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Ferme à vendre

Bien expiré
VilleLandos (43)
Surface133m²
Coût Total163 440€
Loyer Annuel10 388€
Rentabilité6.36%
Cashflow/mois-79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 133 m²
Prix au m² : 563,91 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Salon (total 15 m²), 4 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, Exposition sud, Pas de balcon

À mi?chemin entre Langogne et Le Puy-en-Velay, ce corps de ferme offre une surface habitable de 133 m² et des dépendances d’environ 300 m². Le rez-de-chaussée comprend une ancienne cuisine avec poêle à bois, un salon, un cellier, une salle d’eau et l’étable. A l’étage se trouvent quatre chambres et la grange. Une remise indépendante complète l’ensemble. Le tout sur un terrain clos et plat de 612 m². Ce bien représente une véritable carte blanche pour une rénovation avec du cachet.

Ville : Landos
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43340
Coordonnées : 44.850809, 3.843412
Total : 163 440€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 82 440€
Valeur du bien : 157 440€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 133m²
Loyer prédit : 6.51€/m²/mois
Fourchette : 4.81€ - 8.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 866€/mois
Loyer annuel estimé : 10388€/an
Fourchette totale : 640€ - 1171€/mois
Fourchette annuelle : 7681€ - 14048€/an
Rentabilité brute :6.36%
Fourchette de rentabilité :4.70% - 8.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :571,43 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :76 000 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-1 000€ (-1.3%)
Marge achat-revente :-87 440€ (-115.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :810,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :47,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 858,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 665,43€
Coût de l'assurance :14 301,00€
Taxe foncière : 1 038,79€/an
Soit par mois : 86,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 865,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 944,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-78,93€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 458 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 133 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois ancien
Quantité: 1 système pour 133 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessitant une mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :82 440 €(620 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 640€
    Isolation toiture/combles: 133 m² × 80€/m² = 10640€, Main d'œuvre: 10€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:15 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:15 600€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 850€ = 13600€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:23 000€
    Cuisine complète: 15000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation salle de bain: 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 720€
  • Salon - Rafraîchissement peinture:1 600€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Landos (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 45 240€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 866 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 388 €/an
Calcul : 866 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 503 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 440 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 572 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 039 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 82 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 89 553 €
Revenus locatifs : +10 388 €
Charges déductibles : -89 553 €
Résultat foncier Année 1 : -79 165 €(Déficit de 79 165 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 57 765 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 113 €/an
Revenus locatifs : +10 388 €
Charges déductibles : -7 113 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 275 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 57765.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 388 €89 559 €5 508 €-79 171 €21 400 €57 771 €57 771 €
210 596 €6 973 €5 362 €3 623 €--54 148 €
310 808 €6 821 €5 211 €3 986 €--50 162 €
411 024 €6 665 €5 054 €4 359 €--45 803 €
511 244 €6 503 €4 893 €4 741 €--41 062 €
611 469 €6 336 €4 725 €5 133 €--35 929 €
711 698 €6 163 €4 552 €5 536 €--30 393 €
811 932 €5 984 €4 373 €5 949 €--24 445 €
912 171 €5 798 €4 188 €6 373 €--18 072 €
1012 415 €5 607 €3 996 €6 808 €--11 264 €
1112 663 €5 408 €3 797 €7 255 €--4 009 €
1212 916 €5 203 €3 592 €7 713 €---
1313 174 €4 990 €3 380 €8 184 €---
1413 438 €4 771 €3 160 €8 667 €---
1513 707 €4 543 €2 932 €9 163 €---
1613 981 €4 308 €2 697 €9 673 €---
1714 260 €4 065 €2 454 €10 196 €---
1814 546 €3 813 €2 202 €10 733 €---
1914 837 €3 552 €1 941 €11 284 €---
2015 133 €3 283 €1 672 €11 851 €---
2115 436 €3 004 €1 393 €12 432 €---
2215 745 €2 715 €1 104 €13 029 €---
2316 060 €2 417 €806 €13 643 €---
2416 381 €2 108 €497 €14 273 €---
2516 708 €1 788 €177 €14 920 €---
TOTAL332 728 €202 376 €79 665 €130 352 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 352 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 388 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 181 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 181 €-6 420 €+8 601 €
2+2 181 €0 €+2 181 €
3+2 181 €0 €+2 181 €
4+2 181 €0 €+2 181 €
5+2 181 €0 €+2 181 €
6+2 181 €0 €+2 181 €
7+2 181 €0 €+2 181 €
8+2 181 €0 €+2 181 €
9+2 181 €0 €+2 181 €
10+2 181 €0 €+2 181 €
11+2 181 €0 €+2 181 €
12+2 181 €+2 314 €-133 €
13+2 181 €+2 455 €-274 €
14+2 181 €+2 600 €-419 €
15+2 181 €+2 749 €-568 €
16+2 181 €+2 902 €-721 €
17+2 181 €+3 059 €-878 €
18+2 181 €+3 220 €-1 039 €
19+2 181 €+3 385 €-1 204 €
20+2 181 €+3 555 €-1 374 €
21+2 181 €+3 730 €-1 549 €
22+2 181 €+3 909 €-1 728 €
23+2 181 €+4 093 €-1 912 €
24+2 181 €+4 282 €-2 101 €
25+2 181 €+4 476 €-2 295 €
Total+54 525 €+40 308 €+14 217 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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