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Maison de ville 9 pièces 232 m²

Bien expiré
VillePierrelatte (26)
Surface232m²
Coût Total385 300€
Loyer Annuel28 089€
Rentabilité7.29%
Cashflow/mois+90€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 273 000 €
Surface : 232 m²
Prix au m² : 1 176,72 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 9 pièces 232 m²

Le pôle Habitat & immobilier de Saint Paul Trois Châteaux vous présente: A la vente cette maison de ville avec 5 lots d'habitation, en centre de Pierrelatte, dans un secteur recherché pour sa proximité immédiate des transports, commerces et services, cette division historique en 5 appartements indépendants, représente une opportunité rare pour investisseurs à la recherche de rendement élevé et de potentiel de valorisation.

Logements entièrement loué, générant: 2654€ de loyers mensuels HC. 31 848€ de loyers annuels brut Rentabilité brute immédiate d'environ 10%.

A ne pas rater!! Visite sur demande.

Surface : 232 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Pierrelatte
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26700
Coordonnées : 44.380047, 4.700170
Total : 385 300€
Prix d'acquisition : 273 000€
Travaux : 90 460€
Valeur du bien : 363 460€
Frais de notaire : 21 840€
Coût estimé : 21 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 232m²
Loyer prédit : 10.09€/m²/mois
Fourchette : 7.55€ - 13.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 2341€/mois
Loyer annuel estimé : 28089€/an
Fourchette totale : 1751€ - 3130€/mois
Fourchette annuelle : 21009€ - 37555€/an
Rentabilité brute :7.29%
Fourchette de rentabilité :5.45% - 9.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :385 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 904,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :112,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 016,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :185 958,40€
Coût de l'assurance :33 713,75€
Taxe foncière : 2 808,91€/an
Soit par mois : 234,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 340,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 250,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :90,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 232 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 232 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 29 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 4 m² de carrelage + 1 baignoire + 1 lavabo + 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des équipements de cuisine, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 45 m²
Raison: État 3.5/5 visible - murs en pierre, rafraîchissement léger conseillé
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau + 10 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Réfection complète de la plomberie pour assurer l'étanchéité
Quantité: 232 m² de tuyauterie
Raison: Assurer le bon fonctionnement des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :90 460 €(390 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:11 600€
    Isolation combles: 232 m² × 50€/m² = 11600€, Main d'œuvre: 80€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 0€
  • Menuiseries:23 200€
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 800€ = 23200€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain:6 100€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² de carrelage × 50€/m² = 200€, Baignoire: 1500€, Lavabo: 500€, WC: 400€, Main d'œuvre: 3900€
  • Cuisine:11 500€
    Cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 0€
  • Salon:1 350€
    Peinture: 45 m² × 30€/m² = 1350€, Main d'œuvre: 0€
  • Électricité:1 550€
    Tableau électrique: 1 tableau = 800€, 10 prises × 75€ = 750€, Main d'œuvre: 0€
  • Plomberie:18 560€
    Plomberie complète: 232 m² × 80€/m² = 18560€, Main d'œuvre: 40€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pierrelatte. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 341 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 089 €/an
Calcul : 2 341 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 857 €/an
Base de calcul : Emprunt de 385 300 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 349 €/an
Calcul : 112 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 809 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 90 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 107 475 €
Revenus locatifs : +28 089 €
Charges déductibles : -107 475 €
Résultat foncier Année 1 : -79 385 €(Déficit de 79 385 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 57 985 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 015 €/an
Revenus locatifs : +28 089 €
Charges déductibles : -17 015 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 075 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 57985.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 273 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 177 450 €(65% de 273 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 453 €/an
Calcul : 177 450 € × 3,636% = 6 453 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 089 €107 487 €12 869 €-79 398 €21 400 €57 998 €57 998 €
228 651 €16 684 €12 527 €11 967 €--46 031 €
329 224 €16 330 €12 172 €12 894 €--33 137 €
429 808 €15 963 €11 806 €13 845 €--19 292 €
530 405 €15 584 €11 427 €14 820 €--4 472 €
631 013 €15 192 €11 035 €15 821 €---
731 633 €14 786 €10 629 €16 846 €---
832 266 €14 367 €10 209 €17 899 €---
932 911 €13 933 €9 775 €18 978 €---
1033 569 €13 484 €9 327 €20 085 €---
1134 240 €13 020 €8 862 €21 221 €---
1234 925 €12 540 €8 382 €22 386 €---
1335 624 €12 043 €7 886 €23 581 €---
1436 336 €11 529 €7 372 €24 807 €---
1537 063 €10 998 €6 840 €26 065 €---
1637 804 €10 448 €6 291 €27 356 €---
1738 560 €9 880 €5 722 €28 680 €---
1839 332 €9 292 €5 134 €30 040 €---
1940 118 €8 684 €4 526 €31 434 €---
2040 921 €8 055 €3 897 €32 866 €---
2141 739 €7 404 €3 247 €34 335 €---
2242 574 €6 731 €2 574 €35 843 €---
2343 425 €6 035 €1 878 €37 390 €---
2444 294 €5 315 €1 158 €38 979 €---
2545 180 €4 570 €413 €40 609 €---
TOTAL899 703 €380 355 €185 958 €519 348 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 519 348 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 089 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 899 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 899 €-6 420 €+12 319 €
2+5 899 €0 €+5 899 €
3+5 899 €0 €+5 899 €
4+5 899 €0 €+5 899 €
5+5 899 €0 €+5 899 €
6+5 899 €+3 405 €+2 494 €
7+5 899 €+5 054 €+845 €
8+5 899 €+5 370 €+529 €
9+5 899 €+5 693 €+206 €
10+5 899 €+6 026 €-127 €
11+5 899 €+6 366 €-467 €
12+5 899 €+6 716 €-817 €
13+5 899 €+7 074 €-1 175 €
14+5 899 €+7 442 €-1 543 €
15+5 899 €+7 820 €-1 921 €
16+5 899 €+8 207 €-2 308 €
17+5 899 €+8 604 €-2 705 €
18+5 899 €+9 012 €-3 113 €
19+5 899 €+9 430 €-3 531 €
20+5 899 €+9 860 €-3 961 €
21+5 899 €+10 300 €-4 401 €
22+5 899 €+10 753 €-4 854 €
23+5 899 €+11 217 €-5 318 €
24+5 899 €+11 694 €-5 795 €
25+5 899 €+12 183 €-6 284 €
Total+147 475 €+155 804 €+-8 329 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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