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Duplex à vendre

VilleDax (40)
Surface121m²
Coût Total217 819€
Loyer Annuel15 108€
Rentabilité6.94%
Cashflow/mois-20€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 192 240 €
Surface : 121 m²
Prix au m² : 1 588,76 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, 2 chambres, Pas de cave

Centre ville de Dax, dans un petit immeuble proche des commerces, appartement en duplex proposant séjour, cuisine aménagée, cellier et deux chambres sur le niveau principal et une vaste salle de jeu à l'étage.

Ville : Dax
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40100
Coordonnées : 43.708988, -1.052734
Total : 217 819€
Prix d'acquisition : 192 240€
Travaux : 10 200€
Valeur du bien : 202 440€
Frais de notaire : 15 379€
Coût estimé : 15 379€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 121m²
Loyer prédit : 10.40€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 13.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 1259€/mois
Loyer annuel estimé : 15108€/an
Fourchette totale : 997€ - 1590€/mois
Fourchette annuelle : 11959€ - 19085€/an
Rentabilité brute :6.94%
Fourchette de rentabilité :5.49% - 8.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 474,4 €/m²
Basé sur :466 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :299 402 €
Prix d'achat :192 240 €
Décote à l'achat :-107 162€ (-35.8%)
Marge achat-revente :81 583€ (27.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :217 819€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 088,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :65,35€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 153,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :108 616,48€
Coût de l'assurance :19 603,71€
Taxe foncière : 1 510,76€/an
Soit par mois : 125,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 258,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 279,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-20,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 121 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 visible - peinture un peu usée dans les chambres
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 200 €(84 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs 2 chambres (environ 30 m²): 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain - Rénovation:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Main d'œuvre: 3000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dax (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 259 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 108 €/an
Calcul : 1 259 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 485 €/an
Base de calcul : Emprunt de 217 819 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 784 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 511 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 980 €
Revenus locatifs : +15 108 €
Charges déductibles : -19 980 €
Résultat foncier Année 1 : -4 872 €(Déficit de 4 872 €)
Imputable sur revenu global : 4 872 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 780 €/an
Revenus locatifs : +15 108 €
Charges déductibles : -9 780 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 328 €/an
Prix d'achat du bien : 192 240 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 124 956 €(65% de 192 240 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 544 €/an
Calcul : 124 956 € × 3,636% = 4 544 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 108 €19 987 €7 492 €-4 879 €4 879 €--
215 410 €9 590 €7 295 €5 820 €---
315 718 €9 386 €7 091 €6 332 €---
416 032 €9 175 €6 880 €6 857 €---
516 353 €8 957 €6 662 €7 396 €---
616 680 €8 731 €6 436 €7 949 €---
717 014 €8 497 €6 202 €8 517 €---
817 354 €8 254 €5 959 €9 100 €---
917 701 €8 003 €5 708 €9 698 €---
1018 055 €7 743 €5 448 €10 312 €---
1118 416 €7 474 €5 179 €10 942 €---
1218 784 €7 196 €4 901 €11 589 €---
1319 160 €6 907 €4 612 €12 253 €---
1419 543 €6 609 €4 314 €12 935 €---
1519 934 €6 299 €4 004 €13 635 €---
1620 333 €5 979 €3 684 €14 354 €---
1720 740 €5 648 €3 353 €15 092 €---
1821 154 €5 305 €3 010 €15 850 €---
1921 577 €4 949 €2 655 €16 628 €---
2022 009 €4 582 €2 287 €17 427 €---
2122 449 €4 201 €1 906 €18 248 €---
2222 898 €3 806 €1 511 €19 092 €---
2323 356 €3 398 €1 103 €19 958 €---
2423 823 €2 975 €680 €20 848 €---
2524 300 €2 538 €243 €21 762 €---
TOTAL483 902 €176 189 €108 616 €307 712 €4 879 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 464 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 307 712 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 108 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 173 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 173 €-1 464 €+4 637 €
2+3 173 €+1 746 €+1 427 €
3+3 173 €+1 900 €+1 273 €
4+3 173 €+2 057 €+1 116 €
5+3 173 €+2 219 €+954 €
6+3 173 €+2 385 €+788 €
7+3 173 €+2 555 €+618 €
8+3 173 €+2 730 €+443 €
9+3 173 €+2 909 €+264 €
10+3 173 €+3 094 €+79 €
11+3 173 €+3 283 €-110 €
12+3 173 €+3 477 €-304 €
13+3 173 €+3 676 €-503 €
14+3 173 €+3 880 €-707 €
15+3 173 €+4 090 €-917 €
16+3 173 €+4 306 €-1 133 €
17+3 173 €+4 527 €-1 354 €
18+3 173 €+4 755 €-1 582 €
19+3 173 €+4 988 €-1 815 €
20+3 173 €+5 228 €-2 055 €
21+3 173 €+5 475 €-2 302 €
22+3 173 €+5 728 €-2 555 €
23+3 173 €+5 987 €-2 814 €
24+3 173 €+6 254 €-3 081 €
25+3 173 €+6 529 €-3 356 €
Total+79 325 €+92 314 €+-12 989 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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