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Achat maison

Bien expiré
VilleMoulins-Engilbert (58)
Surface122m²
Coût Total108 440€
Loyer Annuel8 828€
Rentabilité8.14%
Cashflow/mois+97€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 000 €
Surface : 122 m²
Prix au m² : 795,08 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Maison de campagne mitoyenne d'un côté au fond d'un chemin communal bénéficiant d'une rénovation de qualité, alliant le charme de l'ancien avec le confort moderne. Vous serez conquis par son caractère, sa fonctionnalité et son potentiel d'aménagement supplémentaire. Un véritable coup de cœur pour ceux qui recherchent un cadre tranquille tout en étant proches des commodités. Elle se compose comme suit : Salle à manger, salon, cuisine aménagée et semi équipée, trois chambres, salle de bains, buanderie et wc séparés. Grenier aménageable d 'une surface d'environ 92 m², ce grenier est idéal pour aménager des pièces supplémentaires selon vos besoins : chambres, bureaux, ou autres espaces de vie. A l'extérieur: Appentis,ancien four à pain , petit hangar sur un beau terrain d'environ 2650 m² avec vue dégagée Pour tous renseignements complémentaires et visites n'hésitez pas à nous contacter. Cette annonce vous est proposée par MOREL VIRGINIE - - N°RSAC: micro entreprise , Enregistré à Chambre de commerce et de l'industrie de Nevers

Ville : Moulins-Engilbert
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58290
Coordonnées : 46.976450, 3.800420
Total : 108 440€
Prix d'acquisition : 97 000€
Travaux : 3 680€
Valeur du bien : 100 680€
Frais de notaire : 7 760€
Coût estimé : 7 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 122m²
Loyer prédit : 6.03€/m²/mois
Fourchette : 4.62€ - 7.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 736€/mois
Loyer annuel estimé : 8828€/an
Fourchette totale : 564€ - 960€/mois
Fourchette annuelle : 6768€ - 11515€/an
Rentabilité brute :8.14%
Fourchette de rentabilité :6.24% - 10.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :533,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :31,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 565,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 644,66€
Coût de l'assurance :9 488,50€
Taxe foncière : 882,78€/an
Soit par mois : 73,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 735,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 638,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :96,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Année de construction 1948, généralement associé à une classe énergétique E ou F.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 92 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 122 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement complet
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: Amélioration de l'efficacité énergétique
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation
Installation d'une VMC double flux
Quantité: 1 système
Raison: Amélioration de la qualité de l'air intérieur

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 680 €(30 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:3 680€
    Isolation combles: 92 m² × 40€/m² = 3680€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 3 680€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (3 680€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 736 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 828 €/an
Calcul : 736 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 575 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 440 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 380 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 883 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 518 €
Revenus locatifs : +8 828 €
Charges déductibles : -8 518 €
Résultat foncier Année 1 : 310 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 838 €/an
Revenus locatifs : +8 828 €
Charges déductibles : -4 838 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 990 €/an
Prix d'achat du bien : 97 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 050 €(65% de 97 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 050 € × 3,636% = 2 293 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 828 €8 521 €3 579 €307 €---
29 004 €4 745 €3 483 €4 259 €---
39 184 €4 646 €3 384 €4 538 €---
49 368 €4 544 €3 282 €4 824 €---
59 555 €4 438 €3 176 €5 117 €---
69 747 €4 329 €3 066 €5 418 €---
79 941 €4 215 €2 953 €5 726 €---
810 140 €4 098 €2 836 €6 042 €---
910 343 €3 977 €2 715 €6 366 €---
1010 550 €3 852 €2 590 €6 698 €---
1110 761 €3 723 €2 461 €7 038 €---
1210 976 €3 589 €2 327 €7 387 €---
1311 196 €3 451 €2 189 €7 745 €---
1411 420 €3 308 €2 046 €8 112 €---
1511 648 €3 160 €1 898 €8 488 €---
1611 881 €3 008 €1 745 €8 873 €---
1712 119 €2 850 €1 587 €9 269 €---
1812 361 €2 686 €1 424 €9 675 €---
1912 608 €2 517 €1 255 €10 091 €---
2012 860 €2 343 €1 080 €10 518 €---
2113 118 €2 162 €900 €10 955 €---
2213 380 €1 976 €713 €11 404 €---
2313 648 €1 783 €520 €11 865 €---
2413 920 €1 583 €321 €12 338 €---
2514 199 €1 377 €114 €12 822 €---
TOTAL282 756 €86 883 €51 645 €195 873 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 195 873 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 828 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 854 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 854 €+92 €+1 762 €
2+1 854 €+1 278 €+576 €
3+1 854 €+1 361 €+493 €
4+1 854 €+1 447 €+407 €
5+1 854 €+1 535 €+319 €
6+1 854 €+1 625 €+229 €
7+1 854 €+1 718 €+136 €
8+1 854 €+1 813 €+41 €
9+1 854 €+1 910 €-56 €
10+1 854 €+2 009 €-155 €
11+1 854 €+2 111 €-257 €
12+1 854 €+2 216 €-362 €
13+1 854 €+2 323 €-469 €
14+1 854 €+2 433 €-579 €
15+1 854 €+2 546 €-692 €
16+1 854 €+2 662 €-808 €
17+1 854 €+2 781 €-927 €
18+1 854 €+2 902 €-1 048 €
19+1 854 €+3 027 €-1 173 €
20+1 854 €+3 155 €-1 301 €
21+1 854 €+3 287 €-1 433 €
22+1 854 €+3 421 €-1 567 €
23+1 854 €+3 560 €-1 706 €
24+1 854 €+3 701 €-1 847 €
25+1 854 €+3 847 €-1 993 €
Total+46 350 €+58 762 €+-12 412 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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