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Appartement T3

VilleChâteauroux (36)
Surface67m²
Coût Total94 490€
Loyer Annuel6 810€
Rentabilité7.21%
Cashflow/mois-108€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 63 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 940,3 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vous êtes investisseurs ? Découvrez ce bel appartement de 67 m² situé proche du centre ville et du Lycée Pierre et Marie Curie, au 2ème étage d'une résidence. Actuellement loué 500 € hors charges / mois, il sera vous convaincre (bail récent signé en janvier 2026). Locataire en place très sérieuse. Ancien T4 transformé en T3, il propose de grandes chambres avec placards intégrés, un grand salon-séjour de 24 m² très lumineux, une cuisine équipée, une salle d'eau et un wc séparé. Cave. Stationnement facile. Le chauffage est individuel au gaz : logement très économique niveau énergétique. Charges de copropriétés de 1144 € / an. Taxe foncière de 1097 €. A venir visiter sans tarder !!

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Coordonnées : 46.812590, 1.709760
Total : 94 490€
Prix d'acquisition : 63 000€
Travaux : 26 450€
Valeur du bien : 89 450€
Frais de notaire : 5 040€
Coût estimé : 5 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 8.47€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 10.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 568€/mois
Loyer annuel estimé : 6810€/an
Fourchette totale : 441€ - 730€/mois
Fourchette annuelle : 5297€ - 8756€/an
Rentabilité brute :7.21%
Fourchette de rentabilité :5.61% - 9.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 142,86 €/m²
Basé sur :75 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :76 572 €
Prix d'achat :63 000 €
Décote à l'achat :-13 572€ (-17.7%)
Marge achat-revente :-17 918€ (-23.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 490€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :461,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :27,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 489,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 949,21€
Coût de l'assurance :8 267,88€
Taxe foncière : 1 097,00€/an
Soit par mois : 91,42€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 95,33€/mois
Soit par an : 1 143,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 567,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 675,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-108,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz individuel
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine datés et vérification de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 450 €(395 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauroux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 568 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 810 €/an
Calcul : 568 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 050 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 490 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 331 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 097 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 144 €/an
Calcul : 95 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 071 €
Revenus locatifs : +6 810 €
Charges déductibles : -32 071 €
Résultat foncier Année 1 : -25 261 €(Déficit de 25 261 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 861 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 621 €/an
Revenus locatifs : +6 810 €
Charges déductibles : -5 621 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 189 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3861.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 63 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 950 €(65% de 63 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 489 €/an
Calcul : 40 950 € × 3,636% = 1 489 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 810 €32 074 €3 053 €-25 264 €21 400 €3 864 €3 864 €
26 947 €5 542 €2 970 €1 405 €--2 459 €
37 086 €5 457 €2 885 €1 629 €--831 €
47 227 €5 369 €2 797 €1 859 €---
57 372 €5 278 €2 706 €2 094 €---
67 519 €5 184 €2 612 €2 335 €---
77 670 €5 087 €2 515 €2 583 €---
87 823 €4 986 €2 415 €2 837 €---
97 979 €4 883 €2 311 €3 097 €---
108 139 €4 776 €2 204 €3 364 €---
118 302 €4 665 €2 093 €3 637 €---
128 468 €4 551 €1 979 €3 917 €---
138 637 €4 432 €1 861 €4 205 €---
148 810 €4 310 €1 739 €4 500 €---
158 986 €4 184 €1 613 €4 802 €---
169 166 €4 054 €1 482 €5 112 €---
179 349 €3 919 €1 348 €5 430 €---
189 536 €3 780 €1 209 €5 756 €---
199 727 €3 637 €1 065 €6 090 €---
209 921 €3 488 €916 €6 433 €---
2110 120 €3 335 €763 €6 785 €---
2210 322 €3 176 €605 €7 146 €---
2310 529 €3 013 €441 €7 516 €---
2410 739 €2 843 €272 €7 896 €---
2510 954 €2 669 €97 €8 286 €---
TOTAL218 140 €134 691 €43 949 €83 449 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 83 449 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 810 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 430 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 430 €-6 420 €+7 850 €
2+1 430 €0 €+1 430 €
3+1 430 €0 €+1 430 €
4+1 430 €+308 €+1 122 €
5+1 430 €+628 €+802 €
6+1 430 €+701 €+729 €
7+1 430 €+775 €+655 €
8+1 430 €+851 €+579 €
9+1 430 €+929 €+501 €
10+1 430 €+1 009 €+421 €
11+1 430 €+1 091 €+339 €
12+1 430 €+1 175 €+255 €
13+1 430 €+1 261 €+169 €
14+1 430 €+1 350 €+80 €
15+1 430 €+1 441 €-11 €
16+1 430 €+1 534 €-104 €
17+1 430 €+1 629 €-199 €
18+1 430 €+1 727 €-297 €
19+1 430 €+1 827 €-397 €
20+1 430 €+1 930 €-500 €
21+1 430 €+2 036 €-606 €
22+1 430 €+2 144 €-714 €
23+1 430 €+2 255 €-825 €
24+1 430 €+2 369 €-939 €
25+1 430 €+2 486 €-1 056 €
Total+35 750 €+25 035 €+10 715 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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