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Achat appartement 3 pièces - Meudon | Ref. 521-26

Bien expiré
VilleMeudon, Meudon la foret (92)
Surface56m²
Coût Total213 660€
Loyer Annuel14 679€
Rentabilité6.87%
Cashflow/mois-20€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 166 500 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 2 973,21 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé dans le secteur du Parc à Meudon-la-Forêt, recherché pour sa proximité avec les espaces verts, venez découvrir ce 3 pièces de 56 m² à rénover. Le prix particulièrement attractif offre une excellente opportunité de valorisation à court ou moyen terme.

L'appartement est TRAVERSANT, et bénéficie d'une BELLE LUMINOSITÉ NATURELLE toute la journée. Le SÉJOUR EXPOSÉ OUEST offre une VUE DÉGAGÉE SANS VIS-À-VIS avec de grandes entrées de lumière. La cuisine attenante peut facilement être ouverte sur le séjour, permettant de créer une pièce de vie moderne et conviviale, très recherchée aujourd'hui. Côté nuit : DEUX CHAMBRES AU CALME donnant sur une allée arborée et piétonne, garantissant TRANQUILITÉ et CADRE VERDOYANT. Le bien comprend également : des WC INDÉPENDANTS, une salle de bain, ainsi que de NOMBREUX RANGEMENTS INTÉGRÉS. Notez que l'appartement est ENTIÈREMENT ÉQUIPÉ DE VOLETS ÉLECTRIQUES ROULANTS, et que le passage en double vitrage PVC permettra d'améliorer nettement la performance énergétique (DPE projeté en D). En complément vous trouverez : une CAVE PRIVATIVE, ainsi qu'un parking réservé aux résidents. L'emplacement est très pratique : Bus au pied de l'immeuble, et Tramway T6 (arrêt Meudon-la-Forêt) à quelques minutes à pied. Commerces à proximité immédiate, et espaces verts accessibles rapidement comme le Parc du Tronchet et la Forêt domaniale de Meudon.

Un bien idéal pour créer un appartement à votre image, dans un environnement recherché. Pour plus d'informations, merci de contacter l'agence de préférence par téléphone au 01 40 83 16 75. Voir moins

Ville : Meudon, Meudon la foret
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92190
Total : 213 660€
Prix d'acquisition : 166 500€
Travaux : 33 840€
Valeur du bien : 200 340€
Frais de notaire : 13 320€
Coût estimé : 13 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 21.84€/m²/mois
Fourchette : 16.94€ - 28.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1223€/mois
Loyer annuel estimé : 14679€/an
Fourchette totale : 949€ - 1577€/mois
Fourchette annuelle : 11383€ - 18928€/an
Rentabilité brute :6.87%
Fourchette de rentabilité :5.33% - 8.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 779,84 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :323 671 €
Prix d'achat :166 500 €
Décote à l'achat :-157 171€ (-48.6%)
Marge achat-revente :110 011€ (34.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :213 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 058,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :62,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 120,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 802,31€
Coût de l'assurance :18 695,25€
Taxe foncière : 1 467,89€/an
Soit par mois : 122,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 223,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 242,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-19,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE projeté en D

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser la performance énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique et acoustique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique pour l'eau chaude
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Cuisine à rénover pour moderniser l'espace
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - Salle de bain à rénover pour améliorer le confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - Sol à rafraîchir pour améliorer l'esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 16 m²)
Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement nécessaire pour maintenir l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 840 €(604 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:640€
    Peinture murs/plafonds: 16 m² × 40€/m² = 640€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations réalistes pour chaque catégorie de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 223 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 679 €/an
Calcul : 1 223 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 172 €/an
Base de calcul : Emprunt de 213 660 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 748 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 468 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 228 €
Revenus locatifs : +14 679 €
Charges déductibles : -43 228 €
Résultat foncier Année 1 : -28 549 €(Déficit de 28 549 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 149 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 388 €/an
Revenus locatifs : +14 679 €
Charges déductibles : -9 388 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 291 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7148.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 166 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 108 225 €(65% de 166 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 935 €/an
Calcul : 108 225 € × 3,636% = 3 935 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 679 €43 235 €7 179 €-28 556 €21 400 €7 156 €7 156 €
214 972 €9 204 €6 988 €5 768 €--1 387 €
315 272 €9 007 €6 791 €6 265 €---
415 577 €8 803 €6 587 €6 774 €---
515 889 €8 592 €6 376 €7 297 €---
616 207 €8 373 €6 158 €7 833 €---
716 531 €8 148 €5 932 €8 383 €---
816 861 €7 914 €5 698 €8 948 €---
917 199 €7 672 €5 456 €9 527 €---
1017 543 €7 422 €5 206 €10 121 €---
1117 893 €7 163 €4 948 €10 730 €---
1218 251 €6 896 €4 680 €11 356 €---
1318 616 €6 619 €4 403 €11 998 €---
1418 989 €6 332 €4 116 €12 656 €---
1519 368 €6 036 €3 820 €13 333 €---
1619 756 €5 729 €3 513 €14 027 €---
1720 151 €5 412 €3 196 €14 739 €---
1820 554 €5 084 €2 868 €15 470 €---
1920 965 €4 744 €2 529 €16 221 €---
2021 384 €4 393 €2 177 €16 991 €---
2121 812 €4 030 €1 814 €17 782 €---
2222 248 €3 654 €1 438 €18 594 €---
2322 693 €3 265 €1 049 €19 428 €---
2423 147 €2 863 €647 €20 284 €---
2523 610 €2 446 €231 €21 164 €---
TOTAL470 168 €193 035 €103 802 €277 133 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 277 133 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 679 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 083 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 083 €-6 420 €+9 503 €
2+3 083 €0 €+3 083 €
3+3 083 €+1 463 €+1 620 €
4+3 083 €+2 032 €+1 051 €
5+3 083 €+2 189 €+894 €
6+3 083 €+2 350 €+733 €
7+3 083 €+2 515 €+568 €
8+3 083 €+2 684 €+399 €
9+3 083 €+2 858 €+225 €
10+3 083 €+3 036 €+47 €
11+3 083 €+3 219 €-136 €
12+3 083 €+3 407 €-324 €
13+3 083 €+3 599 €-516 €
14+3 083 €+3 797 €-714 €
15+3 083 €+4 000 €-917 €
16+3 083 €+4 208 €-1 125 €
17+3 083 €+4 422 €-1 339 €
18+3 083 €+4 641 €-1 558 €
19+3 083 €+4 866 €-1 783 €
20+3 083 €+5 097 €-2 014 €
21+3 083 €+5 335 €-2 252 €
22+3 083 €+5 578 €-2 495 €
23+3 083 €+5 828 €-2 745 €
24+3 083 €+6 085 €-3 002 €
25+3 083 €+6 349 €-3 266 €
Total+77 075 €+83 140 €+-6 065 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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