120.pdf
Ville : Molières
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82220
Coordonnées : 44.193700, 1.365391
Total : 109 750€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 44 950€
Valeur du bien : 104 950€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 8.31€/m²/mois
Fourchette : 6.73€ - 10.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 507€/mois
Loyer annuel estimé : 6081€/an
Fourchette totale : 411€ - 625€/mois
Fourchette annuelle : 4929€ - 7501€/an
Rentabilité brute :5.54%
Fourchette de rentabilité :4.49% - 6.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 271,19 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :77 543 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-17 543€ (-22.6%)
Marge achat-revente :-32 207€ (-41.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :548,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :27,44€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 575,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 727,36€
Coût de l'assurance :8 231,25€
Taxe foncière : 608,09€/an
Soit par mois : 50,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 506,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 626,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-119,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 274 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 61 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 16 m²)
Raison: État 3.5/5 - Chambre nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la deuxième chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3.5/5 - Chambre nécessite un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 - Salon avec quelques signes d'usure, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 950 €(737 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 270€
    Isolation combles: 61 m² × 70€/m² = 4270€, Main d'œuvre: 5€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:4 900€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 700€/fenêtre = 4900€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix des fenêtres)
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 9000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant chambre 1: 16 m² × 60€/m² = 960€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix du parquet)
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Parquet flottant chambre 2: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix du parquet)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix de la peinture)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Molières (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 670€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 507 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 081 €/an
Calcul : 507 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 771 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 750 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 329 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 608 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 659 €
Revenus locatifs : +6 081 €
Charges déductibles : -49 659 €
Résultat foncier Année 1 : -43 578 €(Déficit de 43 578 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 178 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 709 €/an
Revenus locatifs : +6 081 €
Charges déductibles : -4 709 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 372 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22177.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 081 €49 662 €3 775 €-43 581 €21 400 €22 181 €22 181 €
26 203 €4 613 €3 676 €1 590 €--20 592 €
36 327 €4 510 €3 573 €1 816 €--18 776 €
46 453 €4 404 €3 467 €2 049 €--16 726 €
56 582 €4 294 €3 357 €2 288 €--14 438 €
66 714 €4 180 €3 243 €2 534 €--11 905 €
76 848 €4 062 €3 125 €2 786 €--9 118 €
86 985 €3 940 €3 003 €3 045 €--6 073 €
97 125 €3 813 €2 876 €3 311 €--2 762 €
107 267 €3 683 €2 745 €3 585 €---
117 413 €3 547 €2 610 €3 866 €---
127 561 €3 407 €2 469 €4 154 €---
137 712 €3 261 €2 324 €4 451 €---
147 866 €3 111 €2 173 €4 756 €---
158 024 €2 955 €2 018 €5 069 €---
168 184 €2 794 €1 856 €5 390 €---
178 348 €2 627 €1 689 €5 721 €---
188 515 €2 454 €1 517 €6 061 €---
198 685 €2 275 €1 337 €6 410 €---
208 859 €2 089 €1 152 €6 769 €---
219 036 €1 898 €960 €7 138 €---
229 217 €1 699 €762 €7 518 €---
239 401 €1 493 €556 €7 908 €---
249 589 €1 280 €343 €8 309 €---
259 781 €1 060 €122 €8 721 €---
TOTAL194 774 €123 111 €54 727 €71 663 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 71 663 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 081 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 277 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 277 €-6 420 €+7 697 €
2+1 277 €0 €+1 277 €
3+1 277 €0 €+1 277 €
4+1 277 €0 €+1 277 €
5+1 277 €0 €+1 277 €
6+1 277 €0 €+1 277 €
7+1 277 €0 €+1 277 €
8+1 277 €0 €+1 277 €
9+1 277 €0 €+1 277 €
10+1 277 €+247 €+1 030 €
11+1 277 €+1 160 €+117 €
12+1 277 €+1 246 €+31 €
13+1 277 €+1 335 €-58 €
14+1 277 €+1 427 €-150 €
15+1 277 €+1 521 €-244 €
16+1 277 €+1 617 €-340 €
17+1 277 €+1 716 €-439 €
18+1 277 €+1 818 €-541 €
19+1 277 €+1 923 €-646 €
20+1 277 €+2 031 €-754 €
21+1 277 €+2 142 €-865 €
22+1 277 €+2 255 €-978 €
23+1 277 €+2 372 €-1 095 €
24+1 277 €+2 493 €-1 216 €
25+1 277 €+2 616 €-1 339 €
Total+31 925 €+21 499 €+10 426 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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