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Achat maison

Bien expiré
VilleMoulins-Engilbert (58)
Surface122
Coût Total108 440
Loyer Annuel8 828
Rentabilité8.14%
Cashflow/mois+97
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 000 €
Surface : 122 m²
Prix au m² : 795,08 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Maison de campagne mitoyenne d'un côté au fond d'un chemin communal bénéficiant d'une rénovation de qualité, alliant le charme de l'ancien avec le confort moderne. Vous serez conquis par son caractère, sa fonctionnalité et son potentiel d'aménagement supplémentaire. Un véritable coup de cœur pour ceux qui recherchent un cadre tranquille tout en étant proches des commodités. Elle se compose comme suit : Salle à manger, salon, cuisine aménagée et semi équipée, trois chambres, salle de bains, buanderie et wc séparés. Grenier aménageable d 'une surface d'environ 92 m², ce grenier est idéal pour aménager des pièces supplémentaires selon vos besoins : chambres, bureaux, ou autres espaces de vie. A l'extérieur: Appentis,ancien four à pain , petit hangar sur un beau terrain d'environ 2650 m² avec vue dégagée Pour tous renseignements complémentaires et visites n'hésitez pas à nous contacter. Cette annonce vous est proposée par MOREL VIRGINIE - - N°RSAC: micro entreprise , Enregistré à Chambre de commerce et de l'industrie de Nevers

Ville : Moulins-Engilbert
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58290
Coordonnées : 46.976450, 3.800420
Total : 108 440
Prix d'acquisition : 97 000
Travaux : 3 680
Valeur du bien : 100 680
Frais de notaire : 7 760
Coût estimé : 7 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 122
Loyer prédit : 6.03€/m²/mois
Fourchette : 4.62€ - 7.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 736€/mois
Loyer annuel estimé : 8828€/an
Fourchette totale : 564€ - 960€/mois
Fourchette annuelle : 6768€ - 11515€/an
Rentabilité brute :8.14%
Fourchette de rentabilité :6.24% - 10.62%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 440
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :533,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :31,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 565,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 644,66
Coût de l'assurance :9 488,50
Taxe foncière : 882,78€/an
Soit par mois : 73,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 735,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 638,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :96,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Estimé (année de construction)Confiance : Faible
Année de construction 1948, généralement associé à une classe énergétique E ou F.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 92 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 122 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement complet
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: Amélioration de l'efficacité énergétique
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation
Installation d'une VMC double flux
Quantité: 1 système
Raison: Amélioration de la qualité de l'air intérieur

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 680(30 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:3 680
    Isolation combles: 92 m² × 40€/m² = 3680€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 3 680✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (3 680€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 736 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 828 €/an
Calcul : 736 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 575 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 440 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 380 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 883 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 680
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 518
Revenus locatifs : +8 828
Charges déductibles : -8 518
Résultat foncier Année 1 : 310

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 838 €/an
Revenus locatifs : +8 828
Charges déductibles : -4 838
Résultat foncier Années 2+ : 3 990 €/an
Prix d'achat du bien : 97 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 050(65% de 97 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 050 € × 3,636% = 2 293
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 8288 5213 579307---
29 0044 7453 4834 259---
39 1844 6463 3844 538---
49 3684 5443 2824 824---
59 5554 4383 1765 117---
69 7474 3293 0665 418---
79 9414 2152 9535 726---
810 1404 0982 8366 042---
910 3433 9772 7156 366---
1010 5503 8522 5906 698---
1110 7613 7232 4617 038---
1210 9763 5892 3277 387---
1311 1963 4512 1897 745---
1411 4203 3082 0468 112---
1511 6483 1601 8988 488---
1611 8813 0081 7458 873---
1712 1192 8501 5879 269---
1812 3612 6861 4249 675---
1912 6082 5171 25510 091---
2012 8602 3431 08010 518---
2113 1182 16290010 955---
2213 3801 97671311 404---
2313 6481 78352011 865---
2413 9201 58332112 338---
2514 1991 37711412 822---
TOTAL282 75686 88351 645195 8730Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 195 873
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 828 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 854 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 854+92+1 762
2+1 854+1 278+576
3+1 854+1 361+493
4+1 854+1 447+407
5+1 854+1 535+319
6+1 854+1 625+229
7+1 854+1 718+136
8+1 854+1 813+41
9+1 854+1 910-56
10+1 854+2 009-155
11+1 854+2 111-257
12+1 854+2 216-362
13+1 854+2 323-469
14+1 854+2 433-579
15+1 854+2 546-692
16+1 854+2 662-808
17+1 854+2 781-927
18+1 854+2 902-1 048
19+1 854+3 027-1 173
20+1 854+3 155-1 301
21+1 854+3 287-1 433
22+1 854+3 421-1 567
23+1 854+3 560-1 706
24+1 854+3 701-1 847
25+1 854+3 847-1 993
Total+46 350+58 762+-12 412
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 206 jours
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