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Appartement - 4 pièce(s) - 85 m²

VilleVarangéville (54)
Surface85m²
Coût Total134 420€
Loyer Annuel8 983€
Rentabilité6.68%
Cashflow/mois-512€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 81 500 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 958,82 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

VARANGEVILLE - Situé dans une petite copropriété de seulement 3 appartements, F4 en bon état composé de 2 chambres, un bureau, une grande pièce de vie, une cuisine équipée et une salle de bains avec une buanderie. Cet appartement est vendu loué 495 € C.C., idéal pour un bon investissement locatif.

A visiter sans tarder Prix : 81500.0 euros, Honoraires charge vendeur. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1690.0 € et 2340.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Bien proposé par Victor BRAND EI, agent commercial (RSAC 849324140)

Surface Loi Carrez : 85

Ville : Varangéville
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54110
Coordonnées : 48.635511, 6.314350
Total : 134 420€
Prix d'acquisition : 81 500€
Travaux : 46 400€
Valeur du bien : 127 900€
Frais de notaire : 6 520€
Coût estimé : 6 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 8.81€/m²/mois
Fourchette : 7.14€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 749€/mois
Loyer annuel estimé : 8983€/an
Fourchette totale : 606€ - 924€/mois
Fourchette annuelle : 7278€ - 11088€/an
Rentabilité brute :6.68%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 8.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 162,62 €/m²
Basé sur :38 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :98 822 €
Prix d'achat :81 500 €
Décote à l'achat :-17 322€ (-17.5%)
Marge achat-revente :-35 598€ (-36.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :651,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :39,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 690,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 031,65€
Coût de l'assurance :11 761,75€
Taxe foncière : 898,33€/an
Soit par mois : 74,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 495,00€/mois
Soit par an : 5 940,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 748,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 260,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-511,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 218 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une chaudière à condensation ou une pompe à chaleur, pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser la classe énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 85 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique avec des fenêtres modernes.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage, ainsi que mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise à jour pour confort et conformité.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement pour améliorer l'esthétique.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'apparence.
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (tableau électrique, prises, éclairage) dans l'ensemble de l'appartement.
Quantité: 1 appartement
Raison: Normes électriques - Sécurité et conformité requises.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 400 €(546 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (prix moyen), Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1300€/fenêtre = 10400€ (prix moyen incluant pose)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain = 8000€ (prix moyen incluant plomberie, électricité et carrelage)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (prix moyen incluant pose)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Électricité:12 000€
    Mise aux normes électricité: 85 m² × 100€/m² = 8500€, Main d'œuvre: 3500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Varangéville (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 749 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 983 €/an
Calcul : 749 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 245 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 420 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 470 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 898 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 5 940 €/an
Calcul : 495 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 954 €
Revenus locatifs : +8 983 €
Charges déductibles : -57 954 €
Résultat foncier Année 1 : -48 971 €(Déficit de 48 971 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 571 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 554 €/an
Revenus locatifs : +8 983 €
Charges déductibles : -11 554 €
Résultat foncier Années 2+ : -2 571 €/an(Déficit de 2 571 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27570.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 81 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 975 €(65% de 81 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 926 €/an
Calcul : 52 975 € × 3,636% = 1 926 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 983 €57 958 €4 249 €-48 975 €21 400 €27 575 €27 575 €
29 163 €11 442 €4 134 €-2 279 €2 279 €-27 575 €
39 346 €11 323 €4 014 €-1 976 €1 976 €-27 575 €
49 533 €11 199 €3 890 €-1 666 €1 666 €-27 575 €
59 724 €11 072 €3 763 €-1 348 €1 348 €-27 575 €
69 918 €10 940 €3 631 €-1 022 €1 022 €-27 575 €
710 117 €10 804 €3 495 €-687 €687 €-27 575 €
810 319 €10 664 €3 355 €-345 €345 €-27 575 €
910 525 €10 519 €3 210 €7 €--27 568 €
1010 736 €10 369 €3 060 €367 €--27 201 €
1110 951 €10 214 €2 906 €736 €--26 465 €
1211 170 €10 055 €2 746 €1 115 €---
1311 393 €9 890 €2 581 €1 503 €---
1411 621 €9 720 €2 411 €1 901 €---
1511 853 €9 545 €2 236 €2 309 €---
1612 090 €9 363 €2 055 €2 727 €---
1712 332 €9 176 €1 867 €3 156 €---
1812 579 €8 983 €1 674 €3 596 €---
1912 830 €8 783 €1 475 €4 047 €---
2013 087 €8 577 €1 269 €4 510 €---
2113 349 €8 365 €1 056 €4 984 €---
2213 616 €8 145 €836 €5 470 €---
2313 888 €7 918 €610 €5 970 €---
2414 166 €7 684 €376 €6 481 €---
2514 449 €7 443 €134 €7 006 €---
TOTAL287 736 €290 152 €61 032 €-2 415 €30 723 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 9 217 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -2 415 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 983 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 886 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 886 €-6 420 €+8 306 €
2+1 886 €-684 €+2 570 €
3+1 886 €-593 €+2 479 €
4+1 886 €-500 €+2 386 €
5+1 886 €-404 €+2 290 €
6+1 886 €-306 €+2 192 €
7+1 886 €-206 €+2 092 €
8+1 886 €-103 €+1 989 €
9+1 886 €0 €+1 886 €
10+1 886 €0 €+1 886 €
11+1 886 €0 €+1 886 €
12+1 886 €+334 €+1 552 €
13+1 886 €+451 €+1 435 €
14+1 886 €+570 €+1 316 €
15+1 886 €+693 €+1 193 €
16+1 886 €+818 €+1 068 €
17+1 886 €+947 €+939 €
18+1 886 €+1 079 €+807 €
19+1 886 €+1 214 €+672 €
20+1 886 €+1 353 €+533 €
21+1 886 €+1 495 €+391 €
22+1 886 €+1 641 €+245 €
23+1 886 €+1 791 €+95 €
24+1 886 €+1 944 €-58 €
25+1 886 €+2 102 €-216 €
Total+47 150 €+7 215 €+39 935 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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