Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 2 pièces 70 m²

Bien expiré
VilleNivillac (56)
Surface70m²
Coût Total153 429€
Loyer Annuel8 613€
Rentabilité5.61%
Cashflow/mois-154€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 008 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 200,11 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 2 pièces 70 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial Line LEGOFF et Tangui LE CALVEZ, SELARL vous proposent : Maison / villa à vendre - NIVILLAC (56130)

Une maison en pierres de 70 m² au sol à rénover avec un terrain de 280 m² dans un lieu-dit au calme

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude Line LEGOFF et Tangui LE CALVEZ, SELARL - Notaires à la Roche-Bernard - N° SIRET : 88247153500014

Immobilier.notaires® : Evaluer, acheter & vendre avec les notaires partout en France. 12 000 notaires, experts et négociateurs vous accompagnent dans vos projets immobiliers en toute confiance.

Surface : 70 m²

Ville : Nivillac
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56130
Coordonnées : 47.575004, -2.235182
Total : 153 429€
Prix d'acquisition : 84 008€
Travaux : 62 700€
Valeur du bien : 146 708€
Frais de notaire : 6 721€
Coût estimé : 6 721€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 10.25€/m²/mois
Fourchette : 8.09€ - 13.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 718€/mois
Loyer annuel estimé : 8613€/an
Fourchette totale : 566€ - 910€/mois
Fourchette annuelle : 6794€ - 10920€/an
Rentabilité brute :5.61%
Fourchette de rentabilité :4.43% - 7.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 429€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :755,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :44,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 799,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 070,71€
Coût de l'assurance :13 425,04€
Taxe foncière : 861,33€/an
Soit par mois : 71,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 717,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 871,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-153,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CaveOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Nettoyage et réfection
Nettoyage complet de la cave et réfection des murs abîmés
Quantité: environ 50 m²
Raison: État 1/5 visible - cave en très mauvais état nécessitant une rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon complet (environ 40 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 700 €(896 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 200€
    Isolation toiture: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1050€ = 8400€ (prix moyen incluant pose)
  • Cave - Nettoyage et réfection:600€
    Nettoyage cave: 50 m² × 12€/m² = 600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (prix moyen incluant meubles et installation)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant sanitaires et installation)
  • Chambres - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (prix moyen incluant revêtements et main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salon: 40 m² × 200€/m² = 8000€ (prix moyen incluant revêtements et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nivillac (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 718 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 613 €/an
Calcul : 718 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 059 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 429 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 537 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 861 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 157 €
Revenus locatifs : +8 613 €
Charges déductibles : -69 157 €
Résultat foncier Année 1 : -60 544 €(Déficit de 60 544 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 144 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 457 €/an
Revenus locatifs : +8 613 €
Charges déductibles : -6 457 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 156 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39143.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 008 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 605 €(65% de 84 008 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 986 €/an
Calcul : 54 605 € × 3,636% = 1 986 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 613 €69 162 €5 064 €-60 549 €21 400 €39 149 €39 149 €
28 786 €6 327 €4 928 €2 459 €--36 690 €
38 961 €6 186 €4 788 €2 775 €--33 915 €
49 141 €6 041 €4 643 €3 099 €--30 816 €
59 323 €5 892 €4 493 €3 432 €--27 384 €
69 510 €5 737 €4 338 €3 773 €--23 611 €
79 700 €5 577 €4 178 €4 123 €--19 488 €
89 894 €5 411 €4 013 €4 483 €--15 005 €
910 092 €5 240 €3 842 €4 852 €--10 153 €
1010 294 €5 063 €3 665 €5 231 €--4 922 €
1110 500 €4 880 €3 482 €5 620 €---
1210 710 €4 691 €3 292 €6 019 €---
1310 924 €4 495 €3 097 €6 429 €---
1411 142 €4 293 €2 895 €6 849 €---
1511 365 €4 084 €2 685 €7 281 €---
1611 592 €3 868 €2 469 €7 725 €---
1711 824 €3 644 €2 246 €8 180 €---
1812 061 €3 413 €2 015 €8 648 €---
1912 302 €3 174 €1 776 €9 128 €---
2012 548 €2 927 €1 529 €9 621 €---
2112 799 €2 672 €1 273 €10 127 €---
2213 055 €2 407 €1 009 €10 648 €---
2313 316 €2 134 €736 €11 182 €---
2413 582 €1 852 €454 €11 730 €---
2513 854 €1 560 €162 €12 294 €---
TOTAL275 888 €170 729 €73 071 €105 159 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 105 159 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 613 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 809 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 809 €-6 420 €+8 229 €
2+1 809 €0 €+1 809 €
3+1 809 €0 €+1 809 €
4+1 809 €0 €+1 809 €
5+1 809 €0 €+1 809 €
6+1 809 €0 €+1 809 €
7+1 809 €0 €+1 809 €
8+1 809 €0 €+1 809 €
9+1 809 €0 €+1 809 €
10+1 809 €0 €+1 809 €
11+1 809 €+209 €+1 600 €
12+1 809 €+1 806 €+3 €
13+1 809 €+1 929 €-120 €
14+1 809 €+2 055 €-246 €
15+1 809 €+2 184 €-375 €
16+1 809 €+2 317 €-508 €
17+1 809 €+2 454 €-645 €
18+1 809 €+2 594 €-785 €
19+1 809 €+2 738 €-929 €
20+1 809 €+2 886 €-1 077 €
21+1 809 €+3 038 €-1 229 €
22+1 809 €+3 194 €-1 385 €
23+1 809 €+3 355 €-1 546 €
24+1 809 €+3 519 €-1 710 €
25+1 809 €+3 688 €-1 879 €
Total+45 225 €+31 548 €+13 677 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →