Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 5 pièces 98 m²

VilleLimeil-Brévannes (94)
Surface98m²
Coût Total284 640€
Loyer Annuel19 333€
Rentabilité6.79%
Cashflow/mois-43€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 233 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 2 377,55 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 98 m² - Appartement 5 pièces avec cave, parking et balcon !

Votre agence immobilière ORPI vous propose en EXCLUSIVITE à Limeil-Brévannes, à seulement 5 minutes à pied du centre ville, des commerces et des écoles, cet appartement de type 5 pièces, situé dans la résidence très recherchée "L'Hermitage", comprenant une entrée avec placards, un salon - salle à manger de plus de 30 m² et donnant accès à un balcon sans vis à vis, une cuisine séparée équipée, 3 chambres avec placard, d'une salle d'eau, une salle de bains et des WC séparés. Une place de parking en sous-sol et une cave complètent ce bien. Beaucoup de potentiel ! Référence agence : 21608 Référence annonce : E8TC-0G3-0E8 Date de réalisation du diagnostic : 27/02/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 580 € et 2 180 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Limeil-Brévannes
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94450
Coordonnées : 48.749600, 2.482492
Total : 284 640€
Prix d'acquisition : 233 000€
Travaux : 33 000€
Valeur du bien : 266 000€
Frais de notaire : 18 640€
Coût estimé : 18 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 16.44€/m²/mois
Fourchette : 13.67€ - 19.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 1611€/mois
Loyer annuel estimé : 19333€/an
Fourchette totale : 1340€ - 1937€/mois
Fourchette annuelle : 16079€ - 23244€/an
Rentabilité brute :6.79%
Fourchette de rentabilité :5.65% - 8.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 412,7 €/m²
Basé sur :253 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :334 445 €
Prix d'achat :233 000 €
Décote à l'achat :-101 445€ (-30.3%)
Marge achat-revente :49 805€ (14.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :284 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 409,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :83,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 492,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :138 286,49€
Coût de l'assurance :24 906,00€
Taxe foncière : 1 933,28€/an
Soit par mois : 161,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 611,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 653,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-42,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un système ancien
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort et de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 000 €(337 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Limeil-Brévannes). Coefficient 1.2 appliqué pour les coûts. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 611 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 333 €/an
Calcul : 1 611 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 555 €/an
Base de calcul : Emprunt de 284 640 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 996 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 933 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 484 €
Revenus locatifs : +19 333 €
Charges déductibles : -45 484 €
Résultat foncier Année 1 : -26 151 €(Déficit de 26 151 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 751 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 484 €/an
Revenus locatifs : +19 333 €
Charges déductibles : -12 484 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 849 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4751.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 233 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 151 450 €(65% de 233 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 507 €/an
Calcul : 151 450 € × 3,636% = 5 507 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 333 €45 493 €9 564 €-26 161 €21 400 €4 761 €4 761 €
219 719 €12 239 €9 310 €7 480 €---
320 114 €11 977 €9 047 €8 137 €---
420 516 €11 705 €8 775 €8 811 €---
520 926 €11 424 €8 494 €9 503 €---
621 345 €11 133 €8 203 €10 212 €---
721 772 €10 832 €7 902 €10 940 €---
822 207 €10 521 €7 591 €11 687 €---
922 651 €10 199 €7 269 €12 453 €---
1023 105 €9 865 €6 936 €13 239 €---
1123 567 €9 521 €6 591 €14 046 €---
1224 038 €9 164 €6 235 €14 874 €---
1324 519 €8 795 €5 866 €15 724 €---
1425 009 €8 414 €5 484 €16 596 €---
1525 509 €8 019 €5 089 €17 491 €---
1626 019 €7 610 €4 681 €18 409 €---
1726 540 €7 188 €4 258 €19 352 €---
1827 071 €6 750 €3 821 €20 320 €---
1927 612 €6 298 €3 369 €21 314 €---
2028 164 €5 830 €2 901 €22 334 €---
2128 728 €5 346 €2 417 €23 381 €---
2229 302 €4 845 €1 916 €24 457 €---
2329 888 €4 327 €1 398 €25 561 €---
2430 486 €3 791 €862 €26 694 €---
2531 096 €3 237 €307 €27 859 €---
TOTAL619 237 €244 525 €138 286 €374 712 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 374 712 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 333 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 060 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 060 €-6 420 €+10 480 €
2+4 060 €+816 €+3 244 €
3+4 060 €+2 441 €+1 619 €
4+4 060 €+2 643 €+1 417 €
5+4 060 €+2 851 €+1 209 €
6+4 060 €+3 064 €+996 €
7+4 060 €+3 282 €+778 €
8+4 060 €+3 506 €+554 €
9+4 060 €+3 736 €+324 €
10+4 060 €+3 972 €+88 €
11+4 060 €+4 214 €-154 €
12+4 060 €+4 462 €-402 €
13+4 060 €+4 717 €-657 €
14+4 060 €+4 979 €-919 €
15+4 060 €+5 247 €-1 187 €
16+4 060 €+5 523 €-1 463 €
17+4 060 €+5 806 €-1 746 €
18+4 060 €+6 096 €-2 036 €
19+4 060 €+6 394 €-2 334 €
20+4 060 €+6 700 €-2 640 €
21+4 060 €+7 014 €-2 954 €
22+4 060 €+7 337 €-3 277 €
23+4 060 €+7 668 €-3 608 €
24+4 060 €+8 008 €-3 948 €
25+4 060 €+8 358 €-4 298 €
Total+101 500 €+112 414 €+-10 914 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →