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Appartement 3 pièces 71 m²

Bien expiré
VilleMarseille 3e (13)
Surface71m²
Coût Total121 560€
Loyer Annuel11 002€
Rentabilité9.05%
Cashflow/mois+197€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 1 084,51 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 71 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial Etude MAUBÉ, SELARL vous proposent : Appartement à vendre - MARSEILLE 3 (13003)


Grand appartement T3 de 71m2 (Carrez) au sein d'une copropriété calme dans le quartier de la Belle de Mai (13003). Nous vous proposons à la vente cet appartement de 3 pièces situé dans le centre-ville (à 15 minutes à pied de la gare Saint Charles). Cet appartement se compose d'un grand séjour avec sa cuisine ouverte. Le bien dispose d'un grand placard à l'entrée. Dans le coin nuit, se trouvent par ailleurs 2 chambres (avec placards également). 1 salle de bain et 1 wc séparé et une petite buanderie complète le bien. Cet appartement est situé à proximité des transports (bus, métro, gare SNCF), de tous les commerces, des services, des écoles et des collèges. Double vitrages... L'appartement est à rafraîchir.


Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude Etude MAUBÉ, SELARL - Notaires à Marseille 6e Arrondissement - N° SIRET : 44273355600017


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Surface : 71 m²

Ville : Marseille 3e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13003
Coordonnées : 43.308533, 5.388375
Total : 121 560€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 38 400€
Valeur du bien : 115 400€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 12.91€/m²/mois
Fourchette : 10.09€ - 16.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 917€/mois
Loyer annuel estimé : 11002€/an
Fourchette totale : 716€ - 1173€/mois
Fourchette annuelle : 8597€ - 14080€/an
Rentabilité brute :9.05%
Fourchette de rentabilité :7.07% - 11.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 153,53 €/m²
Basé sur :320 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :152 901 €
Prix d'achat :77 000 €
Décote à l'achat :-75 901€ (-49.6%)
Marge achat-revente :31 341€ (20.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :593,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :34,44€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 628,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 540,01€
Coût de l'assurance :10 332,60€
Taxe foncière : 1 100,21€/an
Soit par mois : 91,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 916,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 719,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :197,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 400 €(541 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:2 200€
    Parquet flottant: 22 m² × 100€/m² = 2200€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 917 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 002 €/an
Calcul : 917 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 924 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 560 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 413 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 100 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 837 €
Revenus locatifs : +11 002 €
Charges déductibles : -43 837 €
Résultat foncier Année 1 : -32 835 €(Déficit de 32 835 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 435 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 437 €/an
Revenus locatifs : +11 002 €
Charges déductibles : -5 437 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 565 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11434.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 002 €43 841 €3 927 €-32 839 €21 400 €11 439 €11 439 €
211 222 €5 335 €3 821 €5 887 €--5 551 €
311 447 €5 225 €3 712 €6 221 €---
411 676 €5 112 €3 598 €6 564 €---
511 909 €4 995 €3 481 €6 914 €---
612 147 €4 874 €3 360 €7 273 €---
712 390 €4 749 €3 235 €7 641 €---
812 638 €4 620 €3 106 €8 018 €---
912 891 €4 487 €2 973 €8 404 €---
1013 149 €4 349 €2 835 €8 800 €---
1113 412 €4 206 €2 693 €9 205 €---
1213 680 €4 059 €2 546 €9 620 €---
1313 953 €3 907 €2 394 €10 046 €---
1414 232 €3 750 €2 237 €10 482 €---
1514 517 €3 588 €2 075 €10 929 €---
1614 807 €3 421 €1 907 €11 387 €---
1715 104 €3 247 €1 734 €11 856 €---
1815 406 €3 068 €1 555 €12 337 €---
1915 714 €2 884 €1 370 €12 830 €---
2016 028 €2 693 €1 179 €13 336 €---
2116 349 €2 495 €982 €13 853 €---
2216 676 €2 291 €778 €14 384 €---
2317 009 €2 081 €567 €14 928 €---
2417 349 €1 863 €349 €15 486 €---
2517 696 €1 638 €125 €16 058 €---
TOTAL352 402 €132 778 €56 540 €219 624 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 219 624 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 002 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 310 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 310 €-6 420 €+8 730 €
2+2 310 €0 €+2 310 €
3+2 310 €+201 €+2 109 €
4+2 310 €+1 969 €+341 €
5+2 310 €+2 074 €+236 €
6+2 310 €+2 182 €+128 €
7+2 310 €+2 292 €+18 €
8+2 310 €+2 405 €-95 €
9+2 310 €+2 521 €-211 €
10+2 310 €+2 640 €-330 €
11+2 310 €+2 762 €-452 €
12+2 310 €+2 886 €-576 €
13+2 310 €+3 014 €-704 €
14+2 310 €+3 145 €-835 €
15+2 310 €+3 279 €-969 €
16+2 310 €+3 416 €-1 106 €
17+2 310 €+3 557 €-1 247 €
18+2 310 €+3 701 €-1 391 €
19+2 310 €+3 849 €-1 539 €
20+2 310 €+4 001 €-1 691 €
21+2 310 €+4 156 €-1 846 €
22+2 310 €+4 315 €-2 005 €
23+2 310 €+4 479 €-2 169 €
24+2 310 €+4 646 €-2 336 €
25+2 310 €+4 817 €-2 507 €
Total+57 750 €+65 887 €+-8 137 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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