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TROYES - 1 lot de 83m2 composé de deux studios

Bien expiré
VilleTroyes (10)
Surface83.63m²
Coût Total139 860€
Loyer Annuel9 509€
Rentabilité6.80%
Cashflow/mois-20€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 000 €
Surface : 83.63 m²
Prix au m² : 1 399,02 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Cave, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif

Belle opportunité pour ce lot composé de deux studios situé sur le bord du Bouchon. En rez-de-chaussée d'une petite copropriété, ce lot est parfait dans le cadre d'un investissement ou pour un propriétaire souhaitant occupé un logement et louer l'autre.

  • Un studio de de 33,80m2 actuellement loué offrant pièce de vie avec kitchenette, chambre, salle d'eau wc.1 cave.
  • Un studio de 49,83m2 libre (non loué) offrant pièce de vie avec cuisine aménagée, salle d'eau, wc, chambre. 1 cave. Ce studio refait à neuf en début d'année 2026, est prêt à être habité. Chauffage et eau chaude de type individuel électrique pour chacun. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - http://www.aandbimmobilier.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.294777, 4.079925
Total : 139 860€
Prix d'acquisition : 117 000€
Travaux : 13 500€
Valeur du bien : 130 500€
Frais de notaire : 9 360€
Coût estimé : 9 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83.63m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 792€/mois
Loyer annuel estimé : 9509€/an
Fourchette totale : 616€ - 1019€/mois
Fourchette annuelle : 7392€ - 12233€/an
Rentabilité brute :6.80%
Fourchette de rentabilité :5.28% - 8.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 781,82 €/m²
Basé sur :825 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :149 014 €
Prix d'achat :117 000 €
Décote à l'achat :-32 014€ (-21.5%)
Marge achat-revente :9 154€ (6.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :692,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :40,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 733,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 948,10€
Coût de l'assurance :12 237,75€
Taxe foncière : 950,89€/an
Soit par mois : 79,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 792,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 812,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-20,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 258 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique individuel actuel.
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement des chauffe-eaux électriques par des chauffe-eaux thermodynamiques.
Quantité: 2 chauffe-eaux
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des fixtures de salle de bain (douche et lavabo) pour des modèles modernes.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible sur photos - fixtures légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 500 €(161 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incl. main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 792 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 509 €/an
Calcul : 792 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 695 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 860 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 490 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 951 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 635 €
Revenus locatifs : +9 509 €
Charges déductibles : -19 635 €
Résultat foncier Année 1 : -10 126 €(Déficit de 10 126 €)
Imputable sur revenu global : 10 126 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 135 €/an
Revenus locatifs : +9 509 €
Charges déductibles : -6 135 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 374 €/an
Prix d'achat du bien : 117 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 050 €(65% de 117 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 765 €/an
Calcul : 76 050 € × 3,636% = 2 765 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 509 €19 640 €4 699 €-10 131 €10 131 €--
29 699 €6 015 €4 575 €3 684 €---
39 893 €5 886 €4 445 €4 007 €---
410 091 €5 752 €4 312 €4 339 €---
510 293 €5 614 €4 174 €4 679 €---
610 499 €5 471 €4 031 €5 027 €---
710 709 €5 323 €3 883 €5 385 €---
810 923 €5 170 €3 730 €5 752 €---
911 141 €5 012 €3 572 €6 129 €---
1011 364 €4 848 €3 408 €6 516 €---
1111 591 €4 679 €3 239 €6 912 €---
1211 823 €4 504 €3 063 €7 319 €---
1312 060 €4 323 €2 882 €7 737 €---
1412 301 €4 135 €2 695 €8 166 €---
1512 547 €3 941 €2 501 €8 606 €---
1612 798 €3 740 €2 300 €9 057 €---
1713 054 €3 533 €2 092 €9 521 €---
1813 315 €3 318 €1 877 €9 997 €---
1913 581 €3 096 €1 655 €10 485 €---
2013 853 €2 866 €1 425 €10 987 €---
2114 130 €2 628 €1 187 €11 502 €---
2214 412 €2 382 €941 €12 031 €---
2314 701 €2 127 €687 €12 573 €---
2414 995 €1 864 €424 €13 131 €---
2515 295 €1 591 €151 €13 703 €---
TOTAL304 574 €117 458 €67 948 €187 115 €10 131 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 039 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 187 115 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 509 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 997 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 997 €-3 039 €+5 036 €
2+1 997 €+1 105 €+892 €
3+1 997 €+1 202 €+795 €
4+1 997 €+1 302 €+695 €
5+1 997 €+1 404 €+593 €
6+1 997 €+1 508 €+489 €
7+1 997 €+1 616 €+381 €
8+1 997 €+1 726 €+271 €
9+1 997 €+1 839 €+158 €
10+1 997 €+1 955 €+42 €
11+1 997 €+2 074 €-77 €
12+1 997 €+2 196 €-199 €
13+1 997 €+2 321 €-324 €
14+1 997 €+2 450 €-453 €
15+1 997 €+2 582 €-585 €
16+1 997 €+2 717 €-720 €
17+1 997 €+2 856 €-859 €
18+1 997 €+2 999 €-1 002 €
19+1 997 €+3 146 €-1 149 €
20+1 997 €+3 296 €-1 299 €
21+1 997 €+3 451 €-1 454 €
22+1 997 €+3 609 €-1 612 €
23+1 997 €+3 772 €-1 775 €
24+1 997 €+3 939 €-1 942 €
25+1 997 €+4 111 €-2 114 €
Total+49 925 €+56 135 €+-6 210 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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