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Achat : Maison Semide (08400)

Bien expiré
VilleSemide (08)
Surface128m²
Coût Total123 404€
Loyer Annuel10 779€
Rentabilité8.73%
Cashflow/mois+163€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 109 522 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 855,64 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 128 m², 6 pièces, 5 chambres, 1886 m² de terrain, Cave, 1 garage, Structure/extérieur à rafraîchir

Maison à vendre à Semide dans les Ardennes (08), comp :

  • Rdc : entré, séjour, cuisine, trois chambres, sdb et Wc
  • A l'étage : palier, deux chambres, rangements et grenier
  • Au sous-sol : garage, réserve, cave et chaufferie. Terrain autour
Ville : Semide
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08400
Coordonnées : 49.341100, 4.582950
Total : 123 404€
Prix d'acquisition : 109 522€
Travaux : 5 120€
Valeur du bien : 114 642€
Frais de notaire : 8 762€
Coût estimé : 8 762€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128m²
Loyer prédit : 7.02€/m²/mois
Fourchette : 5.54€ - 8.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 898€/mois
Loyer annuel estimé : 10779€/an
Fourchette totale : 709€ - 1138€/mois
Fourchette annuelle : 8508€ - 13656€/an
Rentabilité brute :8.73%
Fourchette de rentabilité :6.89% - 11.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 404€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :609,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :35,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 645,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 558,81€
Coût de l'assurance :10 797,85€
Taxe foncière : 1 077,88€/an
Soit par mois : 89,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 898,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 735,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :162,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 128 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation pour 128 m²)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - décoration vieillissante
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - papier peint daté et usure normale

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 120 €(40 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 120€
    Isolation combles: 128 m² × 40€/m² = 5120€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→F(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 5 120€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (5 120€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 898 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 779 €/an
Calcul : 898 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 118 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 404 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 432 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 078 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 748 €
Revenus locatifs : +10 779 €
Charges déductibles : -10 748 €
Résultat foncier Année 1 : 31 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 628 €/an
Revenus locatifs : +10 779 €
Charges déductibles : -5 628 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 151 €/an
Prix d'achat du bien : 109 522 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 189 €(65% de 109 522 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 589 €/an
Calcul : 71 189 € × 3,636% = 2 589 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 779 €10 752 €4 122 €27 €---
210 994 €5 522 €4 012 €5 472 €---
311 214 €5 408 €3 899 €5 806 €---
411 439 €5 291 €3 781 €6 148 €---
511 667 €5 170 €3 660 €6 498 €---
611 901 €5 044 €3 534 €6 857 €---
712 139 €4 914 €3 404 €7 225 €---
812 381 €4 780 €3 270 €7 602 €---
912 629 €4 641 €3 131 €7 988 €---
1012 882 €4 497 €2 987 €8 385 €---
1113 139 €4 348 €2 838 €8 791 €---
1213 402 €4 194 €2 685 €9 208 €---
1313 670 €4 035 €2 526 €9 635 €---
1413 944 €3 871 €2 361 €10 073 €---
1514 222 €3 701 €2 191 €10 522 €---
1614 507 €3 525 €2 015 €10 982 €---
1714 797 €3 343 €1 833 €11 454 €---
1815 093 €3 154 €1 644 €11 939 €---
1915 395 €2 959 €1 450 €12 435 €---
2015 703 €2 758 €1 248 €12 945 €---
2116 017 €2 550 €1 040 €13 467 €---
2216 337 €2 334 €824 €14 003 €---
2316 664 €2 111 €601 €14 553 €---
2416 997 €1 881 €371 €15 117 €---
2517 337 €1 642 €132 €15 695 €---
TOTAL345 248 €102 424 €59 559 €242 824 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 242 824 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 779 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 264 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 264 €+8 €+2 256 €
2+2 264 €+1 642 €+622 €
3+2 264 €+1 742 €+522 €
4+2 264 €+1 844 €+420 €
5+2 264 €+1 949 €+315 €
6+2 264 €+2 057 €+207 €
7+2 264 €+2 167 €+97 €
8+2 264 €+2 281 €-17 €
9+2 264 €+2 397 €-133 €
10+2 264 €+2 515 €-251 €
11+2 264 €+2 637 €-373 €
12+2 264 €+2 762 €-498 €
13+2 264 €+2 890 €-626 €
14+2 264 €+3 022 €-758 €
15+2 264 €+3 157 €-893 €
16+2 264 €+3 295 €-1 031 €
17+2 264 €+3 436 €-1 172 €
18+2 264 €+3 582 €-1 318 €
19+2 264 €+3 731 €-1 467 €
20+2 264 €+3 883 €-1 619 €
21+2 264 €+4 040 €-1 776 €
22+2 264 €+4 201 €-1 937 €
23+2 264 €+4 366 €-2 102 €
24+2 264 €+4 535 €-2 271 €
25+2 264 €+4 708 €-2 444 €
Total+56 600 €+72 847 €+-16 247 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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